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[북리뷰+핵심정리] 경매 권리분석 이렇게쉬웠어? – 박희철(파이팅팔콘) : 제3장~제4장

CONTENTS


MY NOTE

제3장 경매 실전 4 STEP

[step 1] 물건 검색

실패하지 않는 지역 선택의 기준
  • 내가 잘아는 곳
  • 내가 살고 싶은 곳
  • 신규아파트 단지
  • 대단지
  • 교통이 편리한곳
  • 학군이 좋은곳 : 강남, 목동, 상계동
  • 브랜드가 좋은곳
‘지도 검색’을 활용해 물건 찾는 방법
  • 잘알거나 관심있는 지역부터
  • 대단지 또는 신규아파트 단지 찾기
  • 교통이 좋은 지역
쉬운 물건으로 시작하자
  1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
    • 초보는 인수가 없는 걸로 선택
  2. 명도에 어려움이 없는 물건
    • 보증금 전액을 배당받는 임차인 : 대항력이있는 임차인의 경우, 낙찰금액이 보증금보다 크면 전액 배당받음.-> 인수안됨
    • 소액임차인 : 최우선 변제권으로 가장 먼저 보증금 배당가능
    • 임차인이 경매 신청인 : 배당여부와 상관없이 경매 끝나면 소멸됨
      -> 임차인이 배당받으려면 낙찰자의 “명도확인서”가 필요하므로 협의 가능

[step 2] 온라인 조사

포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
  1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
    • 주변 환경과 편의시설 조사 : 도로, 지하철, 학교, 병원 등
    • 해당물건 파악 : 남향, 도로, 전망
    • 주요시설과 거리 측정 : 지도상에서 출발점과 도착점 설정하면 거리와 소요시간 확인됨.
    • 거리뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기
  2. 매물 시세 및 실거래가 조사
    • 매물정보와 시세 알아보기 : 포탈의 부동산 매물정보로 최저~최고가 확인 => 임장갈떄 각 매물의 차이 확인
    • 실거래가 : 매도가격 산정 기준 -> 국토교통부 실거래 공개시스템 보고 직접확인 -> 월별변화확인
  3. 단지, 학군 등 기타 정보 파악
    • 단지정보 : 준공시기, 세대수 주차대수, 교통정보
    • 평면도 방, 화장살수 주방형태 내부구조파악
    • 학군 : 배정학군파악 -> 해당 학교 평판 확인 검색 또는 중개사무소에게 물어볼것
    • 커뮤니티 게시판 : 해당 단지의 장단점, 개발호재 확인 – 입주민 입장에서 확인가능
온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용
  • 맘카페
  • 블로그 검색

[step 3] 오프라인 조사

  • 일단 동네 한 바퀴를 돌아보자
    • 일단 직접 걸어다니면서 주변환경 확인 : 주변시설 확인
  • 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자
  • 체납관리비를 알아보자
    • 체납된 전체 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액
      • 안알려준다면 점유중이라면 약 60%가 공용, 공실이라면 전체가 공용일가능성있음
    • 연체 이자 : 인수대상이 아니므로 체납관리비에 포함되어있는지 확인
    • 연체된 기간 : 3년까지만 인수한다.
  • 물건 조사 체크리스트를 활용하자
┃실전 꿀팁┃정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법
  • 확실한 시세를 파악하기 위해 중개사에게 할 질문5개
    • 현재 최저 매물 가격?
    • 급매물 다음 물건 가격은?
    • 비슷한 조건의 물건은 얼마이고 현재 가격은 얼마냐?
    • 저층과 탑층은 얼마에 거래되냐?
    • 그 물건이 매도가 안되는 이유?

[step 4] 경매 입찰

입찰가 산정하기

입찰가 = 원하는 수익을 내면서도 낙찰받을수 있는 가격

  1. 투입 비용이 투자 수익을 결정한다
    • 투자수익 = 매도가격 – 투입비용
    • 투입비용 = 낙찰가+취득세+법무사비+중개비+명도비+관리비+금융비용+수리비+기타세금(보유세 or 양도세)
      • 6억이하 주택 : 취득세 1.3%, 중개비 0.4%, 법무사 50~100,
  2. 입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아진다
    • 부동산 매매사업자 : 종합소득세 , 경비처리 가능해서 보통 개인보다 입찰가격을 좀더 높게 쓸 가능성있다
    • 수리 후 높은 가격에 매도 : 이런 경우 공격적으로 입찰할 가능성있음
    • 보유하다 시세 상승시 매도 : 향후 시세 상승 가능성있는 매물은 입찰가를 높게 쓸수있다.
    • 실거주자 : 양도세 부담이 덜해서 높게 쓸수있다.
    • 초보 투자자 : 소심한 형 vs 과감한형
    • 낮은 가격으로 꾸준히 입찰 : 너무 좋아보여서 다들 안할수도 있으니까..ㅎㅎ
입찰 당일 체크리스트
  1. 법원 가기 전 꼭 챙길 것
    • 본인입찰시 : 신분증, 도장(지장이되는경우도 있음), 입찰보증금 (모든 경매 법정건물에 신한은행이있다- 한장의 수표로)
    • 대리인입찰시 : 입찰자의 인감증명서, 위임장 및 인감도장, 대리인 신분증과 도장, 입찰 보증금
    • 공동입찰시 : 공동입찰 신고사, 공동입찰자 목록, 불참자의 인감증명서, 위임장, 인감도장, 입찰자 또는 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금
  2. 입찰서 작성해서 제출하기
    • 입찰서
      • 입찰가격 : 신중..
      • 보증금액 : 최저매각가의 10% (재매각이라면 20~30%)
    • 매수신청보증봉투 (입찰금 넣는 봉투)
    • 입찰봉투에 입찰서, 매수신청보증봉투를 넣어서 집행관에게 신분증보여주면 입찰자 영수증을 받은다.
    • 패찰시 영수증 가지고 가면 입찰 보증금을 돌려준다.
  3. 야호~ 낙찰받았어요!
    • 호명되면 신분증보여주고 입찰보증금 영수증을 받는다. -> 최고가 매수신고인되었다는 증표

