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[북리뷰+핵심정리] 신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 – 신방수 : 제7장~제9장

CONTENTS


MY NOTE

제7장 1인 부동산 법인의 이익계산과 법인세 신고법

01 법인의 이익은 어떻게 계산할까? …… 211

  • 수입 (매출) : 1년단위,
  • 비용 : 수입을 얻기위해 소멸된 원가. 매출원가, 인건비, 이자, 기타 잡비
  • 당기순이익 : 매출-비용
  • 세무조정 : 회계상의 수입과 비용이 법인세법에 위배된 경우 이를 조정하는 작업

02 추가이익은 어떻게 계산하는가? …… 215

  • 추가이익 : 법인이 주택이나 비사업용 토지를 양도해 추가 법인세를 과세할때 필요한 소득
    • 해당 소득의 20%가 추가 과세됨 , 추가이익을 줄여야함.
  • 양도금액 = 실제 양도가액,
  • 양도당시 장부가액 : 양도소득을 계산하는 기준이되므로 제대로 확인이 필요
    • 취득당시 장부가액 : 매입가액 + 취득부대비용(취득세, 중개수수료, 채권 할인비용, 법무사비용등)
    • 보유중 장부가액 : 취득가액 + 자본적지출(자산가치를 증가시키기위해 쓴비용,인테리어)- 감가상각비
    • 양도당시 장부가액 = 보유중 장부가액 : 양도시 발생하는 수수료는 당기 비용으로 처리
  • 법인세 추과 과세를 피하는 법
    • 추가과세 대상확인 : 주택(분양권, 입주권포함), 별장, 비사업용 토지
    • 주택의 경우 주택임대사업자등록 낸다
      • 조건: 임대주택으로 등록 + 8년이상 임대할것+ 임대 개시한 날 해당 주택의 기준시가가 6억원이하(수도권밖은 3억원)
      • 조정대상지역에 취득한 주택은 임대등록을 해도 추가과세 냄
    • 토지의 경우 비사업용토지에서 사업용토지로 전환하고 양도한다.
      • 농업 법인이 아닌데 농지나 나대지 가지고 있다면 사업용으로 전환방법 모색

03 수선비 지출이 자본적 지출에 해당하는지의 여부가 중요한 이유는? …… 221

  • 수선비를 비용으로 처리 : 당기순이익감소, 법인세 감소
  • 수선비를 자산으로 처리 : 당기순이익 상승, 법인세 상승 -> 향후 양도시 당기순이익 감소, 법인세 감소 (추가법인세도 감소)
    • 가급적 당기 비용보다는 자산으로 처리하는게 향후 일반 법인세, 추가 법인세를 동시에 줄여서 좋다
  • 세법상 조건
    • 자산 가치 증가시키는 지출 : 자본적 지출로 자산에 가산
    • 자산 가치 유지시키는 지출 : 수익적 지출로 해서 비용에 가산

04 이익이 많을 때 취해야 하는 조치들은? …… 223

  • 일반이익 = 매출 -(장부가액+ 일반비용) : 일반비용이 매출에서 차감될수 있어서 이익조절가능
  • 추가이익 = 매출- (장부가액 ) : 이익조절불가
  • 일반비용 = 인건비, 감가상각비, 시가가 떨어진 경우 감액손실, 기타 (영수증없는 지출)

05 결손금은 어떻게 관리해야 할까? …… 226

  • 결손금 : 1년간 실적을 결산한 결과 발생한 손실액
  • 당해 연도의 결손금 ->회계상의 결손금과 세무상의 결손금의 차이가 있다.
    • 회계상의 결손금 : 비용이 매출을 초과한 경우 당기순손실이 발생 -> 결산때 회계상의 결손금으로 누적관리
    • 세무상의 결손금 : 법인세법 제 14조의 절차로 계산 : 법인세법상 익금보다 손금이 더 큰경우
  • 이월된 결손금 처리법
    • 회계상의 이월결손금 : 재무상태에 누적관리되며 추후 잉여금이 발생하면 상계됨. 자본금을 감소시켜서 해결가능
      • 자본 : 자본금 5억+이월결손금1억 -> 자본금4억으로 변겨
    • 세무상의 이월결손 : 법인세 신고서상에 별도 관리되며 다음연도 이후부터 15년간 과세되는 소득금액 범위내 공제받음

06 법인세는 어떻게 계산하고 신고하는가? …… 230

  1. 결산 : 12월31일자로 모든 회계기록 마감
    • 손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표, 합계잔액시산표, 잉여금처분계싼서, 각종 결산부속서류등
  2. 법인세 계산 : 1~2월에 회계
  3. 법인세 검토 : 일반법인세, 추가 법인세
  4. 신고 및 납부 : 법인세 신고서, 세무조정 계산서, 표준재무제표 등
    • 일반 법인 : 다음해 3월중 관할 세무소에 신고
    • 성실신고대상법인 : 다음해 4월 관할 세무소에 신고
      • 부동산 임대업을 주된 사업으로하는 내국법인
      • 소득세법 제70조의 2 제1항에 따른 성실신고확인대상자

