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[북리뷰+핵심정리] 경매 권리분석 이렇게쉬웠어? – 박희철(파이팅팔콘) : 제5장 + 북리뷰

CONTENTS


MY NOTE

제5장 차별화된 수익을 내는 고수의 노하우

쉬우면서 돈 되는 물건을 찾는 방법

  • 역발상으로 물건을 선택하자
    • 저층이나 탑층
    • 대형 평수
    • 거래 사례가 없는 희소한 물건
  • 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
    • 시세보다 감정평가가 낮게 된 물건 : 오래전에 감정평가 되었기때문
    • 유료정보사이트 : 특수물건 검색 -> 감정평가일로부터 1년이 지난물건
    • 집값이 오르는추세라면 그렇고, 2023년 기준으로 1년지난물건이면 시세보다 높게 감정평가된것일듯..
  • 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
    • 오피스텔이 여러개가 한꺼번에 나온경우 : 위치가 좋은애를 선택하자. 다들 피해서 안넣을수있다
  • 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자
    • 복층
    • 2개 호실로 나뉜 구조
  • 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자
  • 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자
    • 인도명령 대신 명도소송
    • 경매 공매 동시 진행시 먼저 낙찰대금을 입금한 쪽이 권리를 가진다.

단기에 큰 수익 내는 상가 투자

  • 시세 차익과 월세 수익, 두 마리 토끼를 모두 잡다(지하상가 투자 사례)
    • 고정시세가 아닌 월세 임대 가격에 따라 매매가 결정
    • 시세차익 뿐만 아니라 월세 수익도 얻을수 있어서 매매까지 기다릴수있음
  • 상가건물 임대차보호법
    • 상가 임차인의 대항력과 우선변제권
      • 사업자 등록일로 대항력 판단
        • 주거용부동산의 전입신고일과 비슷
    • 임차인의 권리행사는 “환산보증금” 에 따라 달라진다
      • 환산 보증금 = 보증금 + (월세 x100)
      • 환산보증금이 임대차 보호법 적용대상이 되는지 확인하기
      • 환산보증금이 기준금액보다 높으면 우선변제권을 못받음
      • 대항력o + 우선변제권x => 낙찰자가 인수해야함
    • 상가 소액임차인의 최우선변제금액
      • 환산보증금이 기준금액보다 높으면 최우선변제 못받음

세금은 줄이고, 수익은 높이는 방법

부동산 정책의 흐름을 놓치지 마라
  1. 한시적 부동산 정책을 활용해 비과세 혜택을 받은 사례
  2. 2018년부터 적용되는 부동산 세금
    ==> 이부분은 최신 법을 찾아보자
5가지 절세의 기술
  1. 세금을 줄이는 공동명의 활용
    • 공동명의로 나뉜 금액만큼 세율 구간이 낮아질수있다.
    • 기본공제(250만원)까지 적용하면 양도세가 없어질수도
    • 양도차익 = 양도금액 – 매입금액 – 필요경비
    • 과세표준 = 양도금액-장기보유특별공제 – 기본공제
    • 양도소득세 = 과세표준 x 세율
  2. 일시적 1세대 2주택을 활용한 비과세 전략
    • 비과세
      • 1세대 1주택 2년이상 보유
      • 일시적 1세대 2주택 : A주택 취득후 1년뒤 B주택 취득->A주택 2년된 기간이후~B주택 구입한지 2년되기 전에 매도
        • 조정지역이면 거주해야함
  3. 양도시기 조절 ? 양도세 절세
    • A또는 B를 뭘부터 파는게 최종 세금이 덜 내는지 고려
  4. 양도시기 조절 ? 재산세 절세
    • 재산세 부과기준이 잔금날 기준으로 6월1일 : 매도할꺼면 이전에 하자
  5. 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세
    • 임대사업자의 부동사은 보유주택수로 산정되지 않음
    • 단, 임대의무기간에 매도 불가,
    • 사업자로 전환되어서 발생하는 국민연금, 건강보험료 부담 있음

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IMPRESSION

지금까지 본 부동산 책중에 제일 초보들에게 친절한 책이다
아주 사소한 용어까지 정의를 설명해줘서 이전에 이해못했던 부분들도 이해하기 좋았다.
만약 경매를 시작하고 싶다면 이책부터 읽어보면 좋을것같다!
그리고 예시도 쉽게 설명되어있어서 이해하는데 도움이 되었다.

경매 입문서로 최고인듯


INFORMATION

– Title : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?
– Author : 박희철(파이팅팔콘)
– Publication Date : 지혜로
– Publisher : 2019.01.15.
– Price : 도서관대여
– Reading period: 2023.07.10-10

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