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[북리뷰+핵심정리 24-1] 서초동 경매 1타강사 나땅의 무조건 수익내는 실전 부동산 경매 – 나땅 이소라 : chaper1~2

CONTENTS


MY NOTE

chapter1 부자 되고 싶다면 무조건 경매

01 그럭저럭 지내면서 부자가 될 수는 없다

02 경제적 자유에 부동산을 뺄 수 있을까?

03 경매 공부는 수능이 아니다

  • 모의입찰을 하자 !!

04 급매보다 싸고 자금조달계획서도 필요없는 경매

경매는 자금조달계획서가 필요없다

05 종잣돈 모으지 마라

  • 투자와 저축을 병행하자
    • 보험약관 대출 : 신용평가에 영향주지않음
    • 마이너스 통장 : 주택구입할 계획이 있다면 마통은 1억이하로, 담보대출 후에 마통뚫기, 마통있는상태이면 담대가 적게나옴
    • 청약저축 : 청약저축 납입금을 담보로 대출가능. 가족수만큼 월10만원, 집이 생겨도 유지하자.
    • 현재 있는 부동산 담보 대출

06 처음부터 다 알고 시작할 수는 없다

07 권리분석 잘하면 경매도 잘한다?


chapter2 끝까지 나만 알고 싶은 권리 분석법

※ 경매용어 정리

  • 경매 종류 : 경매가 어떻게 시작되었나?
    • 임의 경매 : 담보대출해준 은행(근저당권자)가 경매 신청하면
    • 강제경매 : 카드사 같은 일반채권자가 경매 신청한 경우, 실제 물건 처분권한이 없으나집행권원 확보해서 진행
    • 형식적 경매 : 법적으로 처분해야할 법원이 경매로 매각하는것. 공유자들 부동산을 물리적으로 나눌수 없다면 법원이 경매로 팔아서 현금을 나눠주기 위해서 경매 올리는것.
  • 사건번호 : 경매 사건 일련번호, 같은 소유자가 가진 물건이 여러개면 동시에 한사건번호로 진행, 2022타경 : 2022년에 접수된 경매사건
  • 물건번호 : 한 소유자가 여러개 경매 올라가서 사건번호가 같은 경우 각 물건번호를 붙여서 구별한다.
    • 이런경우 다른 물건들도 다 매각되어야 배당되기 떄문에 배당기일이 매우 늦게 잡힐수 있다
  • 매각물건명세서 : 중요! 법원에서 제공, 임차인과 인수되는 권리를 표시한 공적인 서류, 매각기일 1주일전에 법원에 비치 => 사실과 다르면 불허가
  • 감정평가 : 물건 시작 가격 기준
  • 최저매각가격 : 입찰 가능한 최소 금액
  • 매수신청 보증금 : 최저매각가격 10% , 재매각일 경우는 20%
  • 개별매각 : 여러개 나온 부동산을 각각 따로 매각
  • 일괄매각 : 토지와 건물 같이 매각
  • 기일 입찰 : 입찰 당일 법원가서 입찰하는 방식, 오전 10시~10시30분 사이에 시작, 1시간동안 입찰표주고 개찰하기 전까지 몇시간 걸림. 당일 입찰표는 한번에 나눠줌.
  • 기간 입찰 : 기간안에 기일입찰표와 매수신청보증금을 우편으로 제출하는 것.
  • 배당요구 종기일 : 배당요구할수 있는 데드라인. 요구하지 않으면 배당 못받을수 있는 경우가 잇음 (임차인)
  • 최고가매수신고인 : 입찰시 가장 높은 가격을 적은 사람 . 보증금은 돌려받지 않고 영수증을 받는다.
    • 매각허가 결정되면 대금지급기한 통지서를 받고 기한안에 잔금 납부
    • 경매절차 이해관계인 자격으로 서류열람가능
  • 차순위매수신고 : 다음으로 높은 입찰가격을 적어낸 사람중에 차순위매수신고를 원하는 사람
    • 매각기입당일 신청해야하며 보통 기회가 오는 경우가 많지 않아서 잘안함. 대금납부기일까지 보증금이 묶이기 때문,
    • 취고매수가와 금액차이가 입찰 보증금보다 적어야함
    • 경매절차 이해관계인 자격으로 서류열람가능
  • 공유자우선매수 청구권
    • 공동소유일 경우 일부지분이 경매로 매각되면 다른 공유자가 원하면 낙찰 금액에 낙찰받을수 있는 권한.
    • 미리 법원에 의사표시하거나 기일에 참석하여 의사를 밝힘
  • 문건송달내역
    • 경매사건의 이해관계자들에게 경매 진행과정을 알려주기 위한 서류가 오가는 내역
  • 매각결정기일
    • 매각기일에 최고가매수신고인의 자격과 절차상에 문제가 없는지 검토후 7일뒤 매각허가 결정됨
    • 법원이 허가 결정을 내리기 때문에 별도 허가절차 없이 소유권 취득
    • 허가만 받은것이므로 낙찰자의 명의로 소유권 이전해야함
  • 신매각 : 경매로 처음 매각되는것
  • 재매각 : 경매로 한번 낙찰되었는데 대금 미납 되면 다음기일에 재매각 => 입찰보증금 20%~30%
  • 매각불허가 : 매각기일 이후 매각결정기일사이에 매각을 허가하지 않는경우 -> 불허가 사유가 있어야함
  • 현황조사서 : 법원집행관이 경매 물건지에 직접 가서 점유자를 만나보고 들은것. -> 사실여부를 따진것은 아니라서 틀릴수있음.
    • 유치권자의 점유에 대한 내용이 없다면 점유의 시기의 단서가 될수 있음
    • 평일 낮에 2번정도 방문하기에 폐문부재가 대부분
  • 경매기입등기 : 법원이 등기부 갑구에 경매 개시를 알리는 것. 부동산 압류효력이잇음.

