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[북리뷰+핵심정리] 경매 권리분석 이렇게쉬웠어? – 박희철(파이팅팔콘) : 제1장~제2장

CONTENTS


MY NOTE

제1장 경매 공부, 1주일이면 충분하다

월급쟁이에게는 부동산 경매가 정답이다

쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다

  • 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아니다
  • 쉬운 권리분석으로도 수익이 나는 물건이 많다
  • 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련되어 있다 : 부동산 인도 명령-> 강제집행

경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들

한눈에 보는 경매 진행 절차
  • 법원의 경매개시 결정 및 매각 준비
    • 채권자가 경매신청 -> 경매개시결정 -> 감정평가사가 부동산 가치평가
  • 배당요구 종기 결정 및 신청
    • 배당받을 권리가 있는 권리자들은 배당요구 종기일(배당 요구하는 기한)까지 배당요구친청
    • 배당 : 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나눠주는것
  • 매각기일 = 입찰하는 날
    • 최고가매수신고인 (최고가로 입찰한사람)= 낙찰자
    • 보통 11시20분까지. 법원마다 시간다르니까 꼭 확인
  • 매각허가결정 및 확장
    • 매각허가결정 : 낙찰일로 부터 7일 후, 결격사유가 없는지 확인 심사.
    • 매각불허가신청★ : 낙찰자는 물건에 중대한 하자가 있거나 법원서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견하면 신청
    • 매각결정이 확정되면 최고가매수신고인은 매수인이 됨
    • 대금 지급기한을 정해서 통지서를 매수인에게 보냄
  • 잔급 납부, 소유권 이전 등기
    • 매각허가 확정일 부터 4주안에 낙찰 잔금 납부 -> 수유권 취득
  • 배당
    • 법원이 배당기일을 정해서 배당받을수 있는 권리자들에게 통보하고 배당실시
    • 잔금납부 후 1개월뒤 진행됨
    • 경매신청~완료까지 총 6개월정도 걸림
경매 정보를 쉽게 검색하는 방법
  1. 대법원 경매정보 사이트 활용하기 : 무료 + 공신력(법적효력)
    • 공신력 -> 여기서 공고된 내용중에 잘못기재된 점있으면 매각불허가 신청가능

대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
www.courtauction.go.kr

  1. 유료 경매정보 사이트 활용하기
    • 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람내역,
    • 동일번지 낙찰사례, 부동산 실거래가, 지도 및 로드뷰 등
    • 현장보고서
    • 말소기준권리를 쉽게 파악할수 있도록 권리를 정리해서 보여줌. ==> 컴퓨터가 하기에 100프로아님, 스스로 분석필요
    • 지지옥션 ( www.ggi.co.kr) 굿옥션 (www.goodauction.co.kr) 탱크옥션 (tankauction.co.kr)

┃실전꿀팁┃경매 공부, 이렇게 해라!
독서, 강의 , 스터디


제2장 권리분석 4 STEP

[step 1] 말소기준권리 찾기

  • 말소기준권리 = 돈받을수 있는 권리
    • 경매로 매각 후 인수되거나 소멸되는 권리를 판단하는 기준
    • 말소기준권리 이전은 낙찰자가 인수해서 부담해야함.
    • 예: 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권
    • 순위가 가장 앞서는 것이 기준이 된다.
    • 낙찰받은후 다 소멸
  1. 근저당권 (저당권) :
    • 저당 : 담보로 돈을 빌려주는 것
    • 저당권 : 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 절차를 통해 돈을 돌려받을수 있는 권리
    • 채권액이 바뀔때마다 다시 설정해야함. -> 번거로워서 근저당권으로
    • 근저당권 : 채권액이 변할때마다 저당권 설정을 다시하는 번거로움을 피하기 위해 빌려준 돈의 120~130% 해당금액을 채권최고액으로 설정하여, 채권액의 최대한도 금액내에서 변제받을수 있게 하는 권리.
  2. 가압류(압류)
    • 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는것
    • 채권자가 돈을 돌려받기 위해 소송제기했을때, 채무자가 미리 재산처분하는것을 막기위함
  3. 경매기입등기
    • 경매기입등기 : 채권자의 신청으로 경매가 시작된다고 알리는 역할
    • 경매진행 물권이니 마음대로 처분하면 안된다고 공시하는것
  4. 전세권
    • 전세권 : 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록한경우, 당사자들끼리 계약하고 등기를 갖춰야 성립함
    • 전세권자는 임대인의 동의없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대 가능
    • 전세보증금을 반환받지 못하면 법원의 확정판결 필요없이 바로 경매(임의경매) 진행 청구 가능
    • 전세권자가 배당요구( 또는 경매신청) 했을때 말소기준권리가 됨
  5. 담보가등기
    • 가등기 : 본등기 요건이 갖춰져있지 못한 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기
    • 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 부동산에 근저당권을 설정하는 것처럼 가등기 설정가능
  • 등기부등본보기
    • 표제부 : 부동산 정보
    • 갑구 : 소유권 변동사항
    • 을구 : 소유권 외 권리 : 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권등
    • 말소기준권리 찾기 : 같은 구에서는 순위번호대로, 다른구에서는 접수한 날짜순서대로 정리

