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[북리뷰+핵심정리 26-2]부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지 – 이충호 : 제3장~제4장 권리분석

CONTENTS


MY NOTE

제3장 부동산 권리분석과 배당순위를 알아야 한다.

용어정의

  • 등기상 갑구의 권리들
    • 압류 : 체납 세금에 대해서 채무자의 재산을 압류한것, 경매시 경매개시결정등기
    • 가압류 : 채무에 대한 소송 중으로 확정 전에 처분 금지 시켜놓은것
    • 가처분 : 급여, 인도를 목적으로 하는 청구권에 대한 집행을 보전하기 위해 다툼이 있는 권리에 대해서 임시 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령
    • 환매등기 : 매매로 소유권이 이전될떄 차후 매도자가 다시 매수할 권리가 있음을 등기한것
  • 등기상 을구의 권리들
    • 지상권 : 타인의 토지에 본인의 건물을 유지할수있는 권리
    • 지역권 : 자기 토지의 편익을 위해 남의 토지를 사용할 권리설정
    • 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용할 권리
    • 근저당권 : 돈을 빌리고 담보로 부동산에 채권자 명의로 등기설정, 못갚으면 담보물로 변제받을수 있는 권리
  • 등기권에 안나오는 권리들
    • 임차권 :보증금지급하고 부동산 사용할 권리
    • 유치권 : 받아야 될 돈을 받을때까지 점유할수있는 권리
    • 법정지상권 :토지주, 건물주가 같다가 둘중하나가 달라졌을때 건물을 유지할수있는 권리

권리의 우선순위/말소기준권리/사례를 통한 권리분석의 지름길

  • 권리순위
    • 같은 구 : 순위번호 순
    • 다른구 : 연월일 -> 같으면 접수번호순
  • 채권상호간의 순위 : 순위와 무관하게 채권금액에 따라 비례 배당
  • 물권상호간의 순위 : 성립순위에 따라 배당
  • 물권-채권 순위 : 물권우선
  • 채권- 물권 순위 : 채권 안분배당 후 남은금액 물권으로
  • 말소 기준권리 :
    • 종류 : 압류, 가압류, 근저당권, 저당권, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전부전세권 -> 등기빠른순
      • 전세권 : 전부전세권자가 강제 경매 또는 배당요구신청했을때만 말소기준권리가 됨
    • 이후의 권리는 다 말소 -> 단, “가처분”은 말소되지 않으니 주의
    • 이전 전입한 임차인은 인수
      • 기존 말소기준권리가 대위변제되면, 후순위 말소기준권리로 변경되어 인수안해도됬던 임차인을 인수해야하는 사태가 발생할수도 있으니 입찰전에 등기는 다시 때서 확인하자
    • 명도 기준
      • 이전 임차인 : 명도소송으로 명도
      • 이후 임차인 : 인도명령으로 명도
    • 인수되는 권리
      • 주택 및 상가건물 임차인, 순위보전가등기, 환매등기, 지상권, 지역권, 배당을 요구안한 전세권
      • 유치권, 법정지상권, 예고등기, 토지인도청구권 및 건물철거가처분, 분묘기지권 등은 위치와 상관없이 낙찰자 인수

● 말소기준권리를 알자
[사례 1]말소기준권리를 후순위 임차인이 대위변제 하는 경우

-> 대위변제시 말소기준권리가 달라질수있어서 주의

● 사례를 통한 권리분석의 지름길
[사례 2]선순위 임차인이 있는 경우

인수한다. 단 배당신청해서 배당받으면 인수안해도된다.

[사례 3]소액 임차인은 최우선 변제를 받는다

소액임차인 + 경매개시결정등기 이전에 전입신고 + 배당요구종기일까지 배당요구 -> 최우선 배당

[사례 4]선순위 임차인의 보증금 이하로 낙찰된 경우

부족한 금액은 낙찰자가 인수한다

[사례 5]확정일자가 말소기준권리보다 늦은 경우

배당 못받으니 인수될 가능성이 높아서 주의

[사례 6]확정일자가 근저당권자보다 앞선 경우

우선 변제권으로 배당을 받고 근저당권자에게 남은 금액이 넘어가므로 인수되지 않음.