차순위 매수신고 : 최고가 매수신고인이 잔금치루지 못하면 차순위가 가져가는 것
자격 : 최고가매수신고금액 – 입찰보증금을 뺸 가격보다 더 높은 가격을 쓴 사람 모두 가능
최고가매수신고인이 완납할때까지 입찰보증금을 반환받을수 없다.

입찰 시 주의해야 할 사항들
  1. 입찰 가격은 절대 수정할 수 없다
    • 수정 흔적있으면 무효!-> 수정원하면 다시 작성
  2. 입찰 가격 기재는 신중하게
  3. 개별매각사건은 물건 번호를 꼭 기재
  4. 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효
    • 수표로 하면 실수가 줄어든다.
  5. 입찰 당일에 변경 및 취하 여부 확인
    • 입찰 전날 “문건/송달 내역” 확인,
    • 입찰 당일 오전 대법원 경매사이트 통해 물건 다시 한번확인,
    • 경매 법정 입구 벽면 게시판에 당일 사건 목록 확인

제4장 낙찰 후 수익 3 STEP

[step 1] 잔금 납부

소유권 이전 절차
  • 낙찰 -> 매각허가결정(1주) -> 항고기간 (1주)-> 잔금납부 (1달) -> 배당기일(1달)
  • 소유권이전 등기 : 법무사 또는 직접
잔금 준비(대출 금액 미리 알아 두기)
  1. 대출 가능 금액 기준
    • 경락잔금대출 : 감정가, KB시세, 낙찰가격으로 결정하고 그중 가장 낮은 금액으로 대출된다
    • 감정가 70% : KB시세 40~70% : 낙찰가 80% -> 비교하여 가장 낮은 금액으로 대출
  2. 정확한 대출 가능 금액 알아보는 방법
    • 경매법정에서 나눠주는 명함 잘 받아두자.
    • 대출한도를 정확히 알고 있으니까 입찰전에 물어보자
    • 물어볼떄: 매각물건의 종류(사건번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채현황과 보유부동산, 원하는 대출금액
┃실전 꿀팁┃경락잔금대출 Q&A

다가구 : 대출금액에서 최우선변제금액 제하고 대출해줌 = 방공제

[step 2] 명도

낙찰자와 점유자 모두에게 유리한 ‘원만한 합의’
  • 이사날짜와 이사비 조율
  • 적절한 명도 비용 ? 약 평당 10만원? 1억당 100만원정도?
원만한 합의를 위한 대화법
  1. 첫 대면 ? 점유자의 저항감을 최소화하라
  2. 두 번째 대면 ? 이사비 협상
  3. 명도 마무리 ? 점유자를 배려하면 웃으며 헤어질 수 있다
명도를 위한 법적인 절차
  1. 인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청하자
    • 강제집행하려면 인도명령 결정문을 받아야함.
    • 인도명령신청에서 강제집행까지 4주정도 걸림
    • 합의 되는 것과 상관없이 인도명령은 잔금납부하는날 동시 신청하자 (법무사가 같이해줌)
  2. 법적 절차는 합의의 수단으로 활용하자

[step 3] 임대 및 매매

싸게 낙찰받아서 싸게 판매

내 집 잘 팔리게 만드는 노하우
  1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다
    • 성수기에 매도 : 12월 중순~2월초순(구정전), 8월중순~9월초순(추석전)
    • 신규 아파트 물량 들어오는 시기에는 비수기 효과가있다.
    • 낙찰후 명도까지 3개월 정도 예상 -> 낙찰후 3개월 뒤가 성수기이면 시세로, 비수기라면 더 낮게 매도가격을 설정
  2. 빈집이 유리하다
  3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다 -> 청소하자
  4. 인테리어로 가치를 높인다
    • 대형아파트 :수리x
    • 소형아파트 : 인테리어하고 공사비만큼만 올려받아서 빨리 매도되게 한다
    • 다세대 및 단독 주택 : 적극적으로 한다. 부동산 임대매매사업자는 비용처리도 가능
매물 등록 방법 1 : 공인중개사에 의뢰
  1. 빨리 거래하려면 여러 곳에 내놓는 것이 유리하다
  2. 단골 중개사무소를 만들고 싶다면 몇 군데만 의뢰하자
  3. 내 물건을 우선순위로 만들려면 전단지를 활용하자
매물 등록 방법 2 : 직거래
  1. 부동산 앱에 매물 등록
  2. 현수막 광고
  3. 블로그나 맘 카페에 게시

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