08 5분 만에 끝내는 권리분석 개념

  • 돈에 대한 권리 정리
  • 소유권에 대한 권리 정리
  • 부동산의 권리
    • 등기부에 있는 권리
    • 등기부에 없는 권리 : 임차인은 돈을 받을 권리는 있는있지만 등기부에는 등기하지 않음

09 권리분석의 기본이 되는 말소기준권리

  • 매각물건명세서에 말소기준권리 = 최선순위설정 : 가장우선순위에 있는 날짜
    • 이 물건을 기준으로 이후에 있는 권리는 말소

10 위험한 물건은 매각물건명세서가 알려준다

  • 법원이 제공하는 가장 중요한 서류 -> 틀린 정보가 있다면 매각불허가 사유가 됨
  • 기재내용 : 1)사건번호, 2) 물건번호 3) 등기부상 최선순위권리 4)임차인내역 5) 임차인에대한 주의사항(전입날짜, 확정일자, 배당요구 여부)
  • 최선순위설정 표시됨 = 말소기준권리-> 이후는 다 말소되니까 나와있지 않음. 등기부에는 말소되는 권리도 나옴.
  • 인수되는 권리 확인
    • 낙찰자 책임저야하는권리
    • 인수되는 권리 = “매각으로 소멸하지 않는다” 라고 기재됨
  • 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권 -> 중요함
  • 임차인 정보
    • 소유자가 거주중 = “조사된 입차내역없음” 으로 나옴 -> 임차인이 없어서 시세조사만 하면됨
    • 임차인이 거주중 : 실제 임차인인지는 파악하진 않음.
  • 임차인 배당요구 여부
    • 선순위임차인은 거주와 관련있음 : 배당을 요구했다= 보증금을 요구했다 = 이사갈 의향이있다.

나땅의 특별 과외 | 왕초보도 할 수 있는 권리분석 5단계

  • 최선순위설정과 전입신고 중 더 빠른 권리 확인
    • 최선순위설정이 더 빠르다면 : 아래 쪽 소멸되지 아니하는 것 항목을 확인 (인수권리)
    • 전입신고가 더 빠르다면 : (1) 전입신고 -> (2) 배당요구 -> (3) 확정일자 -> (4)보증금 -> (5) 인수되는 권리 순으로 확인
      • 배당요구 Y : 보증금을 다 받았는지 확인 -> 미배당금이있다면 인수됨
      • 배당요구 N : 보증금 인수됨
  • 절대 실폐하지 않은 권리 분석
    • 임차인이 없는 사건
    • 임차인의 전입이 최선순위설정 보다 늦은 사건 -> 임차인의 대항권이 없는 사건

