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[북리뷰+핵심정리] 신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 – 신방수 : 제4장~제6장

CONTENTS


MY NOTE

제4장 1인 부동산 법인의 자금관리법

01 1인 부동산 법인의 자금조달은 어떻게 해야 할까? …… 99

  • 자본 = 자본금(주주들이 출자한 돈) + 부채 (빚)
  • 자본금 : 주주들이 낸 출자금, 그댓가로 주식을 받은다
  • 부채
    • 금융기관으로 부터 차입
      • 법인의 부채
      • 이자도 법인 비용
      • 증거 : 채무계약서와 이자지급내역서
      • 은행이자를 지급할때는 원천징무 의무가 없다
    • 대표이사 등 특수관계인으로부터 차입
      • 법인의 부채이며, 개인으로 빌려온 돈 =”가수금”=”차입금” 이라고 부른다
      • 증거 : 차입약정서
      • 이자지급시 지급액의 25%(지방소득세 포함 27.5%) 원천징수해야함
      • 이자를 받으면 : 원천징수+ 금융소득 종합과세
      • 다른소득(급여, 상여, 퇴직급여, 배당)으로 이자대신 받으면 : 근로소득세
    • 제3자로 부터 차입
      • 공동투자자, 지인을 통해 차입
      • 증거: 투자약정서
      • 이익을 배당 : 이자소득으로 분류하여 지급액의 27.5% 원천징수해야함

02 법인 설립 시에 만들어야 하는 재무제표는? …… 104

재무상태표, 대차대조표

03 가수금은 어떻게 관리해야 할까? …… 108

  • 가수금 : 대표이사로 부터 법인이 자금을 대여한것, 수시로 차입과 상환을 반복할수있다.
  • 가수금에 대한 이자지급
    • 이자를 세법상의 이자보다 높게 지급하는경우
      • 법인입장에서는 부당행위이므로 시가를 초과해서 지급한 이자는 비용이 아니라 대표이사에 대한 상여로 소득처분
      • 대표이사는 이자소득발생해서 소득세 부담
    • 이자를 세법상의 이자보다 낮게 또는 무상으로 지급한경우
      • 해당 법인 : 법인입장에서는 문제없다. 이자를 주지 않은만큼 이익증가되어 법인세 증가
      • 해당 법인 대표이사 : 소득세법 상 배당소득, 사업소득, 기타소득만 문제를 삼기에 이자안받는건 문제없다
      • 해당 법인 주주 : 법인 주주는 경제적이익을 얻었으므로 증여세 부과됨
    • 결론
      • 법인에게 무상 또는 낮은 이자율로 제공하기
      • 당좌대출이자율 : 4.6% 고시 – 변경가능
      • 이익계산 : 대출금액x 4.6% – 실제지급한이자
      • 이익이 주주 1인당 1년간 1억이상 넘을 것
  • 가수금 상환 : 언제든 가능, 자본금으로 넘겨도 ok

04 잔금을 장기 미지급하면 문제가 없을까? …… 115

  • 법인에게 부동산을 넘기고 잔금은 법인이 부동산 처분후에 회수하는 경우. : 잔금을 미지급
  • 미지급된 잔금을 차입금으로 보면됨
    • 법인, 개인도 불이익이 없다
    • 법인 주주 : 이익을 보기 떄문에 증여세 부과될수있다 : but 1인당 1억이상의 이익이 있어야 부과됨
  • 결론 : 무상으로 대여한 자금은 대규모가 아닌이상 큰 불이익이없다

05 가지급금이 발생하면 어떤 불이익이 있을까? …… 117

  • 가지급금 : 자금이 지출되었지만 거래의 내용이 불분명하거나 거래과정이 확정되지 않았을때 사용하는 임시계정과목을 의미
    • 대표이사가 법인 자금을 무분벼하게 꺼내쓸때
  • 결산시 그 내역을 확인해서 적정한 계정과목으로 대체
  • 불이익
    • 업무와 관련된 가지급금 : 규제없음 : 직원 월급 가불금, 직원 경조사비, 학자금의 대여액, 직원 주택구입 대여비
    • 업무와 무관한 자지급금 : 법인과 특수관게자 (임직원, 주주, 관계회사등) 에게 대여된경우, 세법상인정이자 (4.6%) 만큼 법인의 익금으로 처리, 해당 금액을 대표이사 상여로 처분, 지급이자 손금불산입규정을 추가
  • 가지급금이 발생하면 즉각 해당금액을 입금, 여의치않으면 4.6%이자를 받기로 약정, 결산에 이자수익계상

