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[북리뷰+핵심정리 24-2] 서초동 경매 1타강사 나땅의 무조건 수익내는 실전 부동산 경매 – 나땅이소라 : chaper3~4 + Review

CONTENTS


MY NOTE

chapter3 무조건 수익 내는 경매 비밀 전략

  • 핵심!
    • 돈되는 물건 고르기
    • 투자금 적게 들이는 기술
    • 모르는 지역 우량물건 판별 노하우

24 부동산 가치를 보거나 시장 흐름을 타라

  • 부동산의 가치 = 입지
    • 교통 : 철도, 지하철,
    • 개발호재 : 택지지구, 산업단지
    • 신축 : 재개발, 재건축
  • 시장흐름
    • 시장흐름이 상승세면 집값도 오른다, 매물시세
  • 디벨로퍼
    • 부동산+ 기술 -> 새로운 가치

25 권리분석 3배속 학습법

  • 권리분석으로 저렴하게 사자. 직접 권리분석 연습해보자

26 경매로 나오는 나쁜 부동산의 3가지 특징

  • 전소유자도 경매로 낙찰 받은경우
  • 동일 지번 경매물건이 지속적으로 나오는 경우
  • 개인의 채권만 있는 경매 사건
    • 물건을 팔고 싶은데 매각이 안되는 경우에 지인간의 경매신청을 해서 경매로 올려서 팔려는 경우
  • 대표적인 나쁜 물건
    • 분양형 호텔
    • 오픈형 상가 : 밀레오레같이 벽체 구분없이 작은 매장이 많이 밀집된 형태
    • 원룸형 초소형 주택 : 10평이하.시세가 잘오르지 않음, 주택수에 포함되어서 다른 투자에 제한이 많음
    • 기획부동산 토지 : 토지를 잘라서 분양

27 물건을 검색할 때부터 수익률이 보인다

법원경매정보 사이트 www.courtauction.go.kr

  • 지역 : 지도 검색
  • 금액 : 종잣돈에 맞는 물건,
  • 물건 종류
  • 입찰기일
  • 사건번호 : 아는 물건 검색시 -> 입찰 전날도 당일도 재확인할것. 내용이 바뀔수있음
  • 유로사이트 : 지지옥션, 옥션원, 탱크옥션, 스피드옥션, 행꿈사 옥션

28 물건 검색 시 가장 효율적인 4가지 기준

  • 종잣돈 크기에 맞는 금액설정 : LTV (주택담보대출비율)에 맞춰서 최대로 투자가능한 금액 결정
  • 잘알거나 관심있는 지역
  • 물건의 종류
  • 역세권 검색

29 경매 물건 고르기: 데이터가 말해주는 ‘좋은 부동산’ 고르기

  • 경매정보사이트, 네이버부동산, 호갱노노(개발호재, 학원가, 규제지역확인,) 아실 (경매 매물같이 확인가능)