11 알아두어야 할 기본적인 부동산의 권리

  • 물권 : 물건에 대한 권리
    • 근저당 (돈받는 권리): 돈을 빌려주면서 설정하는 권리, 담보대출
    • 전세권 (돈받는 권리, 부동산사용권리): 등기부에 등기하는 물권, 전입하지 않아도 보호됨
    • 가처분 (소유권등기): 분쟁이 있는경우 부동산 처분을 막는 등기, 후순위라도 말소되지 않을수 있는 소유권 소송도 있다.
    • 가등기 (소유권등기): 부동산 계약시 잔금 기간까지 긴경우, 이중매매 못하도록 설정하는 등기
    • 경매기입등기 : 앞으로 법원이 경매진행할거라고 알리는 등기 => 이후 등기되는 것들은 보호받지 못하고 말소
    • ==> 소유권등기는 경매후에도 소유권자가 바뀌어서 낙찰받은 부동산을 뺏길수 있으므로 매우 위험! 중요!
  • 채권 : 돈을 받을수 있는 권리
    • 돈을 주고 받는 대부분의 것. 요금, 카드값, 차용증, -> 못받앗으면 법원이 채무자 재산에서 돈을 받을수 있게 권한을 줌.
    • 압류 (돈받는 권리): 국가기관이 채무자가 채권을 처분하지 못하게 막는 절차 -> 경매후말소
    • 가압류 (돈받을권리) : 갚아야 할 금액이있지만 아직 법원판결이 안난 미확정 채권. 갚지 않으면 채권를 처분하지 못함. ->경매후말소

12 등기사항전부증명서로 권리분석 하기

  • 매각물건명세서없이 권리분석하려면 등기사항전부증명서를 보자
    • 아파트/오피스텔 같은 집합건물 : 집합건물등기부
    • 단독주택/다다구 등 집학건물아닌 경우 : 토지용 등기부 , 건물용 등기부
  • 표제부 : 대지권 – 주소, 면적 / 전유부분 (중요)
  • 갑구 : 소유권 – 소유권 이전등기날짜, 소유자, 주소, 민증번호, 거래액
    • 소유권 제한 권리도 표시됨
  • 을구 : 소유권 이외의 권리- 근저당, 전세권
  • 요약본 : 현재 유효한 등기만 표시
  • 시간순 > 물권이 채권보다 우선 > 번호가 빠른것이 우선

나땅의 특별 과외 | 혼자서 통합등기부 작성해보기

  • 주요 등기사항 요약을 본다
  • 갑구와 을구의 접수 날짜 비교 (날짜가 같다면 물권이 우선, 번호가 빠른것이 우선)
  • 순서가 정해진대로 번호 매기기
  • 번호순서대로 다시 적어본다
  • 최선순위설정이 될수 있는 권리 찾기 (돈의 권리)
  • 임차인 전입날짜보고 끼워넣기

13 배당의 원리

  • 물권 : 시간순서대로 받는다 – 앞에서 다 받으면 뒷사람은 못받음
  • 채권 : 평등하게 받는다 – 비율로 계산해 안분배당한다.

14 소유자가 사는 집 경매가 가장 쉽다

  • 입차인 여부 확인방법
    • 매각물건명세서 : “조사된 임차내역없음”, 대항력이 없으면 내보낼수있따.
      • 점유자가 없는 공실 : 공용부 미납관리비확인.
    • 현황조사서 : 폐문부재는 확실한정보아님. 보통 낮에 가서 확인하니까
    • 전입세대열람 :주민센터에서 확인- 경매정보 출력, 신분증과 수수료 내면 일반인도 열람가능.

