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[북리뷰+핵심정리 27-1/3] 송사무장의 부동산 공매의 기술 – 송희창 : Part1~Part3

CONTENTS


MY NOTE

프롤로그 ‘공매의 기술’을 펴내며

실전 01 ㆍ 단돈 700원으로 1,000만 원 벌기

꼭 등기부를 직접 뽑아보자

【PART 1】 공매 입문과 매각절차

  • 공매 : 부동산 처분할때 일반적인 매매 형식을 취하며 공개적으로 매각하는것
    • 좁은 의미 : 한국자산관리공사(=캠코) 통해 세금체납하여 국세징수법상 체납 처분되는 압류재산의 공매
  • KAMCO 공매 (한국자산관리공사)
    • 온비드 (www.onbid.co.kr) : 캠코가 관리운영하는 공매입찰 전문사이트
  • 공매와 경매의 차이
    • 경매보다 저렴한 편 : 명도부담이 크고
    • 시간절약 : 인터넷을 통한 전자입찰 방식 월~수 오후5시까지 입찰
    • 유찰 : 10%씩 유찰되어 1주일간격으로 매각 절차
    • 감정가에 50%로 되었을 경우 새로 매각 예정가격을 결정함-> 1~2개월소요
    • 보증금 : 최저가 10%이상
    • 잔금납부 : 개찰일로 부터 3일내 매각 결정, 매각결정일로 부터 잔금납부가능.
    • 납부기한 지나면 10일더 주어지고 연체이자는 없다. (경매는 연20%이자내야함)
    • 명도절차 : 인도명령이 없어서 합의되지 않으면 명도소송 => 대략 4개월~1년
    • 배분요구 : 최선순위 전세권자 임차인도 배분요구해야만 배분받을수있다.
  • 자산관리공사의 매각대행
    • 국세, 지방세 공과금 등 체납한 합류재산의 공매는 각 공공기간이 아닌 캠코가 공매대행한다
  • 공매물건의 매각준비
    • 감정평가
    • 진행불가 한 경우 :해제, 협의, 보류, 중지
    • 공매재산 현황조사
    • 개별매각 우선원칙
  • 경매공고
    • 매각예정가격 결정
    • 공매공고
    • 채납재산의 등기부에 공매공고의 등기가 기입
    • 배분 대상 채권의 범위와 배분요구서 제출시기
    • 공매재산명세서의 작성 및 비치

실전 02 ㆍ 공매의 난해한 부분은 경매정보를 활용하라

  • 경매 공매 동시진행시 경매에서 자료를 찾고 공매에서 입찰하자
  • 명도 안되면 : “강제집행예정 통보 “를 집에 붙이자.

[칼럼1] 대법원 판례를 실전에 적용하기

  • 임대차보증금이 채권을 임대차로 전환한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.
  • 채권자가 우선변제받기 위해 자신의 소유자에게 받은 채권을 서로 협의하여 전세계약하는 경우 정상한 임대차 계약이 아니라 채권자의 기존 채권을 전환한것에 불가하므로 대항력이없다

