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[북리뷰+핵심정리 25-1] 경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신 – 심태승 : 1장~3장

CONTENTS


MY NOTE

머리말 – 내 꿈은 나로 인해서 많은 사람이 부자가 되는 것

1장 당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드

01 당신 앞에 놓인 부의 기회를 잡아라
02 저축만 하면 불행한 노후를 맞이한다
03 어떤 땅이든 갖고만 있으면 3,000배 올랐다
04 안 된다 할 때 세종시 샀으면 50배 벌었다

  • 재개발은 20년 가지고 있어도 괜찮다면 투자하자

05 사는 시기와 파는 시기는 따로 있다
06 긍정적 마인드를 가지면 뭘 해도 돈이 벌린다
07 경매가 나쁘다는 편견을 버려라
08 돈 없는 20대가 경매로 성공하기 더 쉽다

  • 경매지식과 경매로 돈버는 것은 다르다. -> 돈버는 법을 배워라
  • 유동의 자산을 가진 사람이 유리하다
  • 앞으로 이득이 될지를 보자.

실전투자 따라잡기 – 2년 만에 3.9배 오른 마포구 빌라

2장 부동산 경매를 둘러싼 이해관계

09 경매 제도는 누구 때문에 만들어졌는가?

  • 채권자 입장에서 경매 단계
    • 압류 : 채무자 물건의소유권을 국가가 강제로 확보
    • 현금화 : 압류된 채무자의 물건을 현금으로 만들기 위해 법원에서 매각
    • 배당 : 경매 결과로 만들어진 현금을 채권자에 돌려줌
  • 경매 투자자 입장에서 경매 시스템
    • 경매개시
    • 매각 : 입찰 & 낙찰
    • 대금납부
    • 명도

10 근저당권 설정만 잘 하면 돈 잃지 않는다

  • 등기 : 토지와 건물등 관련된 권리를 설정하고 공시하는 제도
  • 저당권과 근저당권 차이 : 채권금액의 변동여부
    • 근저당권 : 채권의 규모가 커질수 있음(+이자)을 표시한것. 채권최고액으로 표기 (120~130%)
  • 가압류 : 근저당설정을 하지 않았더라도 채권자가 채무자의 현물 재산을 일방적으로 현금화시킬수 있는 제도
    • 채권자가 민사소송을 통해 법적으로 채권사실여부를 검증받고 법원이 경매 진행
  • 근저당권 > 가압류

11 9천원짜리 땅도 있다고?

  • 근저당권 으로 경매 : 임의 경매
  • 가압류 하여 경매 : 강제경매
  • 경매 : 채무연채로 실시하는것
  • 공매 : 세금체납으로 국가에서 채납자 자산을 매각, 인도명령x, 명소소송해야함
  • 일괄매각 : 동일 채무자 경매 물건 2개이상 묶어서 하는것
  • 개별매각 : 채무자 소유의 담보 물건이 두개 이상일때 따로 경매
  • 유찰 : 낙찰안된 경우
  • 압류 : 법원의 판결에 따라 개인 특정자산을 압류
  • 가압류 : 이해관계자 요청으로 특정재산의 소유자가 해당 재산처분을 일시적으로 제한하는 법원 임시처분
  • 가처분 : 금전 외 처분을 못하도록 하는 법원 명령
  • 가등기 : 등기의 순위보전을 위해 미리 해두는 예비 등기
  • 잉여주의 : 부동산 매각시 경매를 신청한 채권자에게 돌려중 이영가 있을경우에만 법원이 매각허가
  • 대위변제 : 채무자의 빚을 대신 갚아주고 기존 채권자로 부터 채권을 넘겨받는일
  • 토지별도등기 : 토지 등기상에 설정된 근저당권, 가압류가 해소되지 않은 상태에서 건물등기와 대지권이 설정되어 집합 건물 등기로 정리되는 경우, 토지등기와 집합건물 등기가 중복되어 존재, -> 집합건물 등기 상에서 표기됨

12 낙찰받은 경매도 취소될 수 있다

  • 취하 : 채권자가 경매를 중지하는것
  • 취소 : 채권자에게 이득없는 경매
    • 무잉여 : 잉여주의 시 낙찰을 날릴수있다.
    • 무잉여가 될것 같아도 실제로 안될수도있다. 모든 등기사항이 나와있는게 아니라서..변경됬을수도
    • 일단 신경쓰지말고 입찰하자
    • 최신 등기를 다시 발급받자- 바뀐정보가 있을수도있다
    • 2순위가 경매신청하고 1순위가 경매신청안해서 무잉여로 취소될위기라면 1순위권자 찾아가서 경매 신청하라고 알려주자
      • 지금 안하면 다음에 또해야하는데 지금 다 차려진 밥상이지 신청만하면 당신이 얻을수있습니다
      • 한 일주일전에 가서 인사하고 2~3일전에 알려주자. 단독 낙찰위해!