15 선순위임차인과 후순위임차인 파악하기

  • 선순위 입차인 : 대항력 o : 보증금과 계약기간을 보호받음
  • 후순위 임차인 : 대항력x : 나가야함. 보증금도 남으면 받을수있지만 못받을수있다
  • 대항력있는 임차인
    • 다른권리보다 전입이 빨라야함 : 전입신고 다음날 효력발생
    • 정당한 계약
    • 배당요구 종기일까지 점유

16 후순위세입자는 안전하다

  • 소액임차인 -> 최우선변제권 : 최우선으로 보증금 돌려받기
    • 조건 : 점유+전입신고
  • 방빼기 : 대출해줄때 최우선변제 받을 임차인 가능성이 있어서 은행이 그 방수만큼 빼고 대출해주는거

17 배당받는 줄로 착각해 낭패본 사례

  • 선순위 임차인
    • 배당요구 O
      • 배당요구하면 낙찰금에서 배당받고 부족하면 낙찰자에게 받는다 .
      • 주의할점은 임차인보다 세금을 우선 떄기때문에, 낙찰금액이 부족해서 보증금 일부가 인수될수 있음을 주의하자.
      • 배당받고 이사간다는의사표현이다.
      • 종기일까지 해야하는데, 그후에 신청하면 배당못받음 -> 낙찰자에게 인수되니까 임차인이 제대로 요구했는지 확인할것.
      • 임차권등기 O : 임차인이 배당요구한 것으로 간주 -> 등기후에는 공시되므로 전입을 유지하지 않아도 대항력이 유지됨.
    • 배당요구 X : 낙찰자에게 보증금을 받을수 있다. -> 계약을 유지하겠다는 의지 : 갭투자!!

18 배당요구 없는 집으로 갭투자 하기

19 선순위 임차인 물건의 5가지 장점

  • 중도상환수수료를 아낄수있다
  • 초기자금이 적게 든다
  • 대출을 받지 않아도 된다.
  • 부대비용이 없다. : 중개수수료, 이자, 명도, 등등 비용을 아낄수 있다.
  • 명도부담없다

20 무늬만 선순위임차인

  • 전소유자 : 집팔고 전세로 사는경우, 실제로 살기 시작한 날이아니라 집을 매도한날이 전입날짜임.
  • 소유자와 가족인경우 : 과거 근저당 말소 과정에서 임차인의 이름으로 대출 받은적있는지 확인 -> 있다면 가족가능성!

21 공매로 파주 아파트 갭투자 성공

22 낙찰 운명을 가른 주택임차권등기

  • 주택임차권등기 명령 제도 : 임대차 기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 신청해 임차권을 단독으로 등기할수 있도록 한 제도
    • 접수가 완료되어야 효력이 발생 -> 이후 전입을 유지하지 않아도 대항력순위를 유지해준다.
    • 임차인의 대항력은 전입일이 기준이 된다. (접수완료일이아님)
    • 임차권등기가 있고 임차인이 이미 나갔다면 명도가 필요없는 장점이있다
  • 전세권자가 배당요구를 했다면 어떤 권리 행사인지가 중요함
    • 임차인으로 배당요구 : 임차인 지위의 대항력, 확정일자 자격을 따져서 배당
    • 전세권자로 배당요구 : 전세권자의 순위, 무족건 배당되고 말소됨

23 우선변제권은 순서대로 배당 받는 것

  • 임대차계약은 채권 -> 전입신고, 확정일자 받으면 물권으로 바뀜
  • 계약서를 작성하고 확정일자를 먼저 받으면 전입날짜 없이 확정일자만 있는경우도 있다.
    • 전입신고 + 확정일자 둘다 갖춰야 우선변제권 성립됨
  • 임차인 입장에서 보증금 증액시
    • 등기부 다시 확인하여 채권이 없는지 확인.
    • 증액계약서 다시 작성하고 확정일자 다시 받는다
    • 먼저 받은 확정일자의 효력은 유지되고 추가 확정일자 받는것. 단, 기존 계약서와 증액 계약서 둘다 보관해야함

나땅의 특별 과외 | 임차인 배당 시뮬레이션

  • 초보
    • 소유자가 점유한 경우
    • 후순위임차인이 있는 경우
  • 중수
    • 선순위임차인의 보증금을 아는 경우
    • 선순위임차인이 배당을 요구한 경우
  • 고수
    • 선순위임차인의 보증금을 모르는 경우
    • 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는경우

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INFORMATION

– Title : 서초동 경매 1타강사 나땅의 무조건 수익내는 실전 부동산 경매
– Author : 나땅이소라
– Publication Date : 2022.09.25
– Publisher : 길벗
– Price : 20000
– Place : 도서관 대여
– Reading period: 2023.07.20-22

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