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[북리뷰+핵심정리 26-1] 부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지 – 이충호 : 제1장~제2장 공적장부체크

CONTENTS


MY NOTE

제1장 부동산 경매와 권리분석의 첫걸음

부동산 경매 시작/임의경매와 강제경매 차이점/경매절차/입찰 물건/이해관계인

  • 무료 사이트 : 대법원, 네이버경매, 디에스디옥션, Dooin, 윈스옥션, 경매마당
  • 법원 : 감정평가보고서, 현황조사보고서, 매각물건명세서,
  • 경매분석
    • 말소기준걸리 확인
    • 임차인의 전입일자, 보증금액, 확정일자, 배당요구사항 확인
    • 특수물건 체크 : 선순위임차인, 선순위가등기, 유치권, 법정지상권, 지분경매
  • 경매절차
    • 경매신청 : 채권자가 경매신청
    • 경매개시결정 : 갱매개시 등기가 이뤄지면 압류 효력 발생 – 당사자에게 송달되어야함.안되면 개시안됨
    • 배당요구 종기 결정 및 공고
    • 매각준비 : 최저매각가결정,
      • 현황조사
      • 부동산 감정평가
      • 매각물건명세서 작성
      • 돈이 채권자에게 남을 가망이 없을 경우 경매 취소
    • 매각, 매각결정기일의 지정, 공고 통지
      • 매각기일과 매각결정기일의 공고 (매각 실시 14일 전에 공고)
      • 매각기일과 매각결정기일의 통지
    • 매각실시
      • 매각조건:
        • 법정매각조건 :감정인 부동산평가, 최저매각가결정, 유찰시 가격낮추고 보증금은 얼마고..등등
        • 특별매각조건 :최저매각가격 외의 매각조건은 법원이 이해관계인의 합의에 따라 바꿀수 있다.
      • 매각실시 : 매각기일 개시,
    • 매각 결정절차 : 낙찰 후 부동산 등기를 다시 연람해보니, 말소기준권리 근저당이 변제되어 말소되어 없던 대항력 임차인이 생기는경우 취소 신청가능함. 반드시 잔금 내기 전에 대위변제 확인하기.
    • 매각대금납부
    • 배당
    • 소유권이전 등기의 촉탁 및 부동산 인도명령
입찰할 물건 선택
  • 목적 확인 : 거주, 임대수입, 시세차익
  • 지역 선택 : 잘알고 있는지역, 아님 다른 지역. -> 정했다면 2!3곳을 집중적으로 지역분석, 상권분석하기
  • 입찰할 물건은 투자금액에 따라 선택
    • 경매는 돈되는 물건만 싸게 낙찰받는게 중요.
    • 문제없는 물건은 경쟁률이 높아서 비싸게 낙찰받는다.
  • 추천
    • 물량과 유동성이 풍부한 수도권의 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 단독주택, 근린상가 등 저평가된 물건을 찾아라
    • 최소 1~2회 유찰후 최저입찰가격에서 매수할수있는 물건들이 최대수익을 낼수있다.
    • 수도권과 광역시 일대 수익형 오피스텔, 재개발, 뉴타운 지역 인근의 주택, 상가, 대지, 농지 검토
    • 수도권과 관광지 주변의 소형 단독, 농가, 전원 주택
  • 주의 대상
    • 집단 상가, 태마 상가, 전문상가 등은 공실!!! 수익성을 잘검토하자
    • 주무관청 허가가 필요한 학교, 사회복지, 의료법인 등의 부동산은 매각불허가로 소유권취득못할수있으니 염두하자
이해관계인
  • 채권자, 채무자, 소유자, 등기사항증명서상에 기입된 부동산 위의 권리자(암차인포함), 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한사람(유치권자)
  • 매수인, 매수신고인 최고가매수신고인,