30 그래프 패턴으로 아파트 단지 분석하는 법

  • 호갱노노 참고
    • 서울 우량 재건축 아파트 파형 ★★★★★
      • 전세가 꾸준하다. 빠지는 구간없음
        • 오래된 아파트는 전세가가 하방경직…
      • 매매가와 전세가 차이가 크다. 내제된 가치가 많음
      • 조금떨어지고 많이 오른다
      • 매매가 꾸준히 오른다, 대기수요가 늘 존재한다
    • 택지지구 신축아파트 패턴 ★★★★
      • 전세가 꾸준히 상승, 사용가치가 높다
      • 매매가와 전세가차이가 벌어짐. 입주후 2년간 매매가 없다가 2년차되어야 진정한 시세로 거래되어 상승함. 신축아파트는 입주후 등기가 나기 까지 거래가 어렵다
      • 매매가 꾸준히 상승
      • 전세 임차인을 들인채로 보유하기 좋다. -> 낙찰후 전세로 보유하자
    • 우량기축아파트 패턴 ★★★
      • 전세가 매매가 차이가 일정하게 유지 (평균 전세가율 70%)
      • 매매가가 전세가에 영향을 받는다. 주변 신축 입주장에 힘들어짐
      • 비교적 수액투자 가능. 갭메우기로 상승했던 지역
      • 경매로 싸게 낙찰받아서 전세로 돌려 소액으로 보유가능한 아파트-> 평균 전세가율 60~70%
    • 기축아파트 패턴 ★★
      • 전세가와 매매가 어느정도 차이잇으면서 우량기축아파트와 패턴 비슷
      • 매매가 전세가의 굴곡을 매가가가 같이 탄다. 전세가에 영향을 받으므로 전세가 추이가 중요
      • 아파트 자체적 상승여력은 낮은편, 주변이올라야 오름
    • 무피 갭투자 아파트 패턴 ★
      • 전세가 굴곡을 매매가 같이 탄다. 전세가에 중요
      • 매매가와 전세가의 차이가 적다. 경매가가 전세가 이하로 낙찰될 수 도 있음
      • 투자금이 거의 없어 보유가능
      • 전세가가 떨어지지 않은지 확인이 필요. 전세가 가격하락시 매매가도 같이 하락
      • 전세가율이 80% 이상인 아파트 주의 -> 매매가치가 없는 거임, 역전세위험있음
    • 거래가 뜸한 아파트 패턴 ★
      • 선이 꺽인다 = 기간내 거래가 많지 않다.
      • 매매가가 전세가의 영향을 그대로 받음
      • 내재된 가치가 적은편
      • 큰 상승 기대하기 어렵고 싸게 낙찰받아야 수익가능
      • 매매가 뜸해서 exit하기 어려울수있다
    • 지방소도시 재건축 아파트 ★
      • 거래가 뜸한 아파트 패턴을 그리다가 재건축 이슈가 생기자 우량패턴으로 바뀜.

31 누군가는 그냥 지나친 재매각사건

  • 전 기일 최고가매수신고인이 잔금 미납하면 재매각 -> 경쟁률이 낮음.
  • 불허가 물건 : 불허가 사유를 알려주지 않아서 찜찜
    • 송달문제는 경매물건 하자가 아님.
    • 문건 송달내역 채크 : 최가가매수신고인이 불허가 신청서를 제출했다면 -> 신청이유를 확인해봐야함. 입찰조건이 달라질수있음.
    • 강제집행정지신청이 접수되면 불허가 신청하는 경우가 많음 -> 낙찰자가 보증금 넣어놓고 시간을 버리는셈을 방지하기 위해

32 투자금 0원으로 무피 경매하는 법

  • 투자금액 0원 = 돈을 집어넣었다가 다시 회수하는것.
  • 단기양도세 77% : 낙찰받아 단기 매도 수익은 지금은 힘들다
  • 최중투자금 줄이는 법
    • 전세가 이하 낙찰받기 : 전세가와 매매가 차이가 작으면 가격상승 기대가 적은 부동산. -> 싸게 낙찰 가능.
      • 원할때 매도가능한 지역 : 1년 매매와 거래 건수 확인
      • 빌라 – 수도권의 대기수요가 있는 지역 추천
      • 지방이라면 소형아파트 추천
    • 대출을 최대 한도로 받고 월세로 세팅
      • 전세가와 매매가가 차이나는 지역이라면 전세를 놓더라도 투자금액이 필요함
      • 이자만큼 월세를 받는 세팅으로 유지
    • 선대출 + 후순위전세로임대
      • 경락잔금대출로 대금을 납부 -> 근저당 남겨있는 상태 + 전세계약 (후순위 임차인)
      • 전세보증보험 가입 : 임차인의 보증금을 보장해줌. 보증금 사고시 보증회사에서 먼저 임차인에게 보증금을 납부하고 보증회사가 집주인에게 대신 청구
      • 주택도시보증공사(HUG) 조건 :선순위 채권이 주택가격의 60%이하+ 임차인보금과 합이 KB시세의 100%이하
        • 1억원 보증금에 대한 보험료 13만원,

나땅의 특별 과외 | 김포 위장임차인 무피 투자 사례 (선대출+후전세)

  • 가압류 사건부호
    • ‘카’단, ‘카’합 : 민사 가압류 가처분 사건, 보통 금전채권 같은
    • ‘즈’ : 가정사로 소송중
  • 이혼한 부부사이에는 임대차 계약이 성립함 -> 이혼소송중에는 아님.이혼한후여야함.