【PART 2】 공매부동산의 검색 요령

  • 입찰기간 : 1~2개월 정도 설정하면 공매로 매각 예정인 물건을 거의 다 검색가능
  • 유찰횟수보다 최저가 입찰가율로 조회하는게 더 정확함
    • 유찰이 많아도 무잉여가 예상될 경우 새로 매각가격 결정해서 다시 최초감정가격(100%)로나온다
  • 조회수 : 인기도 확인 , 300이상이면 인기가 많은거
  • 물건검색시 확인해야할사항
    • 물건 정보에서 확인할 사항
      • 주소, 물건관리번호, 조회수
      • 용도/면적 : 건물용도와 대지지분 건물지분 확인
      • 감정평가 금액 및 입찰사항 : 감정평가금액과 입찰 기간, 유찰횟수 알수있음
        • 물건세부정보 > 감정평가정보 옆에 있는 “감정평가서” 확인
      • 위임기관, 담당부서 : 입찰전에 전화해서 추가 정보 물어볼수 있다.
        • 체납금액, 입대차 사항, 해당물건에 선순위임차인있을때 조세채권의 법정기일도 문의해야함!
    • 입찰 이력에서 확인할 사항
      • 과거 낙찰되었으나 대금미납된 내역이있는지 확인
      • 하자부분이 있을수있다 -> 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠르거나, 선순위임차인 등,.
    • 물건세부 정보에서 확인할 사항
      • 면적, 위치 및 이용현황, 감정평가정보, 명도이전책암
    • 압류재산 정보에서 확인할 사항
      • 임대차 정보, 등기사항증명서 정보
        • 대항력 확인, 배분요구 여부확인
      • 공매재산에 대해서 등기된 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력을 잃지 아니하는것
        • 지상권, 유치권, 분묘기지권.
      • 유의사항 : 매각물건명세서 역할, 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 불법건축물, 공부상서류와 다른거..등등
      • 권리분석의 기초정보
        • 배분요구 및 채권신고현황이 순차적으로 기재,
    • 입찰정보에서 확인할 사항
      • 유찰내역, 입찰일자, 최저입찰가에 대한 확인가능

실전 03 ㆍ 투자를 잘하려면 유찰의 원인부터 파악하라

  • 유찰 원인
    • 법리적으로 인수해야할 권리사항이 있는경우
    • 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠른경우
    • 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는경우
  • 오피스텔 투자 주의사항
    • 임대수익으로 오피스텔 매입한다면 층과 향에 연연하지 마라.
    • 전용율을 반드시 확인하라 (분양평수에 속지말것)
    • 수요와 공급을 확인하라
    • 임차인의 입장에서 매입하라
    • 오피스텔을 사업용으로 임대할때는 “부가세별도”란 문구를 꼭 기재한다
    • 부부가 할경우 소득이 없거나 소득이 적은 명의로 매입

[칼럼2] 낙찰을 잘 받는 방법


【PART 3】 공매부동산의 권리분석 요령

경매와 비슷 + 조세채권에 대한 부분만 잘 채크해보자

1단계 : 말소기준권리 찾기

  • 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기

2단계 : 등기부등본상의 권리분석

  • 말소기준권리보다 앞서서 인수될 권리있는지 확인
    • 등기부상의 권리는 아니지만 인수되는권리
      • 배분요구하지않은 대항력임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 해당부동산의 공법적 제한사항
  • 경매로 매각되나 공매로는 안되는 것
    • 말소기준권리보다 앞선 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기가 있는 경우
    • 예고등기

3단계 : 임차인 (점유자) 분석

  • 전입세대주가 없는 경우
    • 임다차정보에 빈칸 -> 채무자가 점유하는 경우가 있음
  • 전입세대는 있으나 배분요구하지 않은경우
    • 확정일자가 표기되지않은 경우. -> 대항력이있으면 직접 만나서 임대차계약 체결여부 확인이 필요
  • 전세권이 있는 경우
    • 담당직원과 통화해서 전세권자의 배분요구여부 확인 -> 배분요구안하면 인수대상
  • 임차인이 여럿
    • 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이있는경우 미배분금액이 발생할수있어 , 조세채권의 법정기일을 채크해야함

4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인

  • 낙찰자에게 인수되는 권리는 “매각물건명세서”상에 기제되어있음. ->없는데 인수되면 매각불허가 사유가될수 있다.
    • “유의사항” 주의해서 볼것

실전 04 ㆍ 낙찰을 잘못 받았다면 취소시켜라

매각결정취소신청서를 제출후에도 적극적으로 대응하자



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INFORMATION

– Title : 송사무장의 부동산 공매의 기술
– Author : 송희창
– Publication Date : 2016.12.28
– Publisher : 마지원
– Price : 지혜로
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.27-29

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