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[북리뷰+핵심정리] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드 – 김윤수(빌사남) : 4장 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든 것~7장 + 북리뷰

CONTENTS


MY NOTE

4장 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든 것

한눈에 보는 꼬마빌딩 투자 로드맵

  1. 사전단계 : 자금계획과 중개사 알아보기, 공부
  2. 투자지역 선정밀 투자계획 : 투자지역, 투자목적, 선호조건, 대출비용
  3. 계약전 체크사항 : 명의, 은행대출여부, 잔금 스케줄, 부가세, 임대차 계약, 임대료 미납여부, 6/1 제산세 부과기준일, 취득관련 비용
  4. 계약체결
  5. 잔금전 체크사항 : 임대사업자등록, 은행대출승인, 임대차승인계획서 작성및 임차인 면담, 법무사선임, 잔금정산서 확인, 시건장치, 도면 외주관리계약서 등 건물관련 서류받기
  6. 매입후 사후관리: 직접관리? 업체 위탁?, 시설관리, 임대관리, 재무관리계획수립, 리모델링, 신축시 건축업자 선정

매입 스케줄표 작성

  • 매입 주체 결정 : 개인명이? 법인명의?(법인설립시 1주일걸리고, 1억정도 자본금) 공동명의?
  • 가용자금 및 대출가능여부 확인 : 예금확인, 현금 확인, 공동담보 부동산, 대출조건좋은 시기는 연초가 좋고 1월중순이후가 좋다
  • 취득세 확인 : 매입가의 5%정도 준비, 과밀지역이면 9.4% 법인은 12%
  • 부동산 중개보수 : 0.9%, 부가기치세 별도도로 지급하여 세금계싼서 받기. 양도소득세 신고할때 경비로 인정받을수 있음

투자지역 선정

  • 잘아는 지역
  • 20~30대가 많은 지역 (단, 유행지역은 피하자)
  • 사람들 이동이 편한곳 : 역근처, 언덕길이 없는곳,
  • 환금성좋은 지역 : 강남, 서초, 송파, 홍대, 용산, 이태원, 성수동, 대학가

매물 검토 및 과감한 의사결정

  • 중개사에서 주는 매물보고서는 오류가 많다.
  • 임대료, 부가가치세 별도인지, 임대수익율이 맞는지 꼭 계산해보자
  • 매물로 나온 이유 확인
    • 직접적인 이유: 자금난, 고령, 건강악화, 갈아타기, 관리어려워서, 불화, 세금
    • 그냥 내놓기 : 수요가 많은 곳은 수시로 내놓기도 함. -> 계약진행하면 거부하는 경우 많음.
    • 등기부 보면 매도자의 사정을 알수있다.
  • 주변 매각 사례검토 : 업종, 시세, 공실률,
  • 과감한 선택

계약 전후 체크리스트

  • 건물명의자 – 세금과 직결, 신중하게 확인
  • 대출일정과 잔금기준일 : 꼬마빌딩 잔금은 1~2달정도 잡음. 중도금없이 바로 잔금으로 는경우가 많다.
    • 대출일정 잘조절: 대출승인이 1~2주 걸림. 승인기간이후로 잔금스케줄잡기
    • 임대사업자 등록을 먼저한다.
    • 재산세 부과기준일 6월1일 이후로 잔금납부하자-> 이전에 납부한다면 재산세만큼 뺴달라고하자
  • 건물분에 대한 부가가치세 : 매도인에게 건물부분의 10%를 부가가치세로 줘야함.
    • 포괄양도양수계약서 : 사업에 대한 권리와 의무과 포괄 승계하는것으로 부가가치세를 안냄
    • 조기환급제도: 부가가치세를 납부하고 빨리 환급받고 싶을때 신청, – 신고후 15일내 납부한 세금 환급
  • 임대차계약서 : 임대료 미납여부와 임대차 계약서 확인,
    • 계약 특약사항 확인, 임대료에서 부가가치세 별도인지 확인
  • 임대차승계확인서 : 임차인마다 임대인 변경에 동의한다는 확인서로 잔금전 미리 임차인 만나서 불편사항확인하고 동의서받는다
  • 취득관련 비용 : 영수증 꼭 받아두기
    • 취득세,
    • 중개수수료: 부가가치세 10%포함하여 현금영수증 또는 세금계산서받아둬서 나중에 양도세낼때 중개수수료 필요경비로 인정받자
    • 법무사 수수료
  • 잔금정산서 : 임대료, 관리비, 공과금등을 잔금일 기준으로 정산한것, 꼭 미리 날짜별로 계산해두자
    • 찬금일의 임대료는 매수인의 몫
  • 시건장치, 도면, 외주관리계약서 잔금전에 꼭 챙기기
  • 잔금납부후에 임차인들을 만나서 기존계약서동일하게 임대인 명의만 변경하여 임대차계약서 새로 작성

매입 후 건물 운영

  • 건물관리비용
  • 기존 관리인이 있어서 고용승계할때는 꼭! 매도인에게 승계받기전에 퇴직금정산을 받자
  • 전기안전관리자 : 건물전체가 75kw 이상일경우 선임해야함
  • 방화관리자 : 건물 연면적이 600m2이상인경우, 건물하나당 한명만 지정가능해서 건물주가 일주일교육받고 자격증취득하는경우가많다
  • 임차인관리 : 10년간 임대차갱신요구권이 있어서 신중, 1층은 권리금을 인정해줘야함.
    • 제소전화해조서 : 임대로 미납되거나 문제발생시 필요. 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송전에 쌍방화해하는것, 미납시 소송없이 명도진행할수 있게.
  • 계약이 만기되면 상가임대차보호법이 적용되는 임차인은 계약서를 다시 작성하자
    • 묵시적 갱신을 했더라도 임차인은 언제든 해지통보하고 3개월뒤 효력이 발생하여 언제든 나갈수있기때문