33 B급 전략, 부동산으로 돈 버는 법

  • 인기없는 평형으로 공략 – 경매로는 저가로 매수가능하기때문
    • 전세가와 매매가가 차이 별로안남
    • 사용가치는 높으나 매매가 약한 지역..

34 경매+재개발 낡은 빌라를 낙찰 받기

  • 재개발 사업 중인 낡은 빌라를 낙찰 받아 분양 조합원이 될수 있음. -> 사업진행단계와 프리미엄 조사필수
    • 분양조합원 자격여부 확인
    • 현금청산 대상일때 얼마나 될지 계산
    • 도로, 상가 조건에서도 아파트를 받을수 있다
    • 재개발 재건축 대체주택 특례 활용하면 2주택을 최대한 끌고 양도세 비과세 해택 가능
  • 경매 +재개발 물건 주의사항
    • 입찰 물건이 분양대상인지 확인
      • 주택 소유자
      • 90m2 이상의 토지소유자일경우 분양대상
      • 권리가액이 조합원 분양가보다 큰 상가인 경우 분양대상
      • 1989.1.24일 이전의 무허가 건축물도 입주권 이음
    • 낙찰자가 투기 과열지구 재당첨 제한에 해당하는가?
      • 투기과열지구에서 분양이 5년간 재당첨 제한 -> 현금청산대상
    • 채무자가 해당 구역의 다물권자인가?
      • 1인당 1집 분양권나오기때문에, 다물권자이면 분양을 못받는다.

나땅의 특별 과외 | 지분매각으로도 수익내기


chapter4 리스크 완벽히 없앤 입찰&낙찰 노하우

35 어떤 물건이 가치 있는 물건일까?

  • 네이버, KB, 국토부 실거래 사이트에서 시세 확인, 호갱노노,
  • 살기 편한지 확인 : 계단식, 남향, 중층이상, 4베이 판상형, 전망, 뷰, 배정학군지, 편의시설, 언덕
  • 실거래가 : 같은단지 과거 경매 낙찰가 참고, 경매진행물건의 감정가와 갯수 (많으면 낮게),
  • 호재확인 : 교통호재, 재개발호재
  • 온라인 지도 입지 확인 : 상가, 학교, 학원가, 병원, 공원,마트, 도로, 지하철거리, – 주점과 유흥상가 없는곳,
  • 학군, 주거환경 : 교육환경이 중요
  • 금매 수준확인 : 현재 살수있는 가격보다 조금 낮게 측정하는 경향이 있어서 현재 거래되는 물건중 가장 낮은 가격이 낙찰가와 유사

36 눈에 보이지 않지만 꼭 확인할 것들

  • 중개소 : 시세 조사 , 급매물 확인,
  • 상업용 부동산 : 임대가치 파악 -> 가치파악이 중요
  • 위반건축물 확인 : 담당공무원

37 왕초보도 할 수 있는 임장 체크리스트

  • 점유자, 전입 확인 : 소유자, 임차인 확인 -> 임차인은 배당요구 종기일까지만 전입 유지하면되어서 전입세대열람에 없다고 대항력이 없는거아님.
  • 현장조사 : 연령대, 출퇴근 동선 수요자 파악
  • 물건현황 파악
    • 로얄층(중층이상~ 탑층제외 중고층), 비선호 (끝집, 1층, 탑층), 1층 필로티는 2층이 1층이 아니라서 좋다.단 빌라는 필로티일경우 단열이 안될수도 잇음.
    • 뻥뷰 : 한강뷰, 공원뷰, 오션부, 영구조망. (남향 막힌집 < 북향 뚫린집)
    • 예상 수리비용 (15년넘엇는데 수리안했다면 수리하자)
    • 체납관리비 확인 : 공용부분 3년치 -> 관리비 납부현황만 보고도 점유자가 있는지 확인가능
  • 주변인프라
    • 집환경, 출퇴근 편리함. 아이생활반영, 슬세권 확인.