[사례 7]확정일자와 근저당권자가 동일한 날짜인 경우

비례하여 안분 배당

[사례 8]배당요구종기일 이후에 배당을 요구한 경우

배당요구 안한걸로 간주

[사례 9]대항력 있는 임차인이 배당을 요구한 경우

소액임차인 아니거나, 확정일자가 없다면, 배당권이없어서 낙찰자 인수.

[사례10]대항력 있는 임차인이 배당을 요구하지 않은 경우

낙찰자 인수. 그리고 남은 기간동안 살겠다는 임차인의 의지

배당 이해
  • 배당요구 : 채권자가 매각대금에서 변제받으려고 신청하는거
    • 배당요구 종기일까지 요구해야함

[사례11]배당을 요구하지 않아도 배당받는 당연배당권자

  • 당연배당권자 : 경매개시결정 전에 있는 압류, 가압류, 근저당권, 임차권등기 + 경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권자 + 후순위전세권자
  • 선순위전세권자가 경매신청하지 않고 배당도 요구하지 않는다면 낙찰자 인수

[사례12]배당을 요구하여야 배당에 참여할 수 있는 자

  • 경매개시결정 후 에있는 압류, 근저당권, 가압류, 임차권등기는 배당요구해야 받을수있

[사례13]부동산등기사항증명서상에 등기된 권리자들에 대한 배당

  • 경매개시결정 후 에있는 압류, 근저당권, 가압류, 임차권등기는 배당요구 안하면 못받고 소유자에게 남은 금액 배당된다.
  • 우선변제권: 임차인 + 대항력 + 확정일자
  • 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리
  • 최우선변제권: 임차인 + 대향력 + 소액 + 배당요구
  • 일정금액을 최우선해서 변제받을 권리
  • 조세채권 : 국세, 지방세, 관세 , 가산금과 체납처분비는 우선징수
배당방법
  • 안분배당 : 배당요구가 들어온 채권자들으 우열을 가릴수없는 경우 안분 배당 = 이율배당
  • 순위배당 : 물권 상호간의 설정일에 의해서 우선순위 (등기순위) 배당
  • 안분후 흡수 배당 : 1차적으로 안분배당 -> 선순위가 부족할경우 후순위로 배당받은 금액을 뺏아가는 것 (흡수)
  • 동시배당 : 공동 근저당 목적물 전부를 통시 매각하여 매각대금으로 부터 동시 배당 받은것. => 각 부동산 매각 대금에 비례하여 피담보채권을 배당
  • 이시배당 : 동일한 채권으로 여러 부동산에 근저당 설정한 경우, 각 부동산의 경매 대가에 비례하여 채권을 분담하는 것
  • 순환배당 : 공과금은 납부기한 이후 설정된 체권들보다 우선하나, 조세채권보다 우선하지 못한다.

[사례14]가압류 경합시 배당(안분배당)
[사례15]근저당권 경합시 배당(순위 배당)
[사례16]가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)
[사례17]가압류 경합시 배당(안분후 흡수배당)
[사례18]공동담보 경매시 배당(동시 배당)
[사례19]공동담보 경매시 배당(이시 배당)
[사례20]공동저당에서 물상보증인 소유의 부동산이 경매된 경우 배당(이시배당)
[사례21]순환 배당


제4장 부동산 물건에 대한 권리분석

가압류/가처분/가등기/지상권/구분지상권/법정지상권/선순위전세권/주택임대차/임차권등기/상가건물임대차/유치권/근저당권/환매등기/대지권미등기/토지별도등기/미등기건물

가압류에 대한 권리분석

  • 금전 또는 금전으로 환산 가능한 청구권을 보호하기 위해 채무자의 재산을 가압류하여 보전, 변경 금지, 강제 집행
  • 안분배당 대상

[사례22]가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분 배당)
[사례23]가압류권자와 근저당권자 경합시 배당(안분후 흡수배당)
[사례24]가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당 경합시 배당
[사례25]甲의 가압류채권 확정판결에 의하여 강제경매가 진행되었다.
[사례26]가압류권자와 근저당권자 조세채권자 경합시 배당

가처분에 대한 권리분석

  • 금전 채권 이외의 권리, 법률관계에 대한 판결의 집행을 보전하기 위해 다툼이 있는 대상에 대한 가처분, 처분행위 금지 , 임시보전조치
  • 종류
    • 처분금지 가처분 : 소유권, 근저당권, 전세권, 임차권 등을 변경하는 것을 금지
    • 점유이전금지가처분 : 채권자가 목적물의 현상변경을 금지 (인도, 명도청구권 보존)

[사례27]소유부동산에 대하여 소유권이전금지가처분

  • 판결에 따라서 소유권이 날라갈수있다.

