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[북리뷰+핵심정리] 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주되다 – 김상준

CONTENTS


MY NOTE

PART 01. 노예에서 벗어날 수 있는 투자 마인드, 부자를 배우자

가난에서 탈출하는 현실적인 방법
종잣돈으로 부동산을 구매하라
부자가 되고 싶다면 실행 가능한 파이프라인을 생성하라

PART 02. 왕초보도 마스터할 수 있는 실전 경매 권리분석

말소기준권리만 알면 경매 권리분석은 끝난다
임차인에 대항력 갖는 권리분석 30초 안에 확인하는 방법

  • 권리분석 마지막 최종점검
    • 매각 물건 명세서 확인 : 매각물건정보
    • 현황조사서 :법원 집행관이 직접 조산 정보, 거주자, 점유관계
    • 감정평가서 : 시세와 다르기 때문에 비교하면서 확인

법원에 제공되는 품질보증서를 체크해야 한다

  • 매각 물건 명세서 : 인수되는 권리가 적혀있으므로 꼭 확인하자

특급비법, 가장 임차인 구별방법

  • 근저당을 잡은 은행보고서를 확인 -> 은행이 대출해주기 위해 조사한 내용에서 선순위 임차인이있었는지 확인
  • 주변시세와 너무 차이나는 계약인지 확인 -> 최우선변제권을 가지기 위해서 시세와 맞지 않은 금액으로 계약되어있을지도
  • 관리비가 부과된 사람 확인 -> 공과금 청구서의 사람과 임차인이 같은지 확인
  • 임차인이 미성년자거나 혼자 산다면 의심
  • 경매 날짜에 임박해서 전입, 확정날짜를 받았다면 의심
  • 중개사 없이 계약했다면 의심 , 임차인의 이전 주소지에서 확인하는 것도 좋음

PART 03. 소액의 종잣돈을 작은 회사에 취직시켜라

썩다리 빌라의 가치를 상승시켜 돈을 벌어라
재개발 및 재건축 호재가 있는 빌라를 공략하라
지분투자로 무조건 이기는 투자를 하라

  • 지분경매 수익구조
    • 공유자우선매수청구권 이용
    • 지분경매 낙찰받아서 매각
    • 지분경매 낙찰받아서 나머지 매수
    • 공유물분할청구 소송을 통한 소유권 독립
    • 낙찰후 정부기간을 상대로 매도 (도로 같은 개인소유이나 실질적으로 공공으로 사용중인거)
    • 지분매입 후 장기보유투자
  • 지분물건 수익화 과정
    • 나머지 지분권자에게 매입한 지분을 판다
    • 나머지 지분을 추가 매입하여 100% 부동산으로 매도한다
    • 지분권자들과 합의하여 같이 일반매도하여 현금분할한다
    • 공유물 분할청구소송을 통해 전체 부동산을 경매로 넘겨 현금분할한다
    • 부당이득금 반환청구소 소송을 통해 나머지 지분을 강제경매신청후 우선매수권권리로 남은 지분을 저렴하게 취득한다. (상대방이 지분을 팔지 않도록 가처분신청을 미리해두고 소송준비한다)

비조정 지역 아파트 투자로 상승장에 합류하라

PART 04. 종잣돈 5억 원 모아 꼬마빌딩 건물주 되기 스타트 공식

꼬마빌딩 투자하기 전 알아야 할 기초지식

  • 대지 : 개별필지로 구획된 토지
  • 대지면적 : 땅의 면적
  • 건축면적 : 건축외벽 기둥중심선으로 둘러싸인 수평면적 (1층바닥면적이 대부분)
  • 연면적 : 건축물 전체의 바닥면적의 합계 (지하~주차장~지상모두)
  • 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적비율 -> 대지위에 건물이 차지하는 바닥면적이 얼마나 되나. 옆으로 얼마나 퍼져있나?
  • 용적율 : 대지면적에 대한 건축 연면적 비율 -> 대지위에 사용할 공간의 바닥이 얼마나 되나. 위로 얼마나 올라갔나?
  • 건물가격 : 보통 토지가격이 중요. 건물은 가격이 얼마안함.10년이하되었으면 일부 가격처주는 정도.
  • 임대수익 및 연수익율
    • 투자금액 = 매매금액-융자금액-보증금
    • 월순수익 = 월 임대료 전체-이자비용
    • 월간순수익 = 월 순수익 x12
    • 순수익률 = (연간 순수익 / 투자금액)x100
    • = {(월임대료-이자비용)x12}/(매매금액-융자금액-보증금)x100
  • LTV (loan to value ration) : 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산가치의 비율, 50%라면 3억주택담보로 1.5억 대출

