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[북리뷰+핵심정리 25-2] 경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신-심태승 : 4장~5장+Review

CONTENTS


MY NOTE

4장 수익을 만들어내는 실전 노하우

24 하자 있는 물건을 피하려면

  • 유찰이 많이 되면 = 하자가 있다
  • 권리의 하자 : 진흙속의 보석
  • 인수할 권리, 가등기, 가처분, 유치권, 법정지상권..
  • 풀수있는 실력이있으면 블루오션
  • 물건의 하자 : 돌덩이 -> 버림
  • 개발제한구역, 국립공원, 대공방어협조구역, 건물은 가치가 낮다

25 1억에 나온 땅, 현장에서 조사해보니 10억짜리 땅

  • 시세파악은 아파트가 젤 쉽다
  • 물건시세보다 지역시세를 파악하라
  • 시세는 정확하게, 평단가도 아주 세세하게

26 5억에 낙찰받은 상가에서 월세 천만원 받는다

  • 상가는 수익율!-> 임대료 계산
  • 현재 임대로는 빋지말고 주변시세의 임대료와 비교해라
  • 상권파악

27 공사대금이 걸린 부동산, 알고보면 안 줘도 된다?

  • 유치권 -> 유치권인 기각되는 경우가 많다.
    • 은행가서 물어보자. 대출 나올지 안나올지. =>안나온다면 유치권이 정말일수있다.

28 입찰번호 하나 잘못 써서 보증금 날렸네

  • 한 사건에 입찰표는 한번만 쓸수있다
  • 개별로 물건 번호가 있는 개별입찰 사건은 물건번호를 꼭 기입힌다
  • 보증금 최저가 10%, 특별매각조건 20%
  • 입찰표는 수정이 안되니 수정원하면 다시 써라.
  • 수정 입찰표는 버리지 말고 가지고있어라. 다른사람이 볼수있다.
  • 마감시간 지킬것

29 대리입찰로 가족에게 부동산을 선물하자

  • 미성년자 : 기본 대리입찰 서류 + 위임장+ 부모 모두 의사표시가 있는 미성년자입찰참가동의서 + 주민등록등본 + 법정대리인의 인감증명서 + 자녀와 부모가 같이 가서 부모가 대신입찰