06 자금 인출 시 계정과목명과 영수증의 계가 맞아야 문제가 없는 이유는? …… 121

  • 직전연도 매출액이 30억 넘는 법인에게 의무적으로 재출
  • 안맞으면 세무간섭…

07 기타 법인 자금과 관련해서 궁금한 사항들은? …… 123

  • 가급적 법인계좌만 이용하자
  • 계좌이체시 거래내역 별도 기록
  • 법인카드 : 업무와 관련된것만
  • 개인카드 : 업무를 위해 비용처리 가능하나 접대비는 무족건 법인카드
  • 카드영수증 : 부가가치세환급을 위해서 모음
  • 상품권 : 법인카드로 구입
  • 영수증 없으면 : 지출이 업무와 관련된것인지 입증하면 됨, 증빙미수취에 따른 가산세 2% 내야함

|심층분석 ①| 1인 부동산 법인의 증빙수취법 …… 126

|심층분석 ②| 원천징수제도의 모든 것 …… 129

  • 원천징수 : 직원의 각종 소득을 지급하는 자가 직원의 세금을 미리 징수해 국가에 대신 납부하는 제도
  • 근로소득 : 연말정산때 세금정산
  • 사업소득 : 5월 종합소득세 신고기간에 세금정산
  • 원천징수세액은 향후 법인세 신고시 기납부세액으로 공제됨

제5장 법인이 부동산 거래 시 발생하는 이슈들

01 법인의 목적사업과 과세·면세여부를 먼저 확인해야 하는 이유는? …… 135

  1. 목적사업 : 부동산 등기부상에 표시되는 법인의 주요사업을 말함 : 신축판매업, 비주거용 건물임대업, 주거용 건물임대업, 부동산 공급업(부동산 매매업), 부동산 중개업
    • 주태임대업 : 임대용으로 사용후 이후에 양도하면 제화 공급에 따른 부가가치세 발생안함
    • 업종에 따라 적용되는 제도가 달라짐 -> 신중히 결정
  2. 부가가치세 : 부가가치세 재화와 용역 공급가액의 10%만큼 징수해서 국가에 납부해야하는 세목
    • 부가가치세 과세
      • 전용면적 85m2 (25평)초과 주택 공급 : 부동산매매업
      • 비거주용 건물 공급 : 부동산 매매업
      • 비거주용건물 임대 : 일반 부동산 임대업
    • 부가가치세 면세
      • 전용면적 85m2 이하 주택 공급 : 부동산 매매업
      • 주거용 건물 임대 : 주택임대업
      • 주거용 건물 임대한후 공급 : 주택 임대업 = 임대용 주택을 양도하는 경우

02 부동산 법인이 부동산 취득 시 알아둬야 할 것들은? …… 139

  • 취득가액 : 부동산의 구입가격+ 취득 관련 부대비용을 더한 금액
    • 취득가액 = 부동산 구입가+ 취득관련부대비용 = 최초 장부가액 = 부동산 양도시 매출원가
    • 취득 관련 부대비용
      • 자산으로 처리하지 않고 비용으로 처리하면 장부가액이 감소 -> 결산 및 법인세 신고시 문제 발생
      • 취득 완료되기 전까지 발생한 모든 비용을 구입가격에 가산해서 회계처리하자
      • 취득관련 부대비용 = 취득세 + 각종수수료 + 건설자금이자 등
    • 임대용 부동산 경우: 건물과 토지를 구분해서, 감가상각 시키자
    • 부가가치세 처리 : 부가가시체 과세되는 사업은 환급가능
    • 이자비용 처리 : 임대용인 경우 취득 완료될때까지 발생한 이자(건설자금 이자) 를 취득가액에 합산해서 장부가액을 늘리자
  • 취득세 과세표준
    • 외부로부터 부동산을 취득하면 장부에서 확인되는 취득가액으로 취득세 과세표준으로 정함
    • 유상거래 : 매매 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래
  • 취득세 세율
    • 주택 : 기본세율 1~3%, 조정대상지역은 8~12%
    • 주택외 : 기본세율 4% + 중과세 4% (과밀억제권역에 들어가는경우)
      • 중과세 : 수도권 과밀억제권역 내 설립된지 5년미만 법인이 이 지역내 주택 외 부동산을 취득하면 취득세 중과세됨
      • 중과세 해법
        • 수도권 과밀억제권역을 벗어난 지역에서 법인을 설립
        • 수도권 과밀억제권역에서 설립된지 5년이 경과한 법인을 인수 (휴면법인은 안됨)
        • 수도권 과밀억제권역을 벗어난 지역에 있는부동산을 매입
  • 특수관계인으로 부터 구입시
    • 재산 또는 용역을 무상으로 제공받거나 통상적인 거래보다 현저히 낮은 대가로 양도, 제공받을것
    • 증여이익이 주주별로 1억원 이상을 넘을것