[사례28]근저당권 등 말소기준권리 이후에 소유권이전금지가처분

  • 판결에 따라 소유권이 날라갈수있다.

[사례29]가처분이후 근저당권 등 말소기준권리가 있는 경우

  • 이미 소유권이 이전된 후에 이전된 소유권자로 부터 근저당권한것은 상관없다. 다만 가처분등기 말소 신청해야함.

[사례30]재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ①
[사례31]재산을 은닉한 경우 소유권이전등기말소가처분 ②
[사례32]가압류 이후 소유권을 말소하는 가처분

  • 소유권 다투는 가처분은 건드리지 말것

[사례33]근저당권설정등기 이행청구권가처분

가등기에 대한 권리분석

  • 본등기를 할수 있는 법적 요건을 갖추지 못한경우, 본등기 순위를 확보하기 위해 임시등기하는것.
  • 종류
    • 담보가등기
      • 채권담보를 목적으로 하는 가등기.
      • 경매청구 가능한데 이때 근저당권으로 본다. => 말소기준권리가 되어서 소멸됨 -> 입찰가능
    • 소유권이전청구권보전가등기 (이게 기본!)
      • 가등기를 본등기하면 본등기의 우선순위를 가등기 순위를 따른다.
      • 낙찰자가 인수해야할수있음.
      • 입찰하지 말자!
  • 어떤 종류의 가등기인지 파악하는 방법
    • 담보가등기
      • 매각물건명세서에서 가등기권리자가 신고한경우
      • 등기사항증명서상에서 가등기의 내용이 대물변제, 또는 대물반환예약 인경우
      • 가등기권자가 경매 또는배당신청한 경우
      • 가등기권리신고에 대하여 담보가등기로 신고한것인지 확인
      • 가등권자를 직접만나서 물어보자
    • 소유권이전청구권보전가등기
      • 매각물건명세서에서 권리신고서만 제출하거나 신고하지 않은 경우
      • 가등기권리신고에 보전가등기로 신고한 경우
  • -> 여튼 담보가등기 조건이 아니면 입찰하지말자..기본은 소유권이전청구권보전가등기임.

[사례34]근저당권 이후 가등기

  • 뭐든간에 근저당권이후에 있다면 전부 소멸된다, 대위변제만 조심

[사례35]가등기이후 근저당권 설정

  • 소유권이전 가등기가 본등기가 되어버리면 낙찰자는 소유권 상실하게됨

[사례36]선순위 가등기후 말소기준권리인 경우

소유권이전 가등기가 본등기가 되어버리면 낙찰자는 소유권 상실하게됨

[사례37]선순위가 말소기준권리이고 후순위가 가등기인 경우

후순위 가등기는 말소되나 선순위 말소기준권리가 대위변제되면 가등기가 본등기할수있어 조심

[사례38]가등기와 임차인이 있는 경우

선순위에 가등기가 있는 경우, 보전가등기면 입찰하면 안되고 담보가등기면 입찰가능

지상권에 대한 권리 분석

  • 지상권
    • 타인의 토지위에 건물이나 수목을 소유하기 위한 권리
    • 해당 토지를 지배할 수 있는 물권
    • 직접적, 절대적, 배타적 권리 -> 양도 상속 담보 제공가능
    • 땅주인이 바꾸어도 토지이용가능 (cf. 임차권 : 땅주인 바뀌면 쫓겨남)
    • 지상권은 담보물권이 아니라서 임대보증금을 내고 나중에 받기로했다하더라도 경매로 배당받지 못하고 나중에 보증금 반환 청구소송으로 받아야함.
    • 토지에 대해 담보를 설정할 목적으로 근저당을 설정할떄는 지상권을 함께 설정해야함

