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[북리뷰+핵심정리] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드 – 김윤수(빌사남) : 3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우

CONTENTS


MY NOTE

3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우

빌딩 투자 전 알아야 할 기초지식

  • 대지 : 개별 필지로 구획된 토지, 건축행위가 가능한 필지, 건물이 깔고잇는 땅
  • 대지면적 : 땅의 면적
  • 건축면적 : 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투명면적
  • 연면적 : 대지위의 한 건축물 전체의 바닥면적의 합, 모든층의 바닥면적 합
  • 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율 = 건축면적/대지면적 – 넓다
  • 용적율 : 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율 = 연면적/대지면적 – 높다
  • 건물가격 : 토지가격+건물가격. 토지 가치가 더 크기떄문에 토지평당가로 이야기, 건물가격은 10년미만 건물은 시기별로 동일평당가
  • 임대수익 : 임차인에게 받는 임대료+관리비 , 건물의 가치확인
    • 연수익율 = 월세 x 12/투자원금(매매가-보증금) x 100
    • 강남 2%, 마포구 3%, 서울지역은 4% 정도되어야함..
  • 부가가치세 : 10%, 임차인에게 받아서 신고 납부해야하는거라 수익이 아님

A급 꼬마빌딩을 찾는 법

  • 높은 환금성 : 시세차익
  • 땅의 가치
  • 도로에 접한 건물
  • 건물상태와 임대수익 매매가격

프롭테크와 서울시 상권분석 사이트를 활용하라

  • 프롬테크 : 부동산(property) + 기술 (technology) : 빅데이터 분석, 가상현실, 인공지능, 모바일 등 기술을 활용하여 기존 부동산 관련 서비스를 혁신하는 기업또는 기술
  • 우리마을가게 상권 분석 서비스 : 점포이력, 시설물, 상존인구, 상권정보
    • 점포이력 : 건물에 지금까지 있었던 임차인들의 개업일과 폐업일이 나와있음. -> 최초계약일을 알수있다.
    • 상가임대차보호법 : 10년간 갱신요구권 가능하기에 꼭확인

근린생활시설 꼬마빌딩을 주목하라

  • 주택건물의 어려움
    • 주택이 포함된 건물은 대출받을때 방 갯수에 따라 공제하기 때문에 대출금액이 줄어듬
    • 15억 초과하는 고가 주택은 태줄이 안되고 보유, 매각세금부담도 큼
  • 근린생활시설 : 일상생활에 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설
    • 자금조달계획서가 필요없다
    • 주택 포함 건물보다 매각이 쉽다
    • 노후된 주택을 매입해 용도변경

환금성이 높은 곳에 투자하라

  • 거래량이 많은 지역에서 빌딩찾기 – 환금성때문에
  • 도로와 가까운 곳
  • 금액이 너무 비싸지 않는..100억대는 거래가 어렵다

주거시설의 호재와 꼬마빌딩의 호재는 다르다

  • 쇼핑몰 : 주변 상권을 다 뻇어감
  • 지하철 : 더 좋은 상권으로 사람들이 이동함
  • 높은 빌딩 : 상주하는 인원이 ㅁ낳아서 호재
  • 호텔 : 투숙객이 많아지면 호재
  • 공원 : 산책하는 사람이 많아지면 호재

신축과 리모델링으로 건물에 트렌드를 입혀라

  • 트랜드에 맞는 건축행위
  • 구축을 사서 리모델링으로 가치를 올려라
  • 건축사
    • 건축설계비용 : 꼬마빌딩규모는 대량 5000
    • 건축설계할때는 건물에 들어갈 제품까지 세밀하게 정해 실제 공사시 공사비용 변동이 적은 “실시설계”하자
    • 실시설계 : 전구와 변기까지 정한다
  • 시공사
    • 회사가 탄탄하고 업력이 되며 공사경험많은 곳, AS잘되는 곳

노후된 주택을 싸게 매입해 용도를 변경하라

  • 주택건물 :근린생활시설로 변경하기 / 오래된 구축, 주차장확보, 정화조 용량등만 확인되면 변경이 어렵지않음.
  • 용적률이 남으면 증축 : 단, 구조보강이 필요한지 확인
  • 신축시 : 대지 용도지역과 법규 확인, 일조권
  • 주택건물 용도 변경시, 매도인은 계약일 기준으로 주택으로 양도소득세 신고, 매수인은 잔금처리전에 근린생활시설로 용도 변경신청후 대출을 더 떙기자

1층은 빌딩의 얼굴이다

  • 건물임대료는 약 40~50%가 1층에서 나온다.
  • 1층 임차인의 업종에 따라서 빌딩의 가치가 달라짐, 깔끔한 업종으로 1층임대를 주자.
  • 임차인구하기 힘들면 직접 운영하자

꼬마빌딩에 SNS 포토 스팟을 만들어라

  • 예쁜사진을 남길만한 곳으로 꾸미면 인스타 포토스팟되면 건물 자동홍보됨

[리모델링 성공사례 ②]
역세권에 위치한 코너 건물 리모델링


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INFORMATION

– Title : 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드
– Author : 김윤수 (빌사남)
– Publication Date : 2020.12.30 / 2022.4.30
– Publisher : 천그루숲
– Price : 15000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.07.06

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