03 부동산 법인이 부동산 보유 시 알아둬야 할 것들은? …… 146

  • 보유세
    • 재산세 : 개인과 별차이 없음
    • 종부세
      • 주택 : 세율 3% , 6% 중 하나 적용 (공제 및 세부담 상환율이 없음)
      • 영업용 건물 부속 토지 : 시가 80억이 넘으면 종부세
      • 종합 합산 토지 : 종합합산 토지의 기준 시가 5억을 넘으면 종부세과세
  • 수선 하는 경우 : 부동산 구조 변경, 도배 등등
    • 수선비 계정과목 정하기 : 수선비를 자산가액에 합하기 vs 당기 비용으로 처리하기
      • 자산가액에 합치면 장부가액이 늘어나서 당기순이익 증가되어 법인세는 증가하나 향후 추가 법인세 계산시 양도가액이 차감되어 추가 법인세를 낮출수 있는 장점이있다
      • 수선비 지출액이 연간600 만원 미만시, 자본적 지출이라도 수익적 지출 (비용)으로 처리해도 인정함
    • 부가가치세 처리법 확인 : 수선비를 지출하면서 발생한 부가가치세는 과세사업자면 환급됨
  • 재평가하는 경우
    • 부동산 감정평가를 재평가한 경우, 법인세 신고때 세무조정을 통해 세법에 맞게 수정해야 함
  • 감가상각을 하는 경우
    • 부동산 마모되는 부분을 일정기간 안분해 비용처리할수 있는 제도
    • 감가상각 대상 : 사옥이나 임대 중인 자산, 유형자산 (구입했다 바로 파는 경우는 안됨)
    • 방법 : 매년 상각한도만 안넘으면 됨

04 부동산 법인이 부동산 임대 시 알아둬야 할 것들은? …… 151

  • 부가가치세 발생 :상가, 빌딩, 업무용 오피스텔 등 비주거용 건물을 임대하는 경우 : 임대료의 10% 부가가치세
  • 부가가치세 없는 경우 : 주거용 건물 임대
  • 임대수입의 계상
    • 임대수입 범위 = 임대료 + 관리비수입
      • 간주임대료 : 보증금을 임대료로 간주하고 과세하는것
      • 개인: 3주택 이상인경우 간주임대료 계산
      • 법인 : 안함
    • 임대수입의 제무제표 표시
      • 임대업이 주업일때 : 매출로 표시
      • 임대업이 부업 또는 일시 임대인경우 : 영업 외 수익을 표시
  • 무상임대시 세무문제 :
    • 무상임대 법인 : 법인의 이익이 줄어들어 법인세가 축소됨
      • 상대방이 특수관계인인 경우
        • 법인세법 제52조에 규정된 부당행위계산의 부인제도가 적용됨
        • 소액주주인 출자임원이나 직원이 사용하는 사택은 괜찮음 -> 반대로 사용료를 받으면 부당행위계산의 부인제도 검토필요
        • 대주주인 경우는 임대료를 받지 않으면 임원의 상여금으로 봄
        • 주주의 가족에게 임대시 임대료를 받지 않으면 부당행위
        • 시가와 거래액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상의 차액이 있는 경우 적용됨
      • 상대방이 특수관계인이 아닌경우
        • 시가와 거래액의 차액에 대해서 기부한 것으로 세무처리
    • 무상임대 임차인 : 개인은 문제없음, 법인인 경우는 증여 이익으로 각 주주들이 증여세 과세됨 (단, 증여이익이 1억원 이상인경우)

05 부동산 법인이 부동산(재고자산) 양도 시 알아둬야 할 것들은? …… 158

  • 부동산 법인이 재고자산인 부동산을 양도 = 일반 법인이 상품 판매
  • but, 회계처리가 복잡함
  • 손익의 귀속시기
    • 대금 청산한날
    • 대금전에 소유권 이전등기하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우: 이전등기기일, 인도일 또는 사용수익일중 가장빠른날
  • 부가가치세 : 전용 85초과주택, 비주거용 건물 양도시 토지공급가액을 제외한 건물공급가액의 10%
    • 건물가격을 시가보다 저렴하게 하면 그차이가 30%이상 벌어지면 기준 시가로 부가가치세를 낸다
    • 전용 85이하 주택을 매매하는 경우나 주택을 임대용으로 사용하다가 양도시 -> 부가가치세를 내지 않음,
  • 특수관계인과 거래시 거래가액 문제
    • 시장에서 양도하면 문제가 없음
    • 특수관계인과 거래시
      • 시가 양도 : ok
      • 고가 양도 : 법인ok, 주주들은 증여세
      • 저가 양도 : 법인세 줄어들어 문제됨 -> 시가와 차액은 익금산입하고 대표이사의 상여로 소득처분
  • 잔금미회수에 따른 세법상 문제
    • 법인이 부동산을 양도후 잔금회수를 미루는 경우 + 상대방이 특수관계인인 경우 => “가지급금”
    • 세법상의 이자에 해당하는 금액을 법인의 수익으로 보고 법인세 과세 + 대표이사 상여로 처리
  • 법인세 과세 문제
    • 일반법인세 + 추가법인세
  • 부동산 공급시 영수증 발행문제
    • 상가 건물 공급 = 법인이 부가가치세과세 재화, 용역을 공급하는경우 : 전자세금계산서
    • 상가 토지 공급 = 토지는 면세되는 재화 : 계산서 발행하는 것이 원칙이나 안해도됨
    • 주택 공급 = 부가가치세 면세 재화, 용역공급 하는 경우 : 전자계산서, 개인에게 공급한경우는 안해도됨