07 1인 부동산 법인의 법인세 절세법은? …… 234

  • 결산은 매월하는게 원칙, 아니면 최소 분기별로 하자
  • 무실적이라도 신고해야함
  • 소소한 비용도 결손금으로 올려두자
  • 중소기업의 경우 올해 결손금나서 법인세를 안낸경우, 결손금에 대해서 전년도 과세소득에 차감해서 법인세를 돌려받는다.
  • 소비성 서비스업을 제외한 업종에서 1인 고용시 법인세 1인당 최대 1200까지 공제됨 : 부동산매매업은 소비성 서비스가 아니라서 가능

08 법인의 잉여금은 꼭 배당해야 하는가? …… 236

  • 잉여금 : 이익중에 일부 법인세로 납부하면 세후 잉여금이 남는다.
    • 이 잉여금은 주주들 몫
    • 잉여금처분시 원칙적으로 법인의 손금으로인정되지 않음.
    • 이익잉여금에 상당하는 자산이없으면 가지급금으로 볼수 있어 자산관리에 주의
  • 잉여금 관리법
    • 잉여금을 청산시까지 보유: 잉여금이 많으면 주식가치가 높아져서 후 상속이나 증여에 불리할수 있다
    • 잉여금을 퇴직금으로 대체 : 잉여금이 축소된다는 논리가 있다
    • 잉여금을 배당 : 잉여금을 직접적으로 줄이는 것으로 회사 내부정책에 따라 자유로움
      • 결산때 주주총회를 거처 지급이 원칙, 사업연도중에 1회내에서 중간배당도가능
      • 균등배당
        • 현금으로 지급할 경우에 현금배당급액의 10%를 자본금 1/2될때까지 이익준비금으로 적립해야한다.
        • 지급시점에 지급금액의 15.4% 상당액을 소득세와 지방소득세로 원천징수해야함
        • 받는 주주는 금융소득종합과세제도에 유의
        • 배당소득의 귀속은 이익잉여금 처분결의일에 속한 연도임
      • 초과배당
        • 균등분배를 초과하는 배당금을 받는 경우
        • 특수관계인이 주주가 포기한 배당금을 본인의 보유지분을 초과하여 받는경우 증여로 보고 증여세+소득세 부과
          • e.g. CEO아빠가 자신의 배당금을 딸에게 넘긴경우
    • 잉여금을 자본으로 전입 : 무상주에 대한 의제배당을 검토

|심층분석| 셀프로 장부 관리하는 방법 …… 241

  • 세법은 법인으로 하여금 장부를 작성하여 일정기간 보관하도록 한다. 없으면 가산세 부과
  • 법인의 장부 비치 기장의 의무
    • 5년간 의무 보관, 증빙도 마찬가지
    • 장부소실시 추계방식의해 과세
    • 셀프 : 손익계산서, 재무상태표, 합계 잔액시산표 -> 전문가손길을 받자..ㅎㅎ

제8장 부동산 투자 형태의 결정(개인과 법인의 선택)

01 개인과 법인의 차이점은? …… 247

 개인법인
경영활동이익과 책임은 사업자 본인에 귀속
:형법 상법 관여할일없음
이익과 책임은 보유한 지분한도 내에서 보인에게 귀속, 경영활동은 주주위주로 흘러감.
:형법, 상법, 세법 관여
세금부담이익에 대해서 종합소득세율로 계산된 소득세납부
사업자 급여 = 이익처분, 비용인정안됨
소득세법
이익에 대해서 법인세율로 계산된 법인세 납부
대표이사의 급여 = 법인이 지출한 비용
법인세법
이익의 분배이익에서 세금을 차감한 후의 남은 금액은 사업자귀속이익-세금의 남은 금액(잉여금)은 법인에게 귀속
법인의 배당정책으로 주주에 귀속
 사업자등록→ 소득세신고 →폐업신고설립등기 →사업자등록 →법인세신고 →배당 청산등기 및 폐업신고

02 부동산 법인의 장점과 단점은? …… 252

  • 부동산 법인의 장점
    • 주택수의 분산에 따른 세제상 이익 : 취득세 감소(법이바뀌어서 거의 안됨), 종부세 (법인종부세가 늘어날수있음), 양도세 비과세 받기 좋아짐.
    • 세후 처분이익 증가 : 중과세대상 주택양도시 60~70% 세금, 법인은 30~40%+주주배당금 소득세14%
    • 다양한 소득창출 : 배당, 급여, 주식양도차익, 4대보험료조절
    • 부의 이전용이 : 자녀 배당금, 주식 무상이전
  • 단점
    • 관리비용 증가 : 법규제가 많아서, 장부작성, 세무신고..
    • 법인청산문제
    • 세금이 불리한 경우도 있따
      • 취득세 (12%) 및 보유세(6%) 중과세 적용되는 경우,
      • 임원의 경우 : 법인세법과 상증법으로 세금이 증가되는 경우
      • 세무조사

