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[북리뷰+핵심정리 26-3] 부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지 – 이충호 : 제5장~제6장 경매구제법, 주의사항 +Review

CONTENTS


MY NOTE

제5장 경매절차에서 구제방법을 활용하라.

  1. 매각허가결정일 전의 구제
    • 매각불허가 신청 : 매각물건명세서에 흠이있다면 매각기일 이후 매각허가결정일 이전에 “매각불허가 신청”가능
  2. 매각허가결정일 이후 매각대금납부전 구제
    • 매각허가결정 취소 신청
    • e.g 선순위근저당권이 다른 사유로 소멸하여 대항력있는 임차권이 생기는 경우, 이를 갑자기 인수하게된경우
  3. 매각대금납부 이후 배당 기일 이전 구제
    • 경매 절차에서 매각대금 납부 이후 배당기일 이전에 낙찰자에게 불리한 일이 발생한 경우 매매계약해제, 낙찰대금 반환청구 가능
    • e,g, 가등기기 본등기되면서 소유권 상실한경우
  4. 배당기일 이후 구제
    • 낙찰자에게 불리한 경우가 발생한 경우 : 채무자에게 계약 해제 요청할수 있으나 채무자가 무자력이라면 배당받은 채권자에게 부당이득반환청구

제6장 경매에 있어서 주의하여야 할 사항

세대합가

  • 두세대주가 하나의 세대를 구성하는 경우. => 부부가 위장이혼하거나 채무자는 전출하고 남은 가족명의로 임대차계약을 한다거나
  • 입찰전에 전입세대 열람 확인 -> 거주여부, 친인척관계확인
  • 임차인이 많은 다가구 입찰시 주의

[사례101]세대합가

  • A가 임차하던 중에 B가 합가하였다면, 임차인 대항력은 A전입일자 기준으로 한다.

대위변제가 있는 물건은 피하자

  • 대위변제는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 가능함.
  • 보통 후순위권자가 대위변제하고 선순위권리자가 된다. -> 말소된 부동산 등기사항증명서를 법원에 제시해야함.
    • 최선순위 채권액이 소액이면 대위변제할 가능성이 높음!
  • 낙찰자 대응
    • 매각기일전에 대위변제 사실 알면 : 인수금액만큼 낮게 입찰
    • 매각허가결정전에 알면 : 불허가신청서 제출
    • 매각대급 납부전 알면 : 항고 후 매각금액 감액 , 매각허가취소 신청 가능
    • 매각대갑 납부후 ~ 배당기일전에 알면 : 배당절차 정지 신청 + 매각대금 반환신청
    • 매당 이후 : 부당이득방환청구 소 제기

[사례102]대위변제

임차권의 양도와 전대

  • 임차권 양도 : 임차권에 대한 동일성 유지하면서 임차인이 양수인에게 이전하는 계약
    • 양수인이 임차인의 지위를 승계하여 권리와 의무를 진다
    • 이전 임차인의 대항력과 우선변제권 유지됨
    • 양수인은 기존임차인의 주민등록 퇴거일로 부터 전입신고기간에 (14일) 전입신고 마쳐야함
    • 임대인의 동의 : 구두, 서면, 사후 동의 가능
      • -> 이왕이면 임대차양도, 양수계약서 작성할때 임대인의 임차권 양도 동의 확인서를 받자

다가구주택과 다세대주택 및 연립주택

  • 단독주택 (1인소유) : 단독주택, 다중주택, 다가구주택
    • 주택에만 전세권설정등기시 토지에는 전세권 효력없다
    • 전입신고시 동호수 기재하지 않고 지번만 기재해도 ok -> 다가구주택내 이사시 전입신고 다시할필요없음
    • 다가구 주택의 구분등기된 호수가 경매로 나오는 경우 입찰시 조심 -> 임차인이 다른 호수에 전입신고되어있으면 선순위될수있음.
  • 공동주택 (다수소유, 구분소유가능) : 아파트, 연립주택, 다세대주택
    • 주택에 전세권설정시 대지권에도 효력이잇다.
    • 전입신고시 동호수 기재해야하며 건물내 이사시에도 전입신고 새로 해야함

재건축ㆍ재개발 아파트의 조합원 지위 승계

지위승계가 되는지 현금청산 대상인지 확인 -> 현금청산대상이면 법무사비 명도비 관리비 고려했을떄 손해임

입목과 명인방법

  • 입목 : 토지의 정착물로서 독립성이 없는 토지의 구성부분, -> 건물과 마찬가지로 독립된 부동산으로 취급
  • 수목, 미분리 과실, 입도, 엽연초, 인삼, 파, 마늘, 뽕잎, 등 기타 작물
  • 명인 : 지상물이 토지소유권자로 분리되어 타인에게 귀속되었음을 인식할수 있게 하는 방법 -> 명찰, 표찰, 새끼줄..
    • 독립된 부동산으로 취득됨.