꼬마빌딩 출구전략을 통해 건물에 트렌드를 입히자

  • 리모델링요구되는 시기
    • 건축물 내외장재가 노후
    • 건축물 용도변경
    • 기존설비가 노후되었거나 새로운 정보통신시설 필요시
    • 유지보수비용이 클때, 에너지비용이 클때
    • 임대율을 올리고 싶을때
    • 재건축에 경제적이익이없을때
  • 엘레베이터설치
    • 설치가격 : 7인승 4000만원
    • 유지보수 : 10~15만
    • 승강기 화재보험
    • 승강기 관리인 : 승강기 교육을 이수한 관리인, =>건축주가 하는편

꼬마빌딩 투자 시 살펴봐야 할 레버리지 효과

  • 꼬마빌딩선택
    • 역세권
    • 대로변의 폭이 좁은 건물
    • 리모델링
    • 지역 개발 관련 정보
    • 상기비중이 높은것
    • 경매로 구입하면 더 싸게

경매로 꼬마빌딩을 구매할 때 주의해야 할 사항은?

  • 임대료 올리는 편법
    • 렌트프리 또는 임차인에게 인테리어 비용 지원해주고 임대료 올리기
    • 임차인과 짜고 높은 임대료로 건물의 수익률을 포장한후 높은 시가에 매도, 이후 임차인은 나가고 공실
    • 건물의 수익률을 포장, 건물주가 파는 이유를 확인꼭
  • 필수 체크
    • 동일한 스펙의 다른 건물 최신 매각사례 3곳이상 확인
    • 주변 임대시세 확인
    • 건물 등기부 등본에 거래명세, 채무현황, 전세권, 기타사항 확인, 건축물대장용도 면적 주차장 주차대수 불벙아닌지 확인, 위반건축물없는지
    • 토지대장에 공법규제, 지구단위 규제 확인
    • 전체 근린생활시설로 매입, 주변 시세, 주변 공실율..

왜 꼬마빌딩에 투자해야 하는가?

  • 고가로 낙찰된 경우
    • 실사용
    • 실수
    • 재개발 사업 투자 목표
    • 주변 지인을 통해 대리 낙찰 – 방어낙찰

소액으로 투자할 수 있는 꼬마빌딩도 있다

  • 건물등기부 등본(법원관할)과 건축물대장(행정자치부관할)상에서 용도가 다르게 등록되어있다면,
    • 물의 물리적 현황은 건축물대장 우선
    • 소유권 관리는 등기부등본 우선

PART 05. 꼬마빌딩 투자전략, 직접 실행해야 성공이 보인다

숨겨진 비밀을 알면 두 배 이상 가치가 높아진다
폐가 건물, 알고 보니 숨은 보물상자?
공장단지 소액투자 3,000만 원으로 취득 가능한 건물
다가구 경매 이것 하나면 노후준비 끝
꼬마빌딩, 소액투자로 500만 원 임대료 받는 방법

PART 06. 실전을 통해 얻은 꼬마빌딩 투자 노하우

쓰러져 가는 다가구 주택은 진흙 속의 진주
3억 원대 노후주택으로 5억 원 버는 방법
꼬마빌딩 무조건 1등 입찰가 선정 도대체 어떻게 할까?
꼬마빌딩 낙찰 후 악질적인 점유자와 만나다

  • 경매 컨설팅업체에 의뢰하면 착수금으로 선입금 받고 인센티브를 받는 형식인데, 각종 협박으로 계속 돈달라고 하니까 절대 돈을 주면안된다
  • 강제집행비용을 미리 산출해서 낙찰할때 고려한다 = 노무 일당이10만원정도, 열쇠기능공, 창고보관료선납 등 -> 평당 10만원정도로 예상
  • 창고에 보관된 동산은 소유자가 찾아가려고 하면 소유자는 보관비용을 지불해야함.
  • 1개월이상 찾아가지 않으면 부동산 매각으로 보관비용을 충당, 남는 돈은 공탁절차 거친후 받은다.