[사례39]선순위 근저당권이 설정되고 후순위 지상권이 설정된 경우

  • 선순위 근저당권 : 후순위 지상권은 말소, 배당금액과 무관
  • 선순위 지상권 : 낙찰자가 지상권 인수

[사례40]선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 동일인 경우

후순위 근저당권만 있다고 생각하면되서 배당맏고 말소됨 , 저당권자가 말소해야하는데 안해주면 낙찰자가 말소신청

[사례41]선순위 지상권과 후순위 근저당권자가 다른 경우

근저당권은 배당받고 말소되지만 선순위 지상권은 다른 권리자이므로 낙찰자에게 인수됨 -> 입찰하지말자

구분지상권에 대한 권리분석

  • 구분지상권 : 건물 및 그 밖의 공작물(터널,지하철, 송전시설) 을 소유하지 위해 다른 사람 토지의 지상이나 지하의 공간에 대해서 상하의 범위를 정해 그 공간을 사용하는 권리.
  • 대항력 : 말소기준권리보다 후순위라도 도시철도법,도로법에 따라 대항가능. -> 무족건 인수…
  • 특별매각조건 : 낙찰자가 인수해야해서 “토지별도등기 인수조건”으로 붙는다
  • 매각물건명세서상에서도 소멸되지 않는다고 기재됨

법정지상권에 대한 권리분석

  • 법적지상권 : 토지주 건물주가 같다가 달라진 경우 건물의 지상권을 주장할수있는 것
    • 계약없이 법률규정으로 성립 – 등기 필요없음
    • 성립시기 : 낙찰자가 매각대금 다 낼때까지 해당 물건이 독립된 부동산으로 건물 요건을 갖추고 있어야함.
    • 존속기간이 있음
    • 종류
      • 근저당권과 법정지상권
      • 관습법상 법정지상권
      • 건물전세권과 법정시상권
      • 가등기담보권과 법정지상권
      • 입목법과 법정지상권
      • 분묘기지권과 법정지상권

[사례42]법정지상권이 성립하는 경우

따로 지상권을 설정하지 않아도 30년동안 토지를 사용할수있음
토지주는 지료를 청구함

[사례43]법정지상권이 성립하지 않는 경우

근저당 설정당시에 건물이 없었고 이후에 건물이 세워졌다가 근저당으로 경매나온거면 지상권 성립안함.

[사례44]토지에 근저당권 설정후 건물을 신축한 경우

토지근저당설정권자는 토지에 대해서만 배당받을수 있음. 임차인은 건물에 대해서만 취우선변제권 주장가능. 토지는안됨

[사례45]토지와 건물에 공동근저당을 설정하였으나 건물을 멸실후 신축한 경우

신축한건 지상권 성립안됨

[사례46]건물은 있었으나 토지에만 근저당을 설정한 경우

미등기 무허가 신축중의 건물은 근저당을 설정할수없어 토지에만 설정됨. 이런경우도 해당건물의 지상권 성립함

[사례47]토지를 임대차계약하여 임차인이 신축한 경우

토지임차하여 건물을 신축하고 지상건물을 등기한 경우 토지가 경매로 넘어가도 임대차 효력이 유지됨
토지근저당권이 건물신축(지상권)보다 우선하는경우는 지상권이 성립하지않음

[사례48]공동저당후 구건물을 철거하고 신축한 경우

건물과 토지에 대해서 공동근저당설정하였을떄, 건물토지주가 근저당권 동의 없이 건물을 철거 신축할수있고, 이후 토지만 경매로 넘어가면 신축된 건물은 지상권이 없다.

[사례49]건물의 재축시 법정지상권이 성립하는가

  • 건물과 토지가 있을때 토지에만 근저당설정하였고, 이후 건물멸실 후 신축하였을때 토지만 경매로 넘어가면 지상권은 인정됨
  • 낙찰자 대응방안
    • 건물 합의하 취득
    • 지료청구 -> 2년이상 지료안주면 경매 진행(경매들어오는사람별로 없어서 …저가로 낙찰되니 그냥사는것도)

전세권에 대한 권리분석

  • 임대차는 채권, 전세권은 물권 -> 전세권은 등기해야 효력있음 (을구에 등기된다)
  • 말소기준권리가 되는경우
    • 선순위 + 전부에 전세권이 설정된경우+ 경매신청또는 배당요구
    • 말소기준권리가 안되면 낙찰자가 인수!!

