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[북리뷰+핵심정리 27-2/3] 송사무장의 부동산 공매의 기술 – 송희창 : Part4~Part8

CONTENTS


MY NOTE

【PART 4】 공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령

  • 물건검색부터 입찰까지
    • 온비드 공매공고확인
    • 1차수익성여부판단 : 시세와 비교
    • 등기부등본으로 권리분석
    • 공매 공고에 나온 담당자에게 전화해서 해당부동산과 관련한 당해세 여부, 조세채권의 법정기일이 빠른지 확인, 임차인 배분요구 확인
    • 현장 고고
    • 주민센터에서 전입세대열람 내역 발급 : 세대 합가 및 성이 다른 세대주 여부, 체납자와 친인척 여부 확인
    • 현장확인 : 도시가스, 주차여부, 건물누수여부, 옥상방수상태확인, 우편물, 체납관리비, 관리사무소 탐문
    • 매매 및 임대 시세 확인 : 인근 3개 부동산 이상 방문, 급매물 확인, 매도, 매수가격 따로 확인
    • 주위 인프라, 혐오시설 채크
    • 최종 입찰여부 확인
  • 현장조사 체크리스트
    • 전입세대열람 확인
      • 해당 부동산의 세대주 전입일과 세대원 최초전입일자 확인 -> 둘중 더 빨리 한 것 기준으로 대항력 취득
      • 채납자와 성이 다른 점유자가 있다면 주민센터 직원에게 반드시 친인척관계확인
      • 공매공고에 신고된자가 세대열람에도 안나오면 인접번지 확인, 주소지 앞에 “산”을 입력해야하는지 확인
        • 57과 산57
      • 공유자가 많으면 현장에서 우편물과 비교
    • 현장에서 단점부터 찾기
      • 건물누수, 크랙, 채광, 도시가스설치여부, 수도, 주거샐활여건
    • 근린시설, 모텔, 주유소, 토지등 입찰할때 부동산의 인접필지가 동일인의 소유였는지, 진입로 확보여부확인
    • 공부서류를 지참하여 현장과 일치하는지 확인
      • 감정평가서, 지적도, 토지대장, 토지이용계획확인원
      • 등기부등본, 건축물대장상 주소 현황
    • 상가 임대가격, 유동인구 동선파악
    • 연체된 공과금 추가 공사여부 확인
    • 유해 혐오시설 확인
    • 시세조사는 2개이상의 부동산에서
    • 특수물건의 경우 해당부동산의 점유자와 관련 사항을 입찰전에 충분히 증거자료 확보가 필요함
      • 임장시 녹취기, 현장사진, 우편물, 주변인진술등..

공매부동산의 입찰가 산정

  • 입찰가 선정 : 최대 수익을 낼수 있으면서도 낙찰 받을수 있는 가격으로 선정
  • 현금만 투입했을때 수익계산
    • 1) 원가산정 : 낙찰가, 취득세, 법무수수료, 이사비용, 밀린공과금, 수리비용, 금융비용, 중개수수료비용 + a
    • 2) 수익 = 시세(급매)-원가
  • 대출(레버리지)활용했을때 수익률 계산
  • 입찰가 산정시 고려
    • 최근 동일 조건 물건의 경매 낙찰가
    • 부동산 상승장인지 횡보장인지
    • 물건의 난이도와 활용도
    • 노후도 및 수리여부, 대출가능여부, 수월한지…