38 낙찰 확률 높이는 입찰가 산정방식

  • 실거래가 : 국토부 실거래가격 확인 , 현장방문 실거래가
  • 시세 : 비슷한 아파트 주변 시세확인 – 평당매매가 확인,
  • 급매 : 경매기일에 나온 급매와 비슷한 가격으로 낙찰됨 -> 급매보다 싸게 낙찰시도해보자

39 건축물대장에서 위법사항 확인하기

  • 상가나 빌라는 공법상 하자나 제한이 있을수있으므로 서류확인필수
    • 건축물대장 : 정부24, 세움터에서 열람
  • 무단증축과 강제이행금
  • 일조권 침해 – 건물 구조에 영향을 미칠수있다.
  • 근생빌라 – 취득세, 제산세도 상업용, 주택수에 포함되기도..-> 건드리지말자

40 경매 입찰 준비물: 내가 직접 입찰

  • 신분증, 도장, 최저매각가격의 10% 보증금 수표
  • 시간 엄수 필수
  • 기입입찰표 : 대법원사이트에서 다운가능

41 경매 입찰 준비물: 대리로 입찰

  • 대리인 입찰로 기입입찰표 작성 -> 대법원사이트에서 출력해 미리 준비
    • 보증금 수표, 입찰자 신분증, 입찰자 도장, 명의자 인감증명서, 명의자 인감도장, 위임장 (도장은 다같은걸로)
  • 법인대표 입찰시
    • 보증금 수표, 법인의 법인등기부등본, 대표이사 신분증, 대표이사 도장, 법인의 인감도장, 인감증명서,
    • 낙찰받은 명의로 잔금 납부, 입찰할때도 법원명의로 입찰,

42 입찰 시 초보가 꼭 체크해야 할 10가지

  1. 입찰당일 경매 진행되는지 확인
  2. 본원과 지원을 잘 구분해서 입찰 : 의정부지방법원 고양지원 사건 – 고양지원 가야함.
  3. 입찰준비물 챙기기
  4. 입찰 법원에서 시간 맞춰서 입찰 : 교통 체증 확인 , 주차공간없을수도있음
  5. 입찰전 잔금 납부 계획: 대출되는지 확인
  6. 물건 번호 잘작성
  7. 입찰 보증금 정확히 준비 : 최저매각가경의 10% 입찰 보증금
  8. 시세조차 철저히
  9. 입찰가 다시 확인 : 0이 하나 더 들어가지 않았나 확인
  10. 낙찰받은 명의로 잔금 치르기

43 매각기일 당일에는 서류열람·물건 확인&점유자 확인

  • 낙찰 : 법원보관금 영수증 받기
  • 경매사건 서류 열람 및 복사 하려면
    • 담당 경매계 방문
    • 민사신청과에서 재판기록 열람, 복사 신청
    • 법원 우체국에서 500원 수입인지를 구입해서 신청서와 함께 접수
    • 최고가매수신고인 신분증 필요, 대리인인 경우 위임장,낙찰자인감증명서, 대리인 신분증 필요
    • 경매서류 : 소유자가 대출받을떄 제출한 서류, 법원에 제출한 서류, 기일 입찰표 등 확인가능
    • 점유자, 서유자 연락처 확인
    • 주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 임대차계약서
    • 유치권 신고서, 무상임대차각서
  • 낙찰 받은 물건지로 이동
    • 점유자 확인, 명도계획
    • 매각불허가 날 사유 확인 : 화재,
    • 시세와 주변 호가 체크
  • 매각허가 결정 ->40일까지 대금지급기한

44 낙찰 이후 불허가는 이런 때 난다!

  • 강제집행을 허가할수 없거나 집행을 계속 진행할수 없을때
  • 최고가매수신고인에게 부동산을 매수할 능력이나 자격이없을때
  • 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내새워서 매수했을때
  • 매각물건명세서의 흠이있을때
  • 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정에 흠이있을때
  • 천재지변, 등.. 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매진행중에 밝혀졌을때
  • 경매절차에 그밖 중대한 잘못있을때
    • => 보증금 돌려받음
  • 불허가 사유
    • 강제집행정지신청 접수
    • 매각물건 명세서에 빠진 정보 있을때
    • 임차인의 지위 변경, -> 후순위가 선순위가된다면..
    • 경매신청자가 한푼도 배당받지 못하는 무잉여일때 -> 경매신청자가 배당받을 수없으면 취소됨