제2장 각종 공적장부 체크 사항

토지대장/지적도,임야도/토지이용계획확인서/건축물관리대장

  1. 부동산등기사항증명서 -> 부동산 등기사항전부증명
    • 토지 및 건축물 의 상황을 확인위한 공적장부
    • 발급장소 : 대법원 인터넷 등기소 : www.iros.go.kr
    • 등기부 체크사항
      • 표제부 : 토지, 건물 주소 지목 면적 구조
      • 갑구 : 소유권 : 압류, 가입류, 가처분, 가등기, 강제경매, 환매특약, 금지사항등기, 예고등기
      • 을구 :소유권 이외 권리 : 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 근저당권부질권, 전세권부근저당권, 지상권부근저당권, 임차권등기, 근저당권부가압류
  2. 토지대장
    • 어떤 토지인지 검토하기 위한 공적장부
    • 열람 : 정부24 (www.gov.kr) -> 자주찾는서비스 -> 토지(임야)대장
      • 신청하기 -> 토지임야대장열람신청 -> 대장구분 “토지대장” -> 주소작성
    • 체크사항
      • 면적, 지목, 소유자, 개발공시지가
      • 토지대장과 토지등기사항증명서상 소재지와 지번이 일치하는지 반드시 확인
      • 토지대장 소유자, 토지등기사항증명서상의 소유자 다르면 => 토지등기사항증명서 기준의 소유자가 맞다
      • 면적과 지목이 다르면 => 토지대장이 맞다
      • 지목이 전, 답, 과수원, 임야 + 녹지지역 / 보전관리 -> 건축허가가 잘안남..주의
      • 공시지가 : 상속세, 양도소득세, 종부세, 취득세, 등록면허세 등 국세와 지방세 산정 기초자료
  3. 지적도, 임야도
    • 토지의 모양, 경계선등을 알기 편하게 지도로 표시한 것
      • 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지 -> 지적도 , 임야 -> 임야도
    • 열람 : 정부24 (www.gov.kr) -> 자주찾는 서비스 -> 지적도
    • 체크사항
      • 소재지, 지번, 지목, 경계선, 축척, 인접도로의 폭
      • 지적도 축적 : 토지 (1/1200) 임야 (1/3000, 1/6000 : 1cm = 60m)
  4. 토지이용계획확인서
    • 토지 이용규제 기본법에 따라 필지별로 지역, 지구 등의 지정내용과 행위제한 내용등 토지이용관련 정보확인
    • 열람 : 토지이음 (www.eum.go.kr) -> 토지이용계획확인서
    • 체크사항
      • 맹지는 아닌지, 도로를 이용하여 접근할수 있는지가 중요
      • 도로가 연결되어야 건물을 지을수있다.-> 제한이있는경우도 있다. 확인필요
      • 개발활용도: 전용주거지역 < 일반주거지역 < 준주거지역
      • 지목변경 가능한지 확인
  5. 건축물관리대장
    • 건물 신축시 사용승인하기 위해 건축물관리대장을 만듬 -> 없으면 무허가 건물일가능성
    • 공신력이있는 장부
    • 건축물관리대장과 등기사항증명서를 비교
      • 소유주 불일치 : 부동산등기사항증명서 우선,
      • 지목 면적 주소불일치 : 건축물관리대장 우선
      • 집합건물은 번지와 동호수까지 일치해야함
    • 열람 : 정부24 (www.gov.kr) -> 자주찾는 서비스 -> 건축물관리대장
    • 체크사항
      • 건물의 용도확인 : 불법건물아닌지 확인
      • 갑구란 : 건물의 고유번호, 대지위치, 지번, 건축물명칭, 면적, 지역, 지구, 구역, 건폐율, 용적률
        • 주용도: 이게 젤중요함.이것에 따라서 활용해야함
      • 을구 : 변동일, 변동원인 -> 특이사항에 불법증축, 용도변경등이 나옴
        • 불법건축물인경우 : 지자체에 문의하여 이행강제금 얼마 부과되었는지 확인. 말소하기위한 절차 확인

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INFORMATION

– Title : 부동산 경매와 권리분석 완전정복 : 2023년 개정법률을 반영한 실전사례 103가지
– Author : 이충호
– Publication Date : 2023.03.17
– Publisher : 마지원
– Price : 23000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.24-26

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