13 경매 중에 채무자가 빚을 갚아버렸네

  • 채권자가 경매 철회 가능 시기 : 경매개시 결정~ 낙찰자가 잔금 납부하기 전까지
  • 채무자가 원금 갚으면
    • 잔금 내기전에 채권자 채무자가 합의만 하면 부동산을 팔아도 되고, 빚을 갚아도 됨.
    • 시세에 비해서 채권액이 현저히 낮을때-> 취하될 가능성이 높다.
      • 그래도 빚이 너무 많은 경우에는 그냥 진행할수도있따
    • 시세에 비해 채권액이 높다 -> 절대 취하할리가 없다
  • 취하시, 최고가매수인이 있으면 동의를 구하고 취하한다
    • 임의 경매는 동의 하지 않아도 취하된다.
      • 채무자가 보통 부탁하러 오고, 수고비를 달라하자 500만원이하로..
      • 동의해줘도 취하안되는 경우가 많다-> 취하 된 연락이없다면 잔금납부기일에 납부하고 취득하는게 좋다
    • 강제경매는 동의가 없으면 취하가 복잡해진다
      • 수고비는 2배로 달라하되, 입찰보증금보다 적게 부르자
      • 강제 경매는 소송으로 해결해야하기 때문이다.

14 헛걸음 시키는 물건이 대박 물건이다

  • 변경 : 이해관계인 사정에 의해 해당 경매사건의 어떤 사항이 바뀌는 경우
    • 채무액> 감정가 보다 월등이 높은 경우 : 해당 물건이 감정가보다 월등한 가치가 있는 것일 경우가 있다-> 재감정
  • 변경이 잦다 = 부동산이 훌륭한 경우가 많다
  • 변경이 잦다 = 경쟁자가 줄어든다. 그래도 계속 경쟁자가 많다면 부동산이 가치가 더 보증된다
  • 경쟁이 높다 = 싸게산다는 의미가 아니다
  • 최저가 변경 사유 : 물건이 잘못포함되었거나, 물건을 덜 포함된경우

15 법원이 자꾸 경매 일정을 연기시키는 이유는?

  • 법원사정에 의해서 연기
    • e.g 코로나 집합금지
    • 송달 오류로 인한 일정 연기
    • 공고오류로 인한 일정연기
  • -> 의도적으로 하자를 발견했는데도 알려주지 않고 진행하는 사람들도 있다. 낙찰되면 ok, 낙찰안되면 연기시키려고

16 좋은 물건을 가려내는 안목을 길러라

  • 욕심을 부리지말자
  • 열정을 태우자
  • 끊임없는 자신의 불신

실전투자 따라잡기 – 5억의 수익을 만든 토지 용도변경

임야 -> 근생으로


3장 경매 절차 속에 숨어있는 진실

17 감정가로 나온 물건을 잡아채야 돈을 번다

  • 강정평가는 경매신청단계에서 하기때문에 경매 실시시기와 차이가 나서 감정가액이 현재와 안맞을수있음.
  • 감정평가로 실시되는 경매 : 감정가경매 = 신건경매= 1차경매 = 100%경매
  • 감정가 > 시세 : 집값하락중
    • 유찰이 많다 = 감정가 대비 싸다 = 감정가가 너무 높게 잡힌것
  • 감정가 < 시세 : 집값상승중
    • 이럴때 신건을 잡아야한다. 사람들이 유찰될때까지 기다리는 심리 이용
    • 유찰되면 경쟁이 치열해져서 금액이 오른다 : 1차때보다 더 비싸질수도
  • 감정가 ≠ 1차 경매
    • 입찰가 여러번 취하되었던 기록이있을듯. ->파악해보자. 싸게 나온걸수도있음

18 잔금을 내기 전까진 내 물건이 아니다

19 항고 소송으로 보증금만 내고 11억 벌었다

매각 (입찰, 낙찰) —(7일)— 매각결정/낙찰허가 — (7일) — 매각확정/항고
매각결정/낙찰불허가 새매각/항고

  • 낙찰자 자격 없는 사람
    • 채무자 -> 다른사람이름을 빌려서 입찰
    • 해당건에 대해서 낙찰받았으나 잔금치루지않아서 경매 취소시킨 사람
    • 그 물건을 감정한 감정평가사
    • 해당경매 과정에 참여한 법관과 공무원
  • 경락잔금대출
    • 감정가보다 높게 쓴 낙찰가에는 80% 대출안해줌
    • 감정가의 80%가 최대치
  • 특별매각 조건
    • 잔금치루지 못해서 취소되면 차순위매수신고자에게 낙찰자 권리를 넘김
    • 다시 재경매 : 보증금이 20%로 상승
  • 항고
    • 이해관계인(채권자, 채무자, 임차인, 낙찰자 등)이 매각결정~매각확정되는 7일 사이에 이의신청
    • 재판 1년걸림, 기각되면 한번더 항고할수 있어서 2년걸리고 대부분 기각이라 2년걸림
    • 항고시 항고보증금 10% 내야하고 인용되면 돌려받으나 기각, 각하되면 돈을 날림
    • 항고가 들어오면 2년간 잔금을 치루지 않아도된다. -> 긍정적으로 보면 집값이 오르는걸 꽁짜로 구경.
    • 낙찰자가 법원에 전화하면 법원에서 낙찰자에게 보증금을 돌려주기도 한다. -> 그냥 기다리자.
  • 항고 결과
    • 인용 : 낙찰자격 박탈
    • 기각 : 항고자는 한번더 항소할 기회가 있다.-> 총 2년걸림 (대부분 기각이 나와서 2년걸림)
    • 각하 : 항고절차 종료, 낙찰됨
  • 항고하는 이유
    • 채무자가 시간끌고싶어서 -> 항고보증금이 10%임. 기각,각하되면 돈날림, 그래서 잘안함
    • 임차인 -> 2년이상 시간을 끌수있고, 경매로 매각되는 동안은 법적으로 임차인이 월세를 내지 않아도룀.