실전 05 ㆍ 공매로 상가 매입하기

  • 상가는 인터넷정보를 활용. – 장사하고있어서 인터넷 홍보글도 많고
  • 재계약을 미끼로 배분요구 독려, 명도 고려

[칼럼3 ] 대출을 잘 받는 방법

  • 매매가 수월한 물건이 아니면 대출 이자가 부담될수 있다.
  • 임대목적으로 부동산 매입시 : 고정금리의 장기 상품이 낫다
  • 특수권리가 있는 물건 -> 은행직원이 그 상품의 대출 해줄수있는 명분을 만들어주자 (문제가없다는 자료)
    • 유치권 : 허위유치권 증거자료, 판례
    • 허위선순위임차인 : 가족관계확인, 해당부동산 점유가아님을 진술서, 가스, 전기 사용내역 확인
    • 재개발지역이나 KB 시세 등제되지 않은 부동산 : 관련 자료….
  • 경락후 1년이 경과하면 시세대비 대출금액산정하기 때문에, 본래 받은 대출상품의 중도상환수수료 없어지는 시점에 다시 바꾸는 노력
  • 대출받을때 채크사항
    • 대출비율
    • 대출금리
    • 중도상환수수료
    • 1년단위상품? 3년이상상품?
    • 고정금리, 변동금리 여부, 변동금리 기준 (cd연동, 코픽스, 자체금리)
    • 채무승계여부
    • 보험가입 및 카드 발급 받아야하는지 여부

【PART 5】 공매부동산의 매각결정

  • 매각결정 : 공매에서 매수인이 될자에게 매각하기로 결정하는 처분
    • 개찰일로부터 3일내 지정=> 통상적으로 개찰일 다음주 월요일 오전 10시에 매각결정
    • 매수대금 납부기한을 정하여 “매각결정통지서” 발행
      • 압류재산만 인터넷으로 수령, 국유, 수탁재산은 매각결정통지서를 별도로 수령할필요없음
      • 1회만 발급가능 -> 재발급안되니 필요시 캠코에 직접방문
      • 온비드 사이트에서 발급되는건 원본,사본구별이없다
      • 발급시 오류나면 온비드관리자에서 재발금시청받음
      • 온비드 사이트에서 출력할때 그출력일시가 조세(위임기관)과 연게됨
      • 방문해서 받을때는 현장발급일시가 온비스 사이트와 연계되어 재발급이안됨
  • 공유자 우선매수권 주의사항
    • 여러사람의 공유자가 우선매수신고했고 협의가 안되면 지분비율에 따라 매각결정을 해야함
    • 공유자가 우선매수신고후 잔금납부전까지는 기존 낙찰자가 최고가 매수인 지위유지됨
    • 공유자가 잔금납부하지 않으면 낙찰자가 다시 매각결정해야함
    • 공유자가 잔금납부하면 낙찰자에게 보증금 반환됨
    • 여러개 부동산이 일괄매각될때는 일부에 대한 공유자는 우선매수권 행사못함

실전 06 ㆍ 아무도 거들떠보지 않을 때가 진정한 기회다

[ 칼럼4 ] 최적의 매도시점은 대체 언제인가?


【PART 6】 공매부동산의 대금납부 및 매각결정 취소

  • 매각결정일로부터 30일 내 한도
    • 낙찰금액이 1천만원 미만인 경우 7일내 납부

실전 07 ㆍ 공매 감정가를 무조건 신뢰하지마라


【PART 7】 공매부동산의 매각대금 배분

  • 배분요구에 따라 매수인이 인수해야할 부담이 달라지는 경우, 배분요구한 자는 배분요구 종기일이 지난뒤 철회 불가
    • 변경시 낙찰자는 매각결정취소할수잇음
  • 배분지급
    • 배분받는 임차인의 경우 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서가 필요함

실전 08 ㆍ 낙찰 받고도 매각결정이 취소되는 경우(지분, 선순위가등기)


【PART 8】 매각부동산의 배분방법

  • 당해세가 아닌 조세권자 : 선순위 근저당자를 제외한 채권자들로부터 순서대로 흡수할수 있는 금액이 남을때까지 1회 순환 흡수한다.
    • A(가압류), B(근저당), C(당해세가 아닌조세), D 가압류 -> C는 A, D로 부터 순서대로 흡수할수있다.

실전 09 ㆍ 공매 낙찰 후 다시 소유자에게 취하해주기


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INFORMATION

– Title : 송사무장의 부동산 공매의 기술
– Author : 송희창
– Publication Date : 2016.12.28
– Publisher : 마지원
– Price : 지혜로
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.27-29

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