45 잔금을 납부해야 진정한 소유자가 된다

  • 대출 확인: 한도, 이자
    • 경락잔금 대출 규제
      • 비규제지역 아파트 : MIN(KB 시세 70%, 낙찰가 80%)
      • 무주택자 + 규제지역 : KB시세 50~60%
      • 무주택자 + 비규제지역 : KB시세 60~70%
    • 생애최초주택
      • 6억원 이내 한도에서 80% 대출 ,소득기준 DSR(총부채원리금상환비율) 을 확인하므로 소득관리
        • DSR 계산기로 소득에 따른 담보대출 한도 계산하기
    • 다주택자
      • 비주거용 부동산은 대출규제가 덜함.
      • 비규제지역이라도 주택이 있다면 무주택자에 비해 한도가 10% 줄어듬.
      • 지역별 한도내에서 MIN(감정가 70%, 낙찰가 80%)
    • 사업자대출
      • 사업자 소득금액 증명원의 금액을 기준으로 확인

46 집이 빠르게 나가는 임대 및 매매 전략

  • 임차인이 계속 살겠따하면 -> 새로 임대차 계약을 하는건데 이미 점유된상태이고 나중에 내보내려고 하면 임차인이 되어서 인도명령으로 내보낼수 없다. 점유자에게 계약서를 써주는순간 강제집행 불가함을 잊지말것
  • 낙찰받은 집을 전소유자가 매수한다면 -> 돈이있었으면 경매로 안나왔겟지. 잘안되는경우가 대부분
  • 임차인이 전세로 재계약하고 싶어한다면 -> 계약금 +잔금으로하지말고 전체 보증금을 한번에 받아야함. 이미 점유한 상태이므로
    • 임차인이 배당받은 사람이면 : 배당기일에 임차인이 법원에서 보증금 받을떄 보증금을 한번에 받아서 임대계약하기
  • 임대 놓을때 : 인근 부동산 시세보고 여러군데 내놓기
  • 명도기간의 공실을 인테리어 하자

47 체납관리비와 공과금 처리방법

  • 점유자가 없는 경우 : 공용부분 관리비 3개월치 인수
  • 점유자가 있는데 점유자가 일부로 관리비 안낸경우 : 미납관리비를 관리사무소에 책임 묻기 -> 공동주택관리법 제 66조에따라 관리사무소가 미납관리비 징수하기 위한 독촉 단전 단수 의무가 있다.
  • 수도, 가스, 전기요금 : 사용자 부담, 인수되지 않음.
    • 전기요금 : 한국전력공사 연락
    • 수도 : 지역상수도사업소
    • 경매로 매각되었음을 증명하는 등기사항전부 증명서등 필요한 서류 제출
    • 소유권이전등기 이후는 관리비는 모두 낙찰자 부담. -> 단수, 단전 복구 비용도 낙찰자.
  • 점유자가 있다면 미납 관리비와 이사비 포함해서 명도합의서 작성,
    • 관리비를 대신 납부했다면 -> 점유자에게 구상금청구소송
  • 관리사무소의 가압류 : 소멸시효 중단 사유임. 가압류 이전 3년부터 발생한 체납관리액부터 낙찰자 인수범위라 할수있음.
    • 등기사항에서 관리사무소 압류가 있다면 주의!!! 관리비가 몇억 밀려있을수도

48 두려워 말자, 명도는 무조건 된다

  • 집주인 점유 : 최고가매수신고인이 잔금을 납부하기 전까지만 거주가능
    • 이사 날짜 조율-> 법원이 인도 명령 -> 강제집행
  • 임차인 점유 :
    • 배당받는 임차인 : 배당기일에 배당받아서 이사,배당기일까지는 인도명령대상이 아님.
    • 임차인이 이사나가야 명도확인서 준다. -> 명도확인서가 있어야 배당받을수 있따.
    • 배당기일 이후에 안나가면 월세를 받을수있다.
    • 선순위 임차인 배당신청안하면 : 계약서 확인하여 보증금과 계약기간 파악
  • 공실 : 집행절차로 명도. – 아무도없어도 문따면 주거침입(형사사건)
    • 소유자나 채무자와 연락, 합의, -> 당사자 안되면 가족과 연락 -> 안되면 강제집행(미리신청하기)
  • 강제집행 절차 : 소유자, 점유권한없는 점유자가 대상
    • 인도명령 송달 -> 안나가면 강제집행 (비용은 원래 점유자가 내는거지만… 낼리가 만무..)