분묘기지권

  • 분묘기지권 : 타인의 토지위에 있는 분묘는 관습법상 인정되는 지상권
  • 분묘가 있으면 입찰하지 말자

위법건축물

  • 건축물관리대장에서 확인 가능 -> 관활관청 주택과에서 관리
  • 낙찰받으면 원상복구 해야하고 안하면 형사고발 및 이행강제금 6개월마다 강제 부과
  • 주거용이면 대출이 어렵고 상가는 영업허가가 안나옴.
  • 원상복구 공사비용과 추가 지출비용을 고려해서 입찰 가격선정

제시외 및 매각제외

  • 제시외 건물 : 등기사항 증명서상에는 나타나지 않는 미등기건물이나 무허가 건물
    • 종물(보일러실, 지하수펌프, 양수시설, 주유기, 화장실, 창고), 부합물(정원수, 정원석, 담장, 수목..) : 근저당효력이 미쳐서 낙찰자의 소유권 획득 가능
    • 독립건물 : 근저당효력이 미치지 않음. 감정평가금액에 제외되어있다면 소유권 취득 불가. 법정지상권문제발생가능.
  • 매각제외 건물 (= 입찰제외) : 건축허가나 부동산등기사항증명서에는 나왔으나 경매신청목록표에는 없는경우

담보책임에 대한 하자

  • 법원이 권리하자에 대해선 책임지지만 물건하자에 대해선 책임지지않음
  • 벽에 금이가면 법원이 책임지지만 수도가 안나오는것은 책임지지않음
  • 매각물건명세서와 실사 나갔을때 내용이 다르고 감정평가에 반영되어있지않다면, 매각불허가, 매각허가결정 취소 신청가능
  • 물건 하자 : 낙찰자는 채무자에게 계약해제, 대금감액 정추 가능. 채무자가 자력이 안되면 채권자에게 청구할수있음.
    • 배당이후라면 일부반환 청구, 채무자와 채권자가 알고있엇다면 손해 배당청구

불허가 및 취소

  • 경매 불허가 사유
    • 이해관계인의 이의 신청이 정당하다 인정되는경우
    • 경매법원의 직권으로 불허가
    • 채무자가 부재를 상환한경우
    • 과잉매각되는 경우 – 여러 부동산이 매각되었는데 한개의 부동산으로 채무가 해결된경우
    • 집행정지결정 정본이 제출된경우
  • 경매취소 사유
    • 경매신청권자에게 실익이 없는 경우
    • 중대한 권리관계가 변동된경우
    • 공매 경매가 동시진행되는 경우 – 하나 진행 하나 중지
    • 경매신청후 가등기가 본등기가 된경우
    • 경매대상 부동산이 동일성을 상실할 정도로 멸실된경우

[사례103]경매절차에서 매각물건명세서가 하자인 경우

중종재산은 조심

  • 중종 재산 : 종중이 소유한 매장, 제사용의 토지 건물 제비의 재원인 전답이나 임야 위토와 종산등의 자산
  • 사회단체 목적을 위한 재산 -> 권리가 종중에 귀속됨.
  • 낙찰 잔금 납부해도 소유권을 잃을수 있음.
  • 입찰전에 종중총회의 재산매각에 대한 의사결정회의록이 첨부되었는지 확인

학교법인, 사회복지법인, 의료법인, 종교법인

  • 매도, 증여, 임대, 교환, 담보제공, 경매시 별대 허가가 필요함 -> 허가 안나면 매각불허가 결정 -> 낙찰자 소유권 상실
  • 입찰전에 처분허가서 가능한지 확인

산업단지내 산업용지 또는 공장 취득

  • 영위하고자 하는 업종이 산업단지 내 입주가능한 업종이여야함.
  • 입찰전 업종에 대한 허가 여부 가능하고 입주계약체결이 가능한지 여부 확인

경매에서 상계신청가능하다

상계 : 채권자와 채무자가 서로 동종 채권, 채무를 가지는 경우, 대등액에서 소멸시키는것

지분경매

  • 공유자우선매수청구권 : 일부 지분이 경매로 나왔을때 다른 공유자가 해당 경매물건에 대해 우선매수할수 있는 제도
  • 매각결정직전까지 행사가능함 -> 입찰당일 입찰전에 확인

경매취하 또는 취소, 정지

  • 낙찰받아도 많은 변수로 취소될수있다.
  • 경매 취하 : 매각 기일에 최고가매수신고인이 결정되기전 채권자가 변제받거나 유예시키겠다동의하면 경매신청권자는 경매 취하가능
  • 경매 취소 : 최고가매수신고인이 결정난 후라면 최고가매수신공의 동의 받아야하고 못받으면 경매신청취소해야함.