30 농지는 농사짓는 사람만 낙찰받을 수 있다? ★★★

  • 농지 취득시 : “농지취득자격증명 (농취증)”있어야함.
    • 농취증이 없어서 매각불허가로 경매 취소당하면 보증금도 몰수당한다!!!
    • 토지 취득자가 농사를 지을수 있는지, 현재 토지가 농지로 쓰일수 있는 상태인지 정부가 인증하는것
    • 신청후 7일내 발급됨
    • 농지로 쓰일수 있는 상태 : 토지가 흙으로 이뤄져있어야함.
      • -> 건물, 콘트리트 바닥, 폐잡석은 안됨
      • 그런 땅인 경우, 담당자에게 가서 농지로 원상복구할것이라고 약속하고 농취증을 받아보자..
      • 소유자에게 고쳐달라고 하는 방법도 있는데 소유자는 약속을 안지킬 가능성이 높다
    • 취득자가 농지를 지을수 있는 상태: 앞으로 농사 짓기만 하면됨
  • 낙찰받은날 바로 농취증을 신청하고 와야함. -> 농취증나오는데 7일이 걸려서 시간이 빡빡함
    • 그 농지가 소재한 지역의 “시군구읍면”에서 한다.
    • “입찰영수증”, “최고가매수신고인 증명신청”을 법원에서 발급받아 신청한다
      • 영수증 받을때 못받으면 집행관실로 가서 받자
    • 농취증 반려되었다면 반려통지를 가지고 낙찰허가를 내주는 제도로 바뀜 -> 채권자위해
    • 농취증 접수를 담당 공무원이 거부한다면 : “농지취득자격증명 거부 처분 취소 판결” 사례를 보여줄것
    • 정부24, 민원24에서 온라인신청가능
  • 농취증 신청서 작성법
    • 신청인 정보작성란 : 현재 살고 있는 내 집주소
    • 취득자 구분 : 농업인, 신규영농, 주말체험영농, 농업법인
      • 농업인 : 농업경력이 있다면, 경험은 없어도 농지(전,답, 과수원) 를 이미 가지고 있다면,
      • 신규영농 : 농업 경력없다면
      • 주말체험영농 : 농지 면적이 1000m2(약300만평)미만, 농업경험이있더라도 사이즈작으면,
      • 농업법인 : 회사법인은 농지를 낙찰받을수없어서 이건안됨
  • 취득원인 : 매매,교환, 경락, 수증(증여), 기타 => 우린 경매로 받으니까 “경락”
  • 취득목적 : 농업경영, 주말체험영농, 농지전용, 시험연구실습지용
    • 농지전용, 시험연구실습지용 -> 사업자가하는거
    • 농업경영 : 농업인, 신규영농 으로 취득자구분에 넣은경우
    • 주말체험영농 : 주말체험영농으로 취득자구분에 넣은경우
  • 취득농지의 표시 :
    • 번호 : 신청하는 땅이 1개면 1번 고정-> 2개이상이면 농지추가로 등록
    • 주소 : 낙찰받은 농지주소
    • 지목 : 전, 답, 과수원 중 하나를 선택.
    • 신청면적 : 취득할 토지의 면적 (미터로 표기)
    • 농지구분 :
      • 내가 산 농지가 어디에 해당하는지 알기 위해 (“토지이음”)이란 사이트에서 “토지이용계획” 서류 떄기
        • 농업진흥지역-진흥구역 : “지역지구등 지정여부 > 다른법령 등에 따른 지역.지구 등” “농업진흥구역” 으로 표기된경우
        • 농업진흥지역-보호구역 : “지역지구등 지정여부 > 다른법령 등에 따른 지역.지구 등” 부분에 “농업보호구역” 표기 된경우
        • 영농여건불리농지 : “토지이용규지기본법시행령 제9조 4항 각호에 해당하는 사항” 정보에 “여농여건불리농지” 라고 적혀있으면,
          • 보통 경매물건 정보에도 적혀있으니 토지이용계획을 직접 찾아보는 것도 좋다
        • 진흥지역 밖 : 위 3가지 전부 찾을수 없다면
  • 농취증이 필요없는 가짜 농지
    • 도시지역 중 녹지지역을 제외한 상업지역, 공업지역, 주거지역에 있는 농지일 경우 소유권 이전등기를 신청할때 녹취증이 필요없다.
  • 현황 “건축허가득” 이라고 적혀있는경우 -> 그 땅에 건축 허가가 났다는 것.
    • 농지 상태에서 건축허가나서 건물 짓던중에 경매로 넘어가서, 지목 변경신청이 아직 안된경우, 농지로 나올수 있다.
    • 이런경우 농취증 발급 담당부서(시군구는 농지과, 읍면은 산업계)에 가서 “이토지가 무늬만 농지다”라는 소견서를 받자. -> 농지가 아닌 대지로 취득할수있다.

실전투자 따라잡기 우선순위 지상권 해결하고 50억 벌기


5장 수익이 2배가 되는 NPL 투자

31 내가 낸 낙찰대금을 내가 받아간다고?

