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[북리뷰+핵심정리 27-3/3] 송사무장의 부동산 공매의 기술 – 송희창 : Part9~Part11

CONTENTS


MY NOTE

【PART 9】 공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정

함정1 : 조세채권의 법정기일

  • 조세채권은 조세채권의 법정기일 기준으로 배분된다
    • 조세채권은 등기부상의 압류등기일이 아니므로 등기부상의 날짜로 생각하면안된다
    • 선임차인보다 조세채권이 우선 배당될수 있고, 이런경우 임차인의 보증금이 전부 배당되지 못해서 낙찰자에게 인수될수 있다.
      • 특히 확정일 임차인과 압류,가압류 말소기준권리사이에 날짜가 몇 개월차이 안나는경우 주의
    • 입찰할 물건의 자산관리공사 직원에게 조세채권 법정기일에 대해서 전화해서 물어보자!!!
  • 조세채권의 법정기일: 해당 조세의 신고일 또는 납세고지서발송일을 의미함.
    • 신고에 의해서 납세의무가 확정되는 지방세 (e.g. 취득세) : 신고일
    • 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정고지하는 세금 (e.g. 당해세) : 납세고지서 발송일
    • 양도담보재산에 대한 지방세 : 납부통지서 발송일
    • 조세채권 확정전에 납세자의 재산을 압류한 경우 : 압류등기일, 등록일
    • 가산세 : 납세고지서의 발송일
    • 가산금 및 중가산금 : 납부고지서에 고지된 납부기한
  • 조세채권과 다른 채권 경합시
    • 조세채권은 법정기일, 저당권은 근저당설정일, 임차인은 확정일자
    • 저당권과 조세채권이 같은 날인 경우 조세채권우선
    • 조세채권은 납세고지서 발송일이 배분순위

함정2 : 당해세

  • 당해세: 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금
    • 국세, 지방세, 가산금 : 제산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세
  • 배당순위
    • 1순위 : 공매체납처분비
    • 2순위 : 최우선변제(소액임차인), 임금채권(근로복지공단 압류)
    • 3순위 : 당해세 (법정기일 무관 무족건 3순위)
    • 4순위 : 우선변제, 조세채권의 법정기일
  • 당해세 확인법 : 등기부에서 해당부동산과 압류기관이 동일한 지역일 경우 당해세일 확율이 높다
    • 부천소재 부동산인데 압류기관이 부천세무서라면 당해세일가능성이 높다

함정3 : 근로복지공단 압류

  • 근로복지공단의 압류는 압류일자와 무관하게 무족건2순위로 배분받음
    • 우선변제되는 임금채권 : 최종 3개월 임금 + 최종 3년간 퇴직금

실전 10 ㆍ 신탁공매라는 새로운 분야에 도전하라

  • 신탁공매=기관공매 : 신탁기관에서 채권자의 신청에 의해 신탁물건을 자체적으로 공매 진행 하는 것.
    • 압류재산이 아니라서 국세징수법에 의한 매각절차를 준수하지 않음
      • 등기부상에서 다른 채권 (가압류, 가처분, 근저당) 등은 매각후에도 인수되고 임대차도 승계되고 체납 관리비, 기타 권리도 매수자가 인수하는 조건으로 매각진행됨
    • 신탁기관 : KB신탁, 다올신탁, 한국토지신탁, 아시아신탁
  • 신탁회사에서 직접 방문해서 현장입찰해야함.
    • 입찰후 최고가매수인이 결정되면 그날 바로 부동산 매매계약서 작성
  • 불편하고 까다로워서 경쟁이 매우 낮음