03 부동산 법인을 하면 안 되는 경우와 하면 좋은 경우는? …… 257

  • 법인을 하면 안되는 경우
    • 목적이 불분명
    • 거래횟수가 적은 경우
    • 중과세가 적용되지 않는경우
  • 개인사업으로 하면 좋은 경우
    • 법인설립전에 개인이 사업자등록내서 투자해보자.
    • 종합소득세 과세포준 6~45% 적용되서 법인보다 더 세금이 적을수있다
  • 법인을 하면 좋은 경우
    • 양도세 비과세를 받고자 할때
    • 부동산을 사업적으로 매매하고자 하는 경우 (부동산 매매업)
      • 개인매매사업자에게 비교과세 적용되는 경우 : 사업자가 중과세 대상 주택을 양도하면 비교과세가 적용되어 양도세 중과세 적용받음
      • 개인매매사업자에게 일반과세가 적용되는 경우 : 상황별로 다름
    • 상가나 빌딩은 처음부터 법인이 유리

04 양도세 비과세를 받기 위해 법인을 설립하면 진짜 효과가 있을까? …… 262

  • 법인의 가장좋은 점 : 양도세 비과세
  • 2주택보유시 양도세를 내야함. 주택 비과세 기간에 하나를 법인으로 양도하면 1주택이 되서 비과세로 처분가능, 대신 법인은 취득세를 냄, 법인이 다시 양도할때 배당으로 이익을 처리해도 청산소득이 남아 청산소득세 내야함

05 양도세가 중과세되는 상황에서 법인으로 양도하는 것이 더 유리할까? …… 266

  • 양도세 중과세에서 개인이 법인보다 많이 세금을 내게됨
  • 단, 법인으로 갈아타면, 취득세(중과세), 보유세(중과세), 배당소득세, 기타관리비용이 추가됨

06 부동산을 사업적으로 매매하면 개인보다 법인이 유리할까? …… 269

  • 개인매매사업자의 과세방식
    • 일반과세 : 종합소득과세 표준 6~45% 세율/ 이자, 복리후생비 등 경비로 처리가능
    • 비교과세 : 종합소득세와 양도세 중 더 많은 세금을 내는것 / 경비처리안됨
      • 양도세 중과세 적용시 60~70%
    • 결론] 개인인 경우 비교과세가 적용되지 않아야 효익이있다.
  • 법인사업자의 과세방식
    • 일반 법인세 : 당기순이익에 10~20% 세율 / 비용을 많이 차감하면 더 낮게 나온다
    • 추가 법인세 : 주택을 구매해 매매하면 양도차익의 20%를 추가 법인세 부과
    • 결론] 무족건 양도차익의 20%상당의 추가법인세 부담
  • 결론] 일반과세 범위라면 개인사업자가 법인보다 더 세부담이 적고 비교과세로 하면 법인보다 더 많은세금부담이있다
    • 개인일반과세 < 법인 < 개인비교과세

07 주택임대업은 개인보다 법인이 유리할까? …… 274

개인 주택임대업법인 주택임대업
등록해도 되는 주택들2018/9/13 이전에 취득한 기준시가 등의 요건을 충족한 주택들
2018/9/14 이후에 비조정대상지역에서 취득한 기준시가 등 요건을 충족한 주택들
비조정대상지역에서 취득한 기준시가 등의 요건을 충족한 주택들 (아파트불가)
자가건설한 기준시가 등의 요건을 충족한 주택들 (다가구)
등록하면 안되는 주택들2018년 9월14일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택들조정대상지역에서 취득한 주택들 (자가건설 제외)


|심층분석| 주택 수별로 법인을 설립하는 방법 …… 277

  • 1주택 보유자 : 법인만들필요없음.
  • 2주택 보유자
    • 일시적 2주택 비과세 가능한 경우 : 법인필요없고 비과세 조건에서 양도
    • 일시적 2주택 비과세 안되는 경우 : 법인을 만들어서 비과세로 돌려서 1주택으로 바꾸기
    • 투자하려는 경우 : 실익있는지 먼저 검토
  • 3주택 보유자
    • 1주택에 대한 비과세를 받고자 하는 경우 : 비과세 대상주택을 제외한 주택들은 모두 정리 -> 처분, 증여, 임대사업자등록, 법인에 양도
    • 1주택에 대한 비과세가 필요없는 경우 : 모든 주택이 양도세 적용, 새주택구입할때는 개인사업자 또는 법인으로 투자