  • NPL 투자 : Non Performing Load, 부실채권
  • 투자대상 대출이자가 3개월 이상 연채된 부동산담보대출 채권 = 무수익여신
  • 은행에서 연체 여부에 따른 채권 단계
    • 1단계: 정상 : 연체없는 대출
    • 2단계: 요주의 : 1개월이상 3개월 미만 연체
    • 3단계: 고정 : 3개월이상 4개월 미만 연체, 담보있음
    • 4단계 : 회수의문 : 3~12개월 연체, 담보없음
    • 5단계: 추정손실 : 12개월 이상 연체
  • 우량은행으로 평가 받기 위해 자기자본비율 (BIS 비율 = 위험자산(부실채권)/자기자본) 이 높아야하는데 3~5단계 부실채권이 많으면 BIS 비율이 떨어져서 빠르게 처분하고 싶어함. => NPL 시장으로 나옴
  • NPL투자 : 싼값에 NPL 매입하여 경매 매각금 배당받아서 수익얻기
    • 은행으로 부터 근저당권을 사서 배당을 통해서 차익을 보는 투자법
    • NPL 사면 근저당권에 대한 질권설정 가능
    • 질권 : 담보물을 현금화하여 우선변제받을수 있는 권리
    • 질권대출 : NPL은 최대 95%까지 가능- 그래도 약 80%…(제2금융권대출, 이자가 높다6%~6.2%)
      • 채권금액보다 높은 금액으로 낙찰되었다는 확신이 들어야 대출해줌

32 8억을 받을 수 있는 채권이 6억에 팔린다

  • 은행은 기다려서 받아도 되는데 보통 경매시작하면 최소6개월이 걸리니까 BIS 위해 싸게 채권을 판다
  • NPL 고르기
    • NPL 물건 검색 사이트에서 찾기, 경매사이트에서 물건보고 해당건의 NPL 확인하기
    • 경매에 나온 부동산 가치 파악 (임장활동..)
    • 경매하듯, 물건을 분석하고 임장하고 수익성도 확인 -> 담보물건에 문제가 있으면 깍을수도있다
    • 등기부상의 권리분석, 수익성 분석 (임차인, 관리비파악 등)
    • NPL 수익성 검토 (현 채원자 접촉, 낙찰.배당액예상)
    • NPL 매입
  • NPL 매입한 물건에 입찰하기
    • NPL 매입했기에 채권자 입장임. -> 경매 당사자기 때문에 낙찰확율이 높아짐
    • 채권+연체이자 합산금액보다 낙찰가를 높게 만들수있다

33 개인투자자도 NPL 투자 할 수 있다

  • 매각방식
    • 론세일 (loan sale) 방식
      • NPL 투자자에게 곧바로 권리가 양도됨. 기존 채권자는 채권 판매대금을 가져감
      • 개인 투자자는 허용되지 않은 방식
    • 채무인수 방식
      • NPL 투자가가 채권을 양도받지만 10%계약금을 지불, 기존채권자로 부터 채무를 지는형태로 채권판매
      • 기존 채권자는 NPL투자자로 부터 “경매에 참여해 얼마이상의 입찰가를 써낼것”을 약속받고 할인된 가격으로 채권을 넘김
      • 이후 NPL투자자가 낙찰받아 배당이 이뤄지면 잔금을 지불하고 계약종료.
      • NPL투자자말고 다른 사람이 낙찰되면 계약이 무효되고 계약금 반환됨
      • 채권 매입자는 할인가격+10%계약금으로 채권 매입할수 있어 좋음.
      • 기존채권자는 빠르게 채권을 매각할수 있어서 좋음
      • 은행의 관여가 깊어서 배당수익내기 한계가 있음
    • 사후정산 방식
      • NPL투자자가 채권금액의 10%만 계약금으로 지불, “경매참여해 얼마 이상 입찰가를 쓸것을 약속”
      • NPL투자자가 낙찰받으면 잔금 지급과 채권양도 됨
      • 은행의 관여가 깊어서 배당수익내기 한계가 있음
  • NPL 유통구조
    • 금융회사의 부실채권NPL 매입할수 있는 자격 : “금융감독원 등록법인 대부업자”만 가능
    • NPL 공급 : 제1금융권, 제2금융권, 사금융권(대부업체)
    • 제1금융권 :
      • NPL을 유동화전문회사(특수목적법인 SPC= 부실채권매각을 위해 임시로 설립되는 회사)에만 팔수있음
      • SPC는 은행의 NPL을 매입하여 자산관리회사(AMC)또는 대부법인들에게 판매
      • AMC, 대부법인을 통해 개인이 NPL 참여하게 됨
    • 제2금융권 : ACM이나 대부법인에게만 부실채권을 팔수있음
    • 사금융권 : 주로 개인과 거래 (론세일방식으로 거래 가능 )
  • 개인이 NPL 투자하는 방식
    • 사금융권에서 NPL 론세일 방식으로 매입
    • AMC, 대부법인을 통해 제1,2금융권의 NPL 간접투자
      • 개인은 대부법인이 소유한 근저당권에 대한 “근저당권부 질권”을 설정할수있다
      • 근저당권을 가진 대부업체에게 명목상 돈을 빌려준후 그에 대한 담보로 매입하고자 했던 근저당권의 질권설정하는 것
      • 매입금 1% 수수료 : 대부법인 명의빌리는 비용이라 할수잇음
  • 대위변제
    • 채무자를 대신해서 돈을 갚아주고 채권 은행의 권리를 가져오는 방식
    • 채무자에게 ” 대위변제 승낙서” 받아야함.
    • 대위변제 승낙서를 은행에 가서 채무자의 채무를 변제해주면 은행이 가졌던 채권자의 권리가 승계됨
      • 은행과 협의하여 채무액을 줄여주도록 협의하자
      • 채무자에게 생활비 명록으로 일정 금액 (채무액의 1~2% 450~900만원) 정도 주고 승낙서를 받는다.
      • 승낙서를 가지고 은행가서 채권을 대신 상환