[사례50]전세권이 말소기준권리에 해당되는 경우

전세권자가 경매신청한경우

[사례51]전세권이 말소기준권리에 해당되지 않는 경우

후순위가 경매신청하고 전세권자는 아무것도 하지 않았다면 후순위 경매신청한 것이 말소기준권리 -> 낙찰자 인수

[사례52]선순위 전세권자가 경매신청 후 배당을 요구한 경우

말소기준권리가 된다

[사례53]다른 채권자가 경매시 선순위 전세권자가 배당을 요구하지 않은 경우

선순위인데 배당요구안했다면 낙찰자 인수

[사례54]전세권자와 후순위 임차인이 동일인 경우

전세권자이고 임차인이고 배당요구했다면 후순위 다른 권리에서 경매신청했어도 전세권자가 말소기준권리

[사례55]선순위 임차인과 전세권자가 동일인 경우

전세권자 + 전입 + 배당요구 -> 말소기준권리 , 돈다 못받으면 낙찰자가 인수

[사례56]단독주택의 건물 전부전세권자가 있는 경우

선순위 전세권자가 배당요구 했다면 뒤에서 경매신청하든 말든 말소기준권리가됨

[사례57]단독주택의 건물 일부전세권자가 있는 경우

선순위 일부 전세권은 말소기준권리가 아님. 단 배당요구했다면 선순위로 배당받음
일부전세권자인경우 임의경매는 안되고 전세금반환청구의 소를 제기하여 집행권원 획득, 강제경매 진행

[사례58]선순위 전세권자가 2개인 경우

배당요구한 선순위전세권자는 배당받고 소멸, 배당요구안한 선순위전세권자는 낙찰자 인수

[사례59]선순위 전세권자가 있는 경우

선순위 전세권자가 배당요구해서 배당을 받으면 덜받은게 남더라도 말소기준권리가 되어 소멸되고 남은 건 낙찰자가 인수하지않는다

[사례60]선순위 임차인이 후순위 전세권을 갖고 있는 경우

전입시기가 앞서는 임차인이 근저당보다 후순위로 전세권을 건경우, 전세권은 후순위지만 전입이 우선되어 낙찰자가 인수함

[사례61]전세권과 임차권의 비교 사례

  • 전세권자가 배당요구시 => 말소기준권리, 배당받고 소멸 -> 덜받은 돈이 있더라도 낙찰자 인수안됨
  • 전세권자가 배당요구 x => 낙찰자가 인수
  • 대항력있는 입차인 => 배당받고 낙찰자가 인수
  • => 전세권자보다 대향력+확정일자 갖춘 임차인이 더 유리함

[사례62]선순위 전세권과 후순위 전세권 있는 경우

  • 선순위 전세권자 : 배당받고 남은금액있으면 낙찰자 인수
  • 후순위 전세권자 + 경매개시결정전에 전세권설정 : 당연배당권자로 잔여금액있으면 배당 받고 말소 -> 인수x
  • 후순위전세권자 + 경매개시결정후에 전세권설정 : 배당요구하면 잔여금액있을때 배당받고 말소 -> 인수 x

주택임대차에 대한 권리분석

  • 최우선변제금 : 소액보증금 + 경매개시결정 전에 전입신고로 대항력 + 배당요구종기일 전 배당요구

[사례63]임차인이 없는 경우

할거없음.