49 내용증명과 인도명령 신청 방법

  • 내용증명 : 자신이 보내는 서신의 내용을 증명할 필요있을때 이용하는 우체국의 특별 우편제도

50 인도명령은 강제집행의 시작

  • 점유자가 인도명령 대상자라면 대금납부일에 인도명령을 함께 신청하자
  • 대금납부일로부터 6개월까지 신청가능

51 강제집행은 최후의 선택이다

  • 강제집행 비용은 양도세 계산시 필요비에 인정된다. 하지만 시간, 노력이들어야해서 이사비 주고 끝나는경우가 많다

52 세금을 얼마나 내야 할까?

  • 취득세 : 위택스에서 계산해보기
  • 양도소득세 : 부동산을 보유하는 동안 오른 금액의 차액이 소득
    • 1주택자, 조정지역, 2년이상보유, 거주 => 비과세
    • 1주택자, 비조정지역, 2년이상 보유, => 비과세
    • 투자시 세금 : 비과세 > 일반과세> 중과세 순으로 세팅
    • 비용처리 : 취득세, 물건가치를 올리는데 든 비용(발코니 확장, 새시교채)
    • 1년동안 1인당 250만원 공제,
    • 1주택 장기보유하면 장기보유특별공제
  • 무주택자 투자
    • 매입 : 규제지역에 먼저 투자, -> 그다음 비규제지역에서 낙찰
    • 매도 : 2년보유 후 비규제지역 먼저 매도 -> 그다음 규제지역 매도
      • 나중에 파는 규제지역 주택을 상생임대한다면 거주하지 않아도 비과세

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IMPRESSION

이쯤되니까 내용중에 아는 내용이 많이 나온다. 그럼에도 시험치고자 하는 공부가 아니라서 따로 공부를 하진 않았기에..ㅎㅎ 개념을 외우진 못해서 이렇게 반복학습 하는 것이 도움이 되는거같다. 그리고 같은 개념인데 조금씩 다르게 설명해주니까 이해하는데 더 도움이 된다.
이 책도 그런 점이 좋았다. 처음 접하는 사람들에게 용어를 쭉 풀어서 사전처럼 정리해놓으면 오히려 부담스러울것 같긴하지만 나는 이런 용어 정리가 한자리에 모아서 다 되어있는게 너무 좋았다. 매번 설명하다 찔끔 정의되어있으면, 그때는 아 알겠다 싶지만 뒤에 가면 또 기억이 안난다. 그래서 이렇게 한자리에 정리되어있으면 다시 찾아보기도 좋고, 사전역할을 해서 좋다.
완전 처음 접하는 사람에겐 오히려 불편할수 있겠지만 좀 더 쉬운 책에서 경매 전반의 맛을 좀 봤다면 이책에 정리되어있는 내용이 도움이 될것이다.
그리고 중간에 과외(?) 부록이있는데, 여기서 진짜 과외처럼 보는 순서까지 상세하게 적혀있어서 도움이되었다.
모름직이 책이란 많이 담는 것도 좋겠지만, 보는 독자들로 하여금 이해를 높이는게 젤중요하지 않을까 싶다.
그런점에서 무엇을 걷어내고 어떻게 표현할 것이며, 어떻게 설명을 할것 인지가 매우 중요한거 같다.
그리고 다른 책들과 다른 점은 물건을 찾는 법도 알려준다는것이다. 특히 시세 그래프 형태를 설명해주는 파트가 좋았다.
전체적으로 초보들에게 경매를 시작하기 위한 수준으로 설명해주기 때문에 시작하는 사람에게 좋은 자료가 될거같다~

초보 경매자에게 추천!


INFORMATION

– Title : 서초동 경매 1타강사 나땅의 무조건 수익내는 실전 부동산 경매
– Author : 나땅이소라
– Publication Date : 2022.09.25
– Publisher : 길벗
– Price : 20000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.20-22

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