【PART 10】 공매부동산의 명도의 기술

  • 점유자 첫만남에 과도한 친절은 피한다, 기본적예의만 차린다.
  • 점유자를 먼저 파악하기
    • 신용파악 : 어떤일하시는지)
    • 법적수준 파악 : 공매 명도소송은 특별한 쟁점이 없어서 빨리 끝나느거 아시죠? 만약 그렇게 진행되면 낙찰자 소유권이전일로부터 월세 부담, 소송비까지 부담해야합니다
    • 이사계획파악 : 재계약하실건지, 이사하실건지
    • 점유자가 결정권자인지 조언자가 있는지 파악 : 조언자가 있으면 그사람과 이야기하자
  • 아군추가
  • 토론의 진행자처럼 대화하라
  • 이사비는 최소금액 제시하고 협조에 따라 추가 지급
  • 점유자와 합의 도달했따면 서면으로 남길것
    • 합의서엔 관리비, 공과금 포함하여 이사비를 산정한다 내용과 이사비지급 시기를 꼭 기입하라
    • 합의서 외에도 영수증과 무통장입금증 등 금융거래내역을 챙길것-> 양도세 신고시 경비로 공제받을수잇음
    • 합의후 꼭 중간 전검한다. : 약속한 날 3주전에 전화해서 이사갈집 구했는지 확인 ->안구했다면 법적절차 준비, 압박
  • 미리 질문에 대한 답변을 만들어가기
  • 공공의 적 또는 희망을 만들어라
  • 강매집행의 공포감을 간접적으로 연상시켜라
  • 압박을 동시에 여러단계를 진행
  • 폐문부재시 : 주위사람의 사실확인서, 무거주확인증명서, 개문되었음을 확인하는 내용, 관리사무소에서 키인수 받았을땐 인수인계확인서 첨부, 짐을 치우기전에 현장에 관한 사진촬영 꼼꼼히
  • 점유자에게 인식시킬것
    • 낙찰자가 법적우위에 있다는것
    • 점유자가 흥분하여 기물파손 버티기시 형사처벌을 받을수있음
    • 강제집행시 현장이 처참하다는 것과 그 비용또한 점유자가 지불해야함
    • 무상으로 거주했던 기간의 월세도 청구될수있음
    • 점유자가 이사비 받고 나가는것이 최선의 선택임을 설명

실전 11 ㆍ 수탁재산 공매로 아파트 50채 주인되기

  • 수탁재산 : 개인이나 기업이 소유하는 부동산에 관해 자산관리공사에 의뢰해서 공개적으로 매각하는것
    • 종류
      • 금융기관 및 기업이 소유하고 있던 비업무용 부동산 매각
      • 개인소유 양도소득세 관련 부동산 매각
    • 장점 : 해당물건의 사전에 현장확인가능. 인터넷으로 입찰, 중개수수료 부담없어 거래비용 절약 가능
    • 주의사항 : 매각조건을 꼼꼼히!! -> 금융기간,기업마다 조건이 다다름.
  • 유찰계약 : 입찰에서 매각되지 않는 물건에 관해 공고된 조건 (=최저가) 이상으로 누구나 계약할수 있는 선착순 제도
    • 유입자산과 수탁재산은 공매에서 유찰시 다음매각공고일 전까지 유찰계약가능

[칼럼] 투자가 힘들고 어렵다고 느껴질 때


【PART 11】 공매부동산의 낙찰 후 법적절차

  • 내용증명
  • 점유이전금지가처분 : 명도소송이나 인도명령을 신청하기 전에 해당 부동산의 점유에 대한 변경을 금하는 예방조치
    • 명소소송 제기 전에 반드시 해둘것
  • 명도소송 : 따로 이의없으면 4개월정도 소요
    • 강제집행 후 점유자에게 짐을 찾아가라는 최고서 발송 -> 1주일 후 유체동산경매 절차 진행가능

에필로그 글을 마치며


【 자료 】 송사무장이 쓰는 실전서식


서식 1 – 명도확인서(임차인)
서식 2 – 강제집행예정 통보
서식 3 – 배분요구서(임차인)
서식 4 – 매각결정취소 신청서
서식 5 – 합의서(임차인)
서식 6 – 명도합의서(소유자)
서식 7 – 매각결정취소 동의서
서식 8 – 사실확인서
서식 9 – 내용증명(점유자의 명도거부상황)
서식 10 – 내용증명(배분 받는 임차인)
서식 11 – 내용증명(명도소송 예정통보)
서식 12 – 점유이전금지가처분 신청서
서식 13 – 소장(건물명도등 청구의 소)
서식 14 – 최고서(유체동산처분)


RELATED LINKS

https://lululalapicnic.com/2023/08/29/book27-2/
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IMPRESSION

공매와 경매가 크게 다르지 않은거 같은데 절차나 목적물건이 조금 차이가 있는 것같다.
경험담이 많이 있다.
신탁공매, 수탁재산, 유찰계약등 새로운 개념을 알게됨

공매가 편할듯하면서도 아닌듯하면서도…


INFORMATION

– Title : 송사무장의 부동산 공매의 기술
– Author : 송희창
– Publication Date : 2016.12.28
– Publisher : 마지원
– Price : 지혜로
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.27-29

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