[사례64]말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우(소액임차인이 아님)

인도명령대상

[사례65]말소기준권리 이후에 임차인이 있는 경우

소액임차인인 경우 최우선변제 받음 (단, 낙찰자로 부터 명도확인서 인감증명서를 교부받아서 법원에 제출)

[사례66]말소기준권리 이전에 임차인이 있는 경우

임차인이 배당신청했다면 배당받고, 배당신청안했다면 낙찰자 인수

[사례67]대항력 있으나 확정일자는 근저당보다 늦게 한 경우

배당받지 못해 낙찰자에게 인수

[사례68]근저당보다 전입과 확정일자를 늦게 한 경우

배당금액이 남으면 배당받을수 있겠지만 없으면 못받고 낙찰자는 인수안해도됨 -> 인도명령대상

[사례69]확정일자, 근저당, 전입의 순서인 경우

마지막 전입을 기준으로 정하기때문에 후순위 입차인이 되어서 인수안함 -> 인도명령

[사례70]전입, 확정일자, 근저당의 설정일이 같은 경우

전입은 다음날 효력이 발생하기 때문에 후순위임차인으로 생각하면됨, 인수안되고 -> 인도명령

[사례71]확정일자, 조세채권(당해세), 근저당권의 순서인 경우

확정일자 임차인이 당해세보다 우선변제 받고 당해세가 말소기준권리가 되어 말소됨. -> 단, 임차인이 덜받은게 있다면 인수됨

[사례72]최우선변제를 받을 수 없으나 확정일자 있는 경우 배당

선순위 임차인이 있다면 인수금액을 계산해보자. 얼마 받고 얼마 남는지

[사례73]최우선변제도 받을 수 없고 확정일자도 없는 경우 배당

임차인이 인수되지 않는다

[사례74]최우선변제를 받을 수 있으나 확정일자가 없는 경우 배당

최우선변제 받고 끝

[사례75]최우선변제를 받을 수 있고 확정일자도 있는 경우 배당

최우선변제 받고 덜 받은 금액에 배당참여 가능

[사례76]선순위가압류, 임차인, 근저당, 확정일자의 경우

가압류 안분배당하고 임차인은 확정일자기준으로 배당받기 떄문에 근저당 먼저 배당하고 임차인 배당

[사례77]임차인이 여러 명인 다가구 건물인 경우

소액임차인이 많아서 배당금액의 1/2를 초과하는경우 1/2만 주기때문에 소액보증금전액을 다받지 못함

[사례78]대항력 있는 임차인이 낙찰 받는 경우

임차인의 보증금은 임차인 본인이 인수해야하므로 전주인에게 청구할수없다-> 입찰안하는게 나은가? 일단 돈을못받는걸 감안하고 계산해서 입찰해야함

[사례79]대항력 없는 임차인이 낙찰 받는 경우

낙찰자로서 임차인이 임대인의 지위를 승계한 것이 아니라서 임차인의 보증금은 전주인에게 임대보증금반환청구권으로 청구할수 있다.
-> 낙찰자에게 인수되지 않는 보증금으로 전주인에게 요구가능

[사례80]임차인이 배당요구종기일 이후에 배당을 한 경우

배당요구안한거랑 같다. 낙찰자는 선순위임차인 인수

[사례81]임차인이 경매신청한 경우

정유를 명도하지 않고 경매 신청가능

임차권등기에 대한 권리분석

  • 임차권 등기는 임차인이 임대차계약 종료후 보증금을 받지 못해서 임대인 동의 없이 단독등기하는것.
  • 점유하지 않고 주민등록증을 이전하더라도 대항력과 우선변제력 유지
  • 임대차계약의 종료와 배당요구 의사로 판단 -> 배당요구하지 않아도 배당됨
  • 경매개시 결정등기 이후에 임차권등기한 경우는 배당신청을 해야함
  • 임차권등기한 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할수 없음.
  • 법원접수후 2주뒤 을구에 기제됨

[사례82]임차권등기가 근저당권자보다 후순위인 경우

배당 하고 남은 돈있으면 배당받고 말소됨

[사례83]임차권등기가 근저당권자보다 후순위이지만 대항력을 먼저 갖춘 경우

임차권등기 순서보다 처음 전입 확정 시기가 중요한것. 대항권있으면 배당받음
경매개시결징이후에 임차권등기가 되어있는 경우는 배당을 요구해야 배당받으므로 요구안했으면 낙찰자 인수!!! 꼭확인