꼬마빌딩 경매, 이것 하나면 노후준비 끝
작은 종잣돈으로 나만의 토지, 서울 성북구 나대지

  • 건축하려면 도로폭이 4m 이상이여야함.
    • 맹지 : 도로폭이 4m 확보되지 않아서 신축이 안되는 땅. => 단독가치가 없음

작은 종잣돈으로 나만의 토지, 인천 연수구 나대지

PART 07. 꼬마빌딩 구매 후 법과 제도까지 관리하기

꼬마빌딩 보유하는 동안 세금 종류 파헤치기

  • 꼬마빌딩의 최소금액 : 그지역 아파트의 2~3배가격
  • RTI : 임대업 이자상환 비율, 임대수익으로 어느정도 까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표
    • 개인사업자: RTI에 제한 받아서 대출, 50~60%
    • 법인: RTI 제한이없음, 70~80%
  • 세금 : 종부세는 꼬마빌딩에 부과되지 않음. 개인사업자는 근로소득+임대소득이 되어서 높은 세율을 받음

꼬마빌딩 부동산 수익률 분석하는 방법

  • 감정가는 높게 측정하는 경향이 있다.
  • 취득세, 등록세를 계산하자
  • 명도 및 인테이러 비용 계산하자
  • 경매 낙찰 후 법무비 : 경락잔금 대출, 대금납부, 채권말소비용, 송달료, 세금대리 납부, 등.. -> 10곳 법무비 견적비교하기
  • 낙찰후 임대, 매도까지 부담해야할 이자계산

인테리어 사례, 꼬마빌딩 관리하며 가치 올리는 방법

PART 08. 디벨로퍼 과정, 꼬마빌딩을 직접 건축해보자

디벨로퍼 성공, 독산동 신축 이야기
디벨로퍼 성공, 인천 신축 이야기
디벨로퍼 성공, 서초구 신축 이야기

  • 철거부터 신축까지 공사 : 평당 건축비 600만원
  • 법인 주택 1개 취득세 12%
  • 법인, 신축 부동산 공급목적시 5년간 분양사업하면 종부세 면제


IMPRESSION

작은 집 경매로 시작해서, 목돈이 모이시니 건물로 넘어가신거 같다.
그 전체과정을 책한권에 다 담으려고 한거 같다보니, 부동산에서 할수 있는 걸 다 담았다고해야하나?
빌라 경매,아파트경매, 재건축, 지분경매, 빌딩경매, 빌딩 디벨롭까지..
하나하나 맛보기로 한번씩 다 언급되는 책이다.
앞에는 자기 경험담 과거이야기 -> 부동산 경매 이론 설명-> 뒤에는 예시가 적혀있는 구조인데…
마치 책의 목적은 부동산의 전체를 한번 훑여주겠다는 거 같기도 한데, 쓰여진 내용은 쉽게 적혀있지않고, 그렇다고 상대의 이해를 돕겠다는 의지도 보이지 않기 때문에, 누구에게 추천해줘야할 지 모르겠다는 느낌이 들었다.
내용이 쉽게 적혀있지 않고 줄글로 다 나열되어있는 상황이라 이미 부동산 용어나, 경매 책 몇권읽어 본사람이라면 쓱 하고 읽고 넘어가면 되는데, 전혀 경매도 모르고, 용어도 익숙하지 않는다면, 첫 몇페이지 보다가 덮을 가능성이 있다.
그렇다고 이미 경매나 부동산 책을 몇권 읽은 사람이 보기에는 내용 또 별로 볼게 없다. 굳이 다른책 다 봤는데 이책을 봐야할 이유가 없다고해야하나? 책의 독자층이 애매하다..
그리고 예시로 나온것들도 후기가 없다. 그니까 이런 물건은 이렇게 접근 “할수있다” 하고 적혀있는데 “했다”라고 낙찰받은 물건자체는 몇안되는거 같고 그후에 어떻게 했는지 후일담이 적다. 다른 경험담 책들은 직접 수리맞기고 결국 어떻게 exit했는지도 자세하게 적혀있는데..그런점이 아쉽달까?
그래도 실 경험에서 나올수 있는 조언들은 도움이 되었다. 그리고 각 예시별로 exit할수있는 여러 방법을 설명해주는건 좋았다.
이런 경험담이 있구나~ 하는 마음으로 다독하실 생각이있는 분에게는 나쁘지 않을거같다.

실경험담에서 우러난 팁을 원한다면!


INFORMATION

– Title : 부동산 경매로 1년만에 꼬마빌딩주되다
– Author : 김상
– Publication Date : 2022.09.19
– Publisher : 매일경제신문사
– Price : 18000
– Place : 도서관 대출
– Reading period: 2023.07.17-18

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