관리비 절감과 임차인 관리 노하우

  • 빌딩관리업체 : 월 100 -> 비용줄이자면 직접관리
  • 최소 1~2년에 한번 외벽청소
  • CCTV 설치: 주차장,옥상, 입구
  • 누수설비업체 최소 2군데 이상 알아보자
  • 임차인관리
    • 미리 교통정리, 특히 주차공간
    • 무리한 요구는 거절
    • 임대료가 2회이상 밀리면 내용증명
    • 임대료 받으면 세금계싼서 발급, 부가기치세 별도로 받기 -> 세무사

임차인 유치 방법

  • 조금 비싸게 내놓기
  • 중개수수료는 재대로 주고 내편만들기
  • 공실클럽 사이트 이용
  • 프랜차이즈에 직접 입점
  • 임대료는 조정하지말고 깍길 원하면 프리랜트 기간을 주자(무료로 몇달있게해주는거)

매각계획

  • 최대한 세금 을 줄여서 팔기
    • 개인명의는 3년이후
    • 2개팔때는 시세차익을 합쳐서 계산하니까 둘다 수익나는거면 1년에 1개씩 매각, 하나가 손해면 같이 매각
    • 경기호황일때 팔기-> 최대한 매각을 늦춘다
  • 미리 명도해놓고 팔기

빌딩 세금 총정리

  • 취득세
  • 보유새 : 매년 재산세 + 임대소득에 대한 종합소득세
  • 양도소득세 (지방소득세 포함)
    • 개인 : 5억초과 46.2%, 10억초과 49.5%
    • 법인 : 2억이하 11%, 2억초과 22%
  • 양도소득세 절세방안
    • 필요경비로 인정되는 비용은 꼼꼼히 챙긴다
    • 공동명의로 취득
      • 종합소득세, 양도소득세 모두 절세가능
      • 부부는 6억원까지 세금부담없이 증여가능
      • 대출이자는 소득세 계산시 필요경비로 처리안될수 있어서 매입전에 미리 준비를 해두면 비용으로 인정받을수있다.
      • 동업계약서 작성 : 공동경영, 지분율, 각자 출자금을 명시함 -> 매매계약서 작성시 같이 작성

[리모델링 성공사례 ③]
대로변에 있는 2층 건물 리모델링

5장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다

  1. 3명의 동업자가 15억원 모아 강남 사옥을 매입하다
  2. 직장인, 3억원으로 꼬마빌딩 건물주되다
  3. 재임대를 통해 건물 가치를 올리다
    4 주차장 확보만으로 수익은 배가 된다
  4. 임대수익보다 운영수익이 중요하다
  5. 1종 일반주거지역이 무조건 나쁜 건 아니다
    [리모델링 성공사례 ④]
    먹자상권에 있는 꼬마빌딩 리모델링

6장 빌딩 투자, 실패에서 배운다

  1. 메디컬 빌딩이라고 안전한 건 아니다
  2. 임대수익률만 보고 투자하지 마라 : 임대수익은 충분히 상황에 따라 변할수있다.
  3. 상권보다 땅의 가치를 먼저 파악하라 : 용도, 업종제한…확인
  4. 높은 리스백 조건에 현혹되지 마라
  5. 토지 활용도가 낮으면 임대가 어렵다
    [신축 성공사례 ⑤] 2층짜리 노후 단독주택 신축

7장 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석

  1. 강남구 : 역삼동>논현동>신사동 // 토지허가 : 청담, 삼성, 대치
  2. 용산구 : 한남동
  3. 성수동 : 성수동2가 아직노후, 개발가능성 높음 . 서울숲
  4. 홍대, 연남동, 망원동

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https://lululalapicnic.com/2023/08/21/book21-1/
https://lululalapicnic.com/2023/08/21/book21-2/

IMPRESSION

이책으로 꼬마빌딩 투자를 전부 알수는 없지만, 꼬마빌딩을 사고 유지하다가 나오는 전체적인 과정를 쉽게 이해하기 좋게 적혀있다
꼬마빌딩에 대해서 관심 있다면 꼬마빌딩을 투자하려면 어떻게 되는지 맛보기용으로 읽어보기 좋달까?
글도 쉽고 내용도 후루룩 읽기 좋고, 예시도 많아서 흥미롭다.
세무나 법에 대해선 다른책에서 추가적으로 공부해야겠지만,
건물을 고르는 tip을 얻을수 있어서 좋았다.

+)
이책을 다시 내손에 잡을 일이 올줄은 몰랐다.
3년전, 빌사남의 유툽 보던중 책냈다길래 출판하자마자 바로 샀던 책이다. 친구 선물주려고.
친구가 다 읽으면 빌려 읽으려고 했는데, 친구랑 헤어져서 그럴수 없었다.
그리고 다시 다른 친구가 나에게 이책을 빌려줬다. 신기하네.

최소 10억은 있어야 건물투자 가능, 구축을 디벨롭해서 비싸게 팔자.


INFORMATION

– Title : 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드
– Author : 김윤수 (빌사남)
– Publication Date : 2020.12.30 / 2022.4.30
– Publisher : 천그루숲
– Price : 15000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.07.06

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