상가건물임대차에 대한 권리분석

  • 최우선변제금 조건 : 소액보증금 + 경매개시일전에 사업자등록 대항력 + 배당요구종기일전에 배당요구
  • 우선변제금 : 대향력 + 확정일자 + 배당요구전기일 전에 배당요구
  • 환산보증금 : 보증금 + (월세x100)
  • 임차권등기명령제도 : 보증금을 못받은 임차인이 임차인 권리 보호하기 윈해 신청

[사례84]2002년 11월 1일 이전에 근저당이 설정되었을 경우

임차인은 보호받지 못해서 낙찰자는 신경안써도됨

[사례85]2002년 11월 1일 이후에 근저당이 설정되었을 경우

환산보증금확인하고 최우선변제금대상이면 배당받음. 확정일자있으면 순위배당도 참여할수있음

유치권에 대한 권리분석

  • 타인의 물건이나 유가증권을 점유한자가 해당 건에 대한 채권을 변제받을 때까지 물건을 유치할수 있는 권리
  • 성립조건
    • 타인의 물건 또는 유가증권
    • 피담보채권이 목적물과 견련관계 : 유치대상이 된 물건 그자체에만 행사할수있다
    • 채권이 변제기
    • 유치권자가 목적물을 경매개시결정 전까지 점유하고 있어야함
    • 당사자사이에 유치권 발생 배제하는 특약이없어야함
  • 입찰시 유의사항
    • 안하는게 좋겠지
    • 해야한다면 그걸 포함한 가격으로 입찰가격선정
    • 진성 유치권인지 가짜 유치권인지 파악
      • 매각허가 결정 전에 유치권이 진성유치권으로 확인되고 신고되었다면 매각불허가 신청가능
      • 매각불허가가 매각허가결정확정후 대금지급전에 밝혀진 경우 대금지급전에 “매각허가결정취소”신청가능
      • 대금지급후 유치권이 밝혀지면 경매로 인한 매매계약해제, 대금반환 또는 부당이득 반환 청구 가능
    • 유치권 신고된 물건을 낙찰받았다면 인도명령제도 활용
      • 가짜 유치권자인 경우 명도소송-> 가장유치권임이 밝혀지면 경매입찰방해죄로 형사고소당함

[사례86]유치권행사에 대한 인정여부
[사례87]건물 신축공사와 관련하여 대지에 대한 유치권 성립 여부

근저당권에 대한 권리분석

  • 장래에 지속되는 거래 관계로 부터 발생하는 채권에 대해서 확정하지 않고 일정한도까지 담보하기 위해 채무 최고액만 정하는것 (채무액 120%정도?)

[사례88]근저당권 경합시 배당(순위 배당)
[사례89]가압류권자와 근저당권자 경합 시 배당(안분 후 흡수배당)

가압류는 안분배당 -> 이후 순위배당

[사례90]담보물권인 근저당권자에 대한 배당
[사례91]담보물권인 담보가등기권자에 대한 배당

담보가등기권자 = 근저당권으로 취급하여 순위배당

[사례92]시효완성된 채무를 피담보채무로 하는 근저당권 실행

소멸시효가 완성된 채권 -> 돈받기로 포기한것으로 보고 무시

[사례93]후순위 근저당권자 경매 신청시 피담보채권 확정시기
[사례94]담보건물 멸실 후 건물을 신축한 경우, 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있는지

  • 구물건과 신물건은 다른것으로 구물건에 근저당설정등기는 무효. 구물건 저당권으로 신물건 경매올려서 낙찰되더라도 낙찰자 소유권은 무효
  • 이때 근저당권자는 채무자협조하여 신건물 담보취득하거나 신물건을 가압류한 후 근저당설정한 토지와 일괄 임의경매 진행하자

환매등기에 대한 권리분석

  • 환매 : 매매계약하면서 매도인이 일정 기간내 다시 사오는 내용의 특약
    • 채무자가 채권자에게 금전빌리면서 채무자 소유 부동산을 채권자에게 매매해서 이전시킨후 채무자가 변제하면 다시 소유권을 채무자에게 이전시키기 위함
    • 부동산 5년, 동산3년
  • 환매권을 행사하면 낙찰자는 소유권을 넘겨줘야할수도 있음.
    • 환매등기금액과 낙찰금액에 따라 손익여부가 바뀔수있음
  • 말소기준권리 보다 선등록된 환매등기 권리는 낙찰자가 인수 , 후등기는 말소
    • 환매권자가 환매대금을 낙찰자에게 지급하면 낙찰받은 소유권은 상실
    • => 무족건 환매대금보다 적은 금액으로 낙찰받아야함