20 경매 수익의 핵심은 대출에 달려있다 ★★

  • 잔금납부 기한 : 매각확정일 후 30일정도
  • 경락잔금 대출 신청 자격 : 매각결정부터 가능,-> 7+30일 , 항고가 있으면 2년..
    • 매각확정 난후에 대출알아보자
  • 법원앞 대출 전문가들
    • 입찰하고 대기하는 중에 대화하면서 물어보자-> 사건번호 알려주면 더 자세하게 알수있다
    • 입찰가나 입찰 물건의 비밀은 흘리지 말것.
  • 소유권이 이전되어야 대출이 나온다. 소유권을 받을려면 잔금을 치뤄야한다.
  • 부동산 담보대출
    • 잔금치루는 날 : 파는 사람, 사는 사람, 공인중개사, 은행직원이 모임
    • 잔금 중 매수자가 내야하는 금액을 은행에게 준다.
    • 은행직원은 대출해줄 돈과 매수자가 준 돈을 합쳐서 잔금을 만들어서 가지고 등기소에 간다
    • 매수자 이름으로 부동산 소유권 설정-> 소유권이전 등기를 친다.
    • 동시에 은행을 채권자로 근저당권 대출을 건다
    • 그다음 은행은 매수자에게 잔금 (대출금+낙찰자가 준비해온돈)을 넘거준다.
    • 등기부에 보면 갑구 소유이전 접수날짜 = 을구 근저당권설정 접수날짜 같다.
    • 경락잔금 대출 과정
    • 잔금 중 낙찰자가 내야하는 금액을 은행 계좌에 넣는다 (낙찰자 할일은 여기서 끝!)
    • 담당 은행 법무사가 낙찰자 위임장을 들고 법원에 가서 잔금(낙찰자돈+대출금) 납부
    • 낙찰자 이름으로 부동산 소유권이전 등기
    • 동시에 은행을 채권자로 근저당권 대출을 건다
    • 등기부에 보면 갑구 소유이전 접수날짜 = 을구 근저당권설정 접수날짜 같다.
  • 대출 은행 고르는법
    • 주거래 은행 -> 경락잔금대출가능한지 확인
    • 법원 입구에서 나눠주는 대출명함 받자
    • 네이버에서 경락잔금대출 검색해서 고르자
    • 대출많이 해주는곳 > 이자가 적은곳

21 낙찰받은 집에 거주자가 있을 땐 ○○○○해라

  • 명도 : 시간과 돈을 절약하는게 젤 중용
  • 공매 : 명도소송 -> 소송비 +시간
  • 경매 : 인도명령 (잔금 납부후 6개월내)
    • -> 강제 집행 : 노무비용 30평에 10명정도, 물류센터 보내고 보관, 트랙사용료, … 약 400만원 , 비용은 점유자가 내야하는것이나.. 그런경우 잘없다..
  • 소유권 이전 동시에 인도명령 신청한다. -> 법무사에게 대리 신청 (수수료 있을수도..5~10만)

22 근저당권보다 아래 있는 등기는 볼 필요 없다고?

  • 말소기준권리 : 여기서 부터 매각대금으로 해결안되면 보장안한다
  • 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기
    • 이것들이 아니면 인수해야할수 있어서 위험
    • 후순위는 저게 아니라도 말소
  • 말소기준권리 아래 근저당권, 지상권, 임차권, 전세권 -말소

23 경매 매각금액은 누가 가져갈까?

  • 배당순위 : 경매비용 -> 임금채권, 우선변제금 -> 당해세 -> 일반채권
    • 당해세 : 공공기관 명의로 압류 => 세금 미납, 당해세 가 있을수도 , 미납금액도 알수없다
    • 임금채권 : 근로복지복당, 공익법무관, 임금채권당사자 이름이 등기부에 적혀있다면 유추가능
  • 순위배당 : 먼저 등기된 채권이 우선적으로 배당
  • 안분배당 : 가압류 채권 (근저당권이 설정되지 않은 채권)
  • 흡수배당

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INFORMATION

– Title : 경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신
– Author : 심태승
– Publication Date : 2022.05.31
– Publisher : 국일증권경제연구소
– Price : 17000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.22-23

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