임차인은 배당금 수령하려면 명도확인서, 인감증명서가 있어야한다

  • 임차인이 배당 수령하려면 명도확인서, 인감증명서가 필요함 -> 명도시 협상용으로 사용
  • 집인도하는날 명도확인서를 주자

명도안되면 인도명령과 명도소송

  • 점유이전금지가처분 신고하고 인도명령
  • 6개월지나도 안나가면 명도소송

가장임차인이 있는 경우 형사고소하라

  • 가장입차인을 통해 다른 채권자보다우선하여 배당금을 받을 목적으로 배당요구하면 형사책임
  • 사기죄, 경매방해죄, 강제집행면탈죄
  • 허위 임대차 증명법
    • 임차인이 실제거주하지 않음. ., 연고도 없고,
    • 임대차보증금이 정상적으로 지급되지 않음.
    • 임대차계약이 경매기시 직선 또는 직후에 체결
    • 임차인이 임대인에게 차임을 지금한 사실이 없음.

수익률 계산하는 방법

  • 임대수익율 계산은 은행대출이자가 연금리를 기준으로 하기 때문에 연단위로 계산
  • 임대수익율 4%이상이면 안정적
  • 임대수익율 = 연간임대수익 / 실투자금
    • 연간임대수익 = 월순수익 x 12
      • 월순수익 = 월임대료 – 월대출이자
    • 실투자금 = 낙찰가격 – 대출금액 – 임대보증금
  • 투자대비수익율 = 총순수익 / 실투자금
    • 총순수익 = 연간임대수익 + 매매차익 – 양도세
      • 매매차익 = 매도가격 -낙찰가격

경매와 공매 동시 진행시, 잔금납부 먼저 한사람이 소유자

  • 동일 물건에 경매 공매가 다르게 진행되면 임차인 및 채권자는 각각 권리신고, 배당요구해야함.

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IMPRESSION

이책은 경매 좀 개념 잡힌 사람들에게 추천한다.
흔한 용어 정의 따윈없다 그냥 경매에 대해서 이미 알고 있는 사람이 봐야한다.
즉, “만화로 보는 삼국지” 같은 책을 보고 등장인물이 누구인지 어느 나라사람인지 주변 나라 사정등을 대충 알게 된 다음, 흥미가 생겨 실제 “삼국지” 를 정식으로 보고 싶을때 보는 책이랄까? 어려운책 좋아하거나 난 어른이라서 정석(판례 reference) 같은 책좋아한다면 보시오..
공부할때는 허들만 높일수 있어서 공부의 흥미를 잃을수있으니 추전하진 않는다. 대신 진짜 원하는 물건을 발견했고 입찰준비할때 빠뜨리는것 없도록 실전에 필요할떄 찾아보는거 어떨가 싶다
근데 책의 편집이 별루라서 hierarchy 가 눈에 팍 안들어오게 되어있어서 헷갈림..
Part1은 경매를 좀 알면 넘어가면 될것 같고,
Part2는 정보찾을때 도움이 될거같고..
Part3는 다른책을 보고 이해하는게 낫겠다 싶고..
Part4는 각 말소기준권리들 마다 나올수 있는 다양한 예시들이 있어, 실제로 내가 그런 물건을 건드려야 할때 도움이될것으로 보인다. 특히 흔히 나오는 근저당권이런게 아니라 가압류, 가등기..뭐 이런 것에 대한 도움이된다. 그리고 참 예시가 많아서 연습문제 푸는 기분으로 볼만하다.ㅎㅎ
Part 5 좀더 세세하게 일부 알아야할 점을 체크해주고 특수물건에 대한 설명도있다.

대충 알것같은건 후루룩 넘겨서 읽지만 두껍고.. 실제 종이는 얇아서 일반 책보다 페이지수는 더 많은듯.. 볼게 많아서 오래 걸렸네..ㅎㅎ
저자가 대위변제에 안좋은 기억이 있으신지, 여러번 걸처서 조심하라고 강조해주신다.

reference로 이용하세요, 다가구는 건드리지 말고 대위변제는 조심하자



INFORMATION

– Title : 부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지
– Author : 이충호
– Publication Date : 2023.03.17
– Publisher : 마지원
– Price : 23000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.24-26

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