34 NPL 투자, 이것만 주의하면 성공한다

  • 부동산의 가치를 보고 사야함 -> 채권이 할인되었다고 다 좋은거아님.
    • 배당 얼마나 받을수 있는지 계산.
  • 채무인수와 사후정산은 위험함 -> 초보에게 권하지 않는다
    • 법적, 제도적 보호가 없다.
    • 중간에 저신용업체인 대부업인과 사고나기 좋다. -> 배당받고 나서 돈을줘야하는데 안준다거나..
    • 이면계약 : 채권자 이름이 내이름으로 되어있지많고 배당받으면 이렇게 하자~라는 식의 우리끼리 계약이기때문
  • NPL 구매 시기
    • 경매가 확정된건 NPL을 이미 대부법인이 사갔단 의미이므로 늦었다.
    • 담보 물건의 경매가 “예정” 상태로 떠있을때 사야함
    • 제1금융권에서 발생한 부실채권을 구매하려면 은행의 지사에 있을때 거래하는게 좋다
      • 지사에서 발생한 부실채권이 시간이 지나면 본사로 넘어가는데 이럼 구매하기 힘들다
      • 채무인수와 사후정산방식으로 산다
  • 개인의 NPL 투자 추천 : 대위변제
    • 유일하게 자기이름을 근저당권자 이름으로 걸고 투자하기 때문에 좋다
    • 은행은 싫어할수 있다.
    • 채무자의 승낙만 있다면 은행의 의사와 상관없이 채무자 빚을 대신 갚아주고 부실채권을 가져올수있다.

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IMPRESSION

이 책에서 가장 맘에 든 부분은 “2장 부동산 경매를 둘러싼 이해관계” 파트이다. 오랜 경험에서 나온 물건 파악하는 방법, 가치있는 물건을 보는 방법에 대한 팁들이 있다.
전체적으로 세부적인 이론이나 설명은 약한편(그니까 정말 1도모른다면 이것만 봐선 이해하기 어려울수있다)인데, 경험담에 따른 팁들이 많아서 좋았다.
그리고 다른책 볼때는 잘 이해못했던 농지취득자격증이라던가 NPL 투자방식에 대한 설명이 차근차근 적혀있어서 도움이되었다.
완전 시작단계초보보다는 경매초보용 책을 보고 용어가 어느정도 익숙해진 사람들에게 좋을것같다.

경매 왕초보 다음 초보단계에서 보자.


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