제9장 부록(Appendix)

01 1인 부동산 법인의 종합적인 세무관리법 …… 281

  • 취득세 중과세 적용 되는경우
    • 법인이 수도권 과밀억제권역내 설립
    • 설립된지 5년 미만
    • 수도권 과밀억제권 역내의 부동산 취득
    • 중과세에서 제외하는 업종(주택임대업 등)에 해당하지 않아야
  • 과점 주주의 간주취득 -> 간주취득에 대한 취득세
    • 법인의 주식 과반을 차지하는 과점주주의 지분율이 증가하면 취득세 추가로 낼수 있다
    • 설립할때 부터 과점주주인 경우 지분율 증가하지 않으면 납세의무 없고, 과세대상 자산이 없어도 납세하지 않음
  • 부가가치세 징수의무
    • 법인이 부가가치세 과세되는 부동산을 매매하는 경우 소비자로 부터 10% 부가가치세를 징수해서 정부에 납부
    • 소비자는 나중에 환급받을수 있음
    • 전용면적 85 초과 주택은 환급을 받을수 없어서 소비자로 부터 받은 가격의 10%를 부가가치세로 내야해서 가격깍아준꼴..
  • 주식
    • 주식 평가 : 비상장주식은 상증법에 따라서 주식을 평가
    • 주식 양도시 누진세율 적용
      • 일반적인 비상장주식의 양도세율 10~25%
      • 누진세율 6~45% (16~55%) : 특수업종 영위법인(부동산 80%) 부동산 과다(50%) 보유 법인주식
    • 주식무상이전시 상속세, 증여세 부과
  • 부당행위계산의 부인제도
    • 법인이 주주와 임원등 특수관계인과 거래를 부당하게 하는경우 적용
  • 주주에 대한 증여의제제도
    • 법인을 매게로 거래해서 법인의 주주에게 부가 이전되면 증여세 부과
  • 청산세, 가산세등…

02 법인세법상 부당행위계산의 부인제도 …… 286

  • 특수관계인과의 거래로 인해 그법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨것으로 인정되어야함
  • 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 시가를 기준으로 적용 – 시가에 맞게 거래하자
  • 부당행위 계산의 유형 및 시가의 산전등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다
  • 부당행위계산의 부인유형 = 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 경우
    • 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 과대 상각한 경우
    • 무수익 자산을 매입 또는 현물출자를 받았거나 그 자산에 대해서 비용을 부담한 경우
    • 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가격으로 양도 또는 현물출자한 경우
    • 금전, 자산, 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율로 임대료 대부하는 경우
    • 금전, 자산, 용역을 시가보다 높은 이율로 임차료로 차용하거나 제공받는 경우
  • 시가 거래 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당한 금액 차이인경우
  • 시가범위 : 불분명한 경우 감정평가, 상증법상의 평가

03 부동산의 저가 양도 시의 실무적용 사례 …… 293

  • 부당행위계의 부인제도 적용여부확인
  • 증여세과세제도 적용 여부 확인

04 주식 이동 시 점검해야 할 것들 …… 299

  • 주식 양도 증여시 시가로 신고
  • 회사에 주식을 반납하거나 자기주식 매입할때 소득이 배당소득인지 양도소득인지구별이 중요함
  • 특수관계인간의 주식이전시 주당행위계산의 부인제도 증여세과세제도 등을 주의하라

05 법인 청산 시 발생하는 세무위험 관리법 …… 303

  • 청산소득금액 = 해산에 의한 잔여재산가액 – 해산등기일 현재의 자기자본 총액
  • 청산소득금액 (=과세표준) 에 10~25% 세율로 과세한다.

RELATED LINKS

BACKWARD : 제1장~제6장

https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-1/
https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-2/

IMPRESSION

나는 법인에 대해서 1도 모르는 사람이다. (법인 개념도 없음)
법인을 운영하면 제세 해택이 좋다러라 는 소문만 어디서 주어들은 적이있다.
막연히 부동산을 사고 팔려면 법인을 해야하나 생각했던 정도였는데,
이책에서 그런 내용이 잘 적혀있다. 2022년 법개정까지 포함되어있어서 도움이 되었다.
예전보다 법인으로 운영시 해택이 많이 줄긴했지만, 여러 부동산을 사고 팔 생각이라면 도움이 될 것같다.
그리고 왜 그렇게 많은 사람들이 법인카드로 개인지출해서 걸려서 뉴스에 났는지도 알것같더라.ㅎㅎ

2주택이상 보유하면서 부동산 수익을 얻고자 한다면 법인이 좋을듯


INFORMATION

– Title : 신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라
– Author : 신방수
– Publication Date : 2021.06.11
– Publisher : 매일경제신문사
– Price : 17000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.07.05-07.06

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