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[북리뷰+핵심정리] 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드 – 김윤수(빌사남) : 1장~2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길

CONTENTS


MY NOTE

1장 빌사남, 꼬마빌딩 건물주 되다

  • Rent to interest (RTI) : 임대업이자상환비율 : 건물의 다보가치 외 임대수익으로 어느정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표
    • RTI 가 낮으면 대출 가능성이 떨어짐. 법인은 RTI가 적용되지 않아서 대출을 더 쉽게 받을수 있음
  • 단독명의보다 공동명의 비율이 높아짐, 소득세가 누젠세라서 명의자가 많을수록 세율구간이 낮아서 세부담이 줄어듬

2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길

꼬마빌딩, 얼마가 있어야 투자가 가능할까?

  • 대출기준
    • 담보대출: 매입하려는 건물을 담보로 받는 대출, 감정가액 기준이며, 담보인정비율에 따라 달라짐
    • 신용대출 : 매수자의 신용도에 따른 대출 , 금리가 높다
      RTI 규제여부 : 대출이자보다 임대수익이 낮은 건물은 대출비율이 낮다. 법인은 RTI 규제를 받지 않는다
    • 주택 건물은 대출이 어렵다
  • 서울지역 근린생활시설 꼬마빌딩 구입시 최소 현금10억이 있어야함
    • 개인명의면 20억대 건물, 법인이면 30~40억대 투자가능

당신을 건물주로 만들어 줄 세 사람을 만나라

  • 빌딩 전문 공인중개사
  • 은행지점장 (부지점장)
  • 건축사

투자계획표는 필수다

  • 매입, 보유, 매각 3단계에 맞춰서 필요한 내용과 금액을 작성

법인 설립을 통한 매입도 고려해야 한다

  • 대출 : RTI 규제가 없다.
  • 취득 : 취득세가 법인에 따라 달라짐
  • 보유, 처분 : 개인은 종합소득세, 양도소득세, 법인은 법인세
  • 재투자 : 한번만 투자할려면 개인이 유리, 재투자하려면 법인이 유리

역시 현장에 답이 있다

  • 현장답사시 체크할 내용
    • 가급적 대중교통으로 가기, 지하철역에서 걸어가기
    • 평일 아침, 저녁, 주말 아침, 저녁 – 최소4번 가보기
    • 주변 중개사무소에 들려서 중개사 의견도 물어보자 : 임대시세, 권리금 등 현장정보

주변에 먼저 매각된 빌딩을 살펴라

  • 최근 1년동안 그주변에서 매각된 빌딩을 살펴보며 벤치마킹
  • 매매전후의 건물변화를 비교해보자

현장 답사시 필요한 3종 공적장부

  • 등기사항전부증명서 : 인터넷등기소에서 출력가능
    • 소유권에 대한 사항(갑구), 소유권이외의 사항 (을구) 확인
  • 건축물대장 : 정부24
    • 건물의 용도, 면적 등 건물에 대한 정보
    • 건축행위, 위법건축물 유무, 면적차이확인 (등기부와 다르면 건축물대장면적 기준으로한다)
    • 대지면적, 연면적확인 : 도로로 대지일부를 내주는경우가 있어서 좁은 도로를 접한 건물은 꼭 건축물대장의 대지면적과 토지대장의 면적이 같은지 확인한다 => 실제 건축시 반영되는 면적은 건축물대장상의 면적임
    • 층 면적, 용도 확인 : 실제 측마다 면적이 맞는지 사용 용도가 맞는지 확인, 3층이상은 일조권으로 좁아져야하는데 불법으로 사용하는경우있거나, 다른용도로 사용하는경우있음
    • 주차대수 : 건축물대장의 주차대수와 실제맞는지 확인
  • 토지이용계획서
    • 토지 가치를 확인
    • 토지의 정확한 모양, 용도지역, 국토이용계획에 관한 법률
    • 용도지역(건폐율, 용적율), 지구단위계획구역(단독개발가능한지여부, 용도)
    • 정비구역, 재정비촉진지구, 미관지구, 절대,상대보호구역 -> 건축행위가 불가능할수 있음. 업종제한, 건축가능여부확인

공적장부를 통해 꼭 확인해야 할 것들

  • 소유주 확인
    • 주민등록증 ARS 1382로 위조여부확인
    • 정부24에서 주민등록등본확인,
    • 대리인 : 위임장, 인감증명서, 대리이신분증첨부, 실제 건물주 전화해서 매각여부 확인
    • 공동명의 : 지분별로 나눠서 돈을 송금
  • 건축물대장을 통해 용도와 면적확인
    • 용도를 불법으로 바꾸지 않았는지 확인
    • 가각전제 : 원활한 교통흐름과 시야확보를 위해서 도로의 모서리 부분을 완곡하게 만드는것 -> 실제 면적보다 적게사용
    • 건축물대장과 등기부사항전부증명서의 면적이 똑같은지 확인
  • 개발행위제한확인

[리모델링 성공사례 ①]
30년 이상 노후된 강남빌딩 리모델링


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INFORMATION

– Title : 빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전투자 가이드
– Author : 김윤수 (빌사남)
– Publication Date : 2020.12.30 / 2022.4.30
– Publisher : 천그루숲
– Price : 15000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.07.06

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