[step 2] 인수되는 권리 찾기

매각으로 소멸되는 안전한 권리
  • 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리는 매각되면 전부 소멸된다.
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
  • 배당요구하지 않는 선순위전세권
    • 말소기준권리보다 앞서는 배당요구안한 전세권이 있다면 인수해서 낙찰자가 전세권 비용을 줘야함.
  • 건물철거 및 토지인도청구 가처분
    • 가압류 : 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보
    • 가처분 : 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것 (e.g. 예를들어 처분, 양도 등 불가), 돈받는권리가아님
    • 선순위 가처분은 말소기준권리가 될수 없어 낙찰자에게 인수됨
    • 후순위 가처분 중 인수해야하는 경우 : 소송 후 판결에 따라서 결과가 달라지는 것들…건물철거하라던가..-> 완전조심.
  • 유치권
    • 부동산에 정산되지 않은 건에 대해서 돌려받기 위해 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리
      • 건축비, 인테리어비 등
  • 법적지상권
    • 지상권 : 건물주와 토지주가 다른경우, 건물주가 토지위에 건물짓고 사용할수 있는권리
      • 토지주와 임대차계약하고 등기부에 지상권을 설정하면 토지주가 바뀌어도 토지사용할수있다
    • 법적지상권 : 건물주=토지주가 같았다가 경매로 건물이 넘어가서 주인이 바뀐경우, 건물은 지상권을 설정하지 않아도 자동으로 생기는 지상권

[step 3] 임차인 권리분석

임차권 분석의 핵심, 대항력
  • : 임대소유자가 바뀌어도 임대기간 계속 거주가능하고 기간종료시 보증금 받을수 있는 권리
  • 대항력있는 임차인이 보증금 돌려받는방법
    • 법원에 배당요구 -> 부동산 경매넘기고 낙찰되면 배당받기
      • 배당을 덜 받으면 못받은 양만큼은 낙찰자가 반환해야함
    • 낙찰에게 반환 요구
      • 보증금 전액을 낙찰자가 인수
  • 대항력 조건
    • 임대차 계약후 주택인도 받아 점유중
    • 전입신고 : 전입 신고 다음날 부터 대항력 효력발휘
  • 대항력 인수와 소멸
    • 인수 : 말소기준권리보다 선순위
    • 소멸 : 말수기준권리보다 후순위
임차인 배당, 우선변제권을 확보해야 한다
  • 우선변제권 : 임차인이 우선하여 배당받을수 있는 권리
    • 조건 : 대항력(점유+전입신고) + 확정일자 + 배당요구종기일 내 배당요구 + 종기일까지 대항력유지
    • 전입신고와 확정일자중 더 늦게 된 날짜를 기준으로 정해지는데,보통 전입신고하면서 확정일자도 받으니까 신고한 다음날이된다
  • 우선변제권 선순위 : 말소기준권리보다 빠름 -> 보증금전액 배당 + 부족한 금액이있다면 낙찰자가 인수 : 전액 보장받음
  • 우선면제권 후순위 : 말소기준권리보다 늦음 -> 말소기준권리부터 배당받고 남는 배당금액이있다면 배당. 배당못받아도 인수되지않음
소액임차인을 위한 최우선변제권
  • 최우선변제권 : 보증금 소액 임차인의 경우, 배당절차에서 최우선하여 보증금 일부를 돌려주는것
    • 말소기준권리보다 후순위라해도 가장 우선 배당
    • 조건 : 대항력 (경매시작전에 점유+전입신고) + 소액보증금범위내 + 배당요구종기일 내 배당요구 + 종기일까지 대항력 유지
    • 확정일자 필요없음

[step 4] 경매 서류 및 기타 권리 확인

경매 서류 찾는 방법
  • 대법원 경매사이트 이용시
    • 물건 사진 아래 “매각물건명세서”, “현황조사서”, 감정평가서” 확인
      • 현황조사서 : 집행관이 해당 부동산에 현재 상황과 점유관계를 조사해서 작성한것 : 임차인 전입일자, 확정일자, 보증금 등..
    • 등기기록열람 : 대법원 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr) 연결
    • 건축물대장 열람 : 정부24 www.gov.kr
    • 부동산 실거래가 확인 : 국토교통부 실거래가 공개 시스템 : rt.molit.go.kr
  • 유료경매사이트 이용시
    • 위에서 각 사이트에 들어가서 확인해야했던것을 바로 다 확인가능
경매 서류 분석하는 방법
매각물건명세서로 최종 점검
  • 낙찰자가 인수해야하는 권리를 확인할것. 꼭!! ==> 여기서 하자있으면 매각불허가 사유가 됨
  • 매각물건명세서 채크사항
    • 최선순위 설정일자 : 말소기준권리 : 꼭 재확인(유료는 틀리는 경우많음)
    • 현황 조사 및 임차인 권리 신고내역 : 임차인 대항력, 배당요구 여부 확인
    • 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는것 : 낙찰자에게 인수되는 권리 (선순위전세권. 담보가등기, 가압류, 가처분)
    • 비고란 : 유치권, 법정지상권 : 등기부에 기재되지 않는 권리중 인수되는 사항이나 특별 매각조건 (재매각) 등 확인

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INFORMATION

– Title : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?
– Author : 박희철(파이팅팔콘)
– Publication Date : 지혜로
– Publisher : 2019.01.15.
– Price : 도서관대여
– Reading period: 2023.07.10-10

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