[사례95]환매등기 인수에 따른 손익

환매등기 금액보다 더 싸게 낙찰받았다면 소유권 넘겨주면서 차액만큼 이익이 생김
e.g 환매등기금액 3억, 낙찰 2억 -> 소유권넘겨줄때 1억 이익

대지권미등기에 대한 권리분석

  • 대지사용권 : 집합건물 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위해 대지에 같은 권리
  • 대지권미등기 :
    • 집합건물 신축, 재개발하면서 발생하는 경우가 대부분, 대지사용권은 있어 대금납부하면 대지지분 소유권이전 가능
    • 단, 수분양자가 분양대금을 납부하지 않은경우는 낙찰자가 분양대금 납부해야하므로 주의
    • 감정평가서에 미등기된 대지권이 감정평가금액에 포함되어있다면 향후 소유권취득에 문제없다
    • 대지사용권을 자기지 않은 구분소유권자 (대지권을 지불하지않은사람) : 전유부분 철거 청구권리자가 구분소유권자에게 시가로 매도할것을 청구(구분소유권 매도청구권행사)할수 있어 강제로 매도 당할수있음.. ->주의!
  • 대지권미등기 집합건물 입찰 방법
    • 법원의 감정평가서에 대지권가격도 포함되어 평가된것인지 확인 -> 대지권도 같이 취득
    • 감정평가서에 배제되어있다면, 분양회사에 문의하여 대지가격 납부여부확인-> 납부되었다면 대지권도 같이 취득
    • 대지가격이 납부되지 않았다면 별도의 대지사용료를 납부해야함 ->금액감안하여 입찰

[사례96]구분소유권매도청구권 행사

토지별도등기에 대한 권리분석

  • 토지와 건물을 각각 별도 등기하고 있기에 토지등기사항증명서와 건물등기사항증명서 따로 존재
  • 집합건물은 토지만 별도로 처분할수 없고 토지와 건물 일체되어 거래됨
  • 토지에 근저당설정이 되어있는 경우 건물을 경매로 진행해도 토지에 대한 권리 관계는 말소되지 않아 건물취득자는 토지소유자에게 지료 납부해야함 -> 납부안하면 강제 경매
  • 입찰시 : 토지별도 등기 부동산은 가급적 하지 말자
    • 토지상에 지상권, 가등기, 가처분, 임차권 등은 말소되지 않아 건물낙찰자가 인수해야함

[사례97]토지별도등기
[사례98]토지별도등기(구건물 철거후 신축)

  • 신축건물에 근저당으로 경매로 넘어간경우, 구건물의 임차인은 개별이라서 낙찰자가 인수해야함 -> 꼭확인

건축허가는 있는데, 미등기건물에 대한 권리분석

  • 건물은 완성되었으나 아직사용승인 받지 못하였더라도 건축허가나 신고를 마쳤으면 미등기건물도 강제집행 대상이됨
  • 미등기 건물이 있는 토지를 경매낙찰받은 경우
    • 협상을 통해서 건물을 산다
    • 협상결렬시 , 소유권보존대위등기를 신청하여 등기되면 건물 철거 가처분과 지료청구권 이행판결을 받아 강제 경매 신청 -> 낙찰
    • 철거를 원한다면, 건물철거 및 토지 인도를 위한 소송에서 승소후 대체집행을 통해 철거

[사례99]미등기주택이 있는 토지를 낙찰받은 경우의 대응

  • 일단 건축주와 협상해보고 안되면 소송 강제집행

[사례100]미등기주택 소액임차인의 대지 매각대금에 대한 우선변제권 행사

  • 소액임차보증금에 대한 일정 금액은 우선변제 받을수 있다
  • 소유엔 문제없으나 임차인 보증금을 인수해야할수있다.

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INFORMATION

– Title : 부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지
– Author : 이충호
– Publication Date : 2023.03.17
– Publisher : 마지원
– Price : 23000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.24-26

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