|심층분석| 부동산을 법인이 증여받을 때 알아둬야 할 것들 …… 164

  • 증여를 받은 법인 : 자산, 자본이 늘어난 것으로 법인세 과세됨
  • 제무제표에 반영되는 자산은 시가를 원칙 : 시가 -> 감정가액 -> 기준시가 순
    • 기준시가로 증여받으면 당장은 법인세를 줄일수 있지만, 향후 이익에 대해서는 법인세와 잔여 이익에 대한 배당소득세 추가 되어 오히려 세부담이 증가할수 있다
  • 이월결손금 보전 : 법인에게 이월된 결손금이 있는 상태에서 부동산을 증여하면 법인세 면제
  • 증여를 받은 법인의 주주 : 증여세 부과

제6장 1인 부동산 법인의 비용 처리법

01 비용 처리를 하면 어떤 효과가 발생할까? …… 169

  • 법인의 비용 -> 이익을 줄여서 도움이됨
    • 일반 법인세 감소 : 일반 법인세는 당기순이익에 의존해서 매출에서 비용이 차감되면 법인세 감소
    • 추가 법인세 영향이 없음 : 추가법인세는 부동산의 취득가액 같은 장부가액에 관한것으로 영향없음
    • 잉여금 감소 :: 당기 순이익이 감소해서 잉여금 감소
      • 배당재원이 축소 – 배당소득세 부담 감소
      • 비상장주식의 가치가 축소 – 상속세, 증여세 부담 감소
        • 법인청산시 청산가치 감소 – 청산법인세, 배당소득세 감소

02 법인이 비용을 안전하게 처리하는 기준은? …… 171

  • 손비의 범위
  • 손금 : 당해 법인이 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액
  • 손비 : 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실과 비용
    • 사업과 관련된 것
    • 일정하게 발생하는 것
    • 수익과 직접 관련되어야함
  • 손비의 범위
    • 제품의 원료 매입가액과 그 부대비용
    • 제품의 보관, 포장, 운반, 판매수당 등 판매과 관련된 부대비용
    • 양도한 자산의 양도 당시의 장부가액
    • 인건비
    • 유형자신의 수선비
    • 유형자산 및 무형자산에 대한 감가상각비
    • 자산의 임차료
    • 차입금 이자
  • 인정하지 않는 비용
    • 업무와 무관
    • 업무과 관련있어도 한도 초과한 지출

03 소소한 비용을 법인의 경비로 인정받는 방법은? …… 176

  • 식사비 : 복리후생비로 계상, 100% 인정
  • 접대비 : 접대비에 반영하고 한도가 잇음
  • 차량비 : 법인이 운영하는 승용차 운행비도 비용처리 가능, 한도가 있음
  • 보험료 : 임직원을 위해 가입한 보장성 보험료
  • 통신비 : 대표이사 등의 핸드폰 요금도 법인비용처리 가능, 명의는 법인 명의가 아니라도 가능한데, 입증이 어렵
  • 경조사비 : 거래처 또는 임직원의 대상으로 하는 경조사비
  • 자녀학자금 : 근로소득으로 보아서 원천징수해야함

04 가족에게 인건비를 지급할 때 알아야 할 것들은? …… 179

  • 가족도 업무에 종사하면 인건비 지급가능 / 근무안하면 비용에 포함되지 않음.
  • 동일 지위에 있는 다른 사람보다 많이 주면 안됨
  • 근무 입증 : 근무일지
  • 매월 지급받는 급여에 대해서 원천징수하고 4대보험도 줘야하고, 근로소득세 부과
  • (+) 법인세 절감, 배당소득세 절감
  • (-) 가족의 근로소득세, 4대보험, 건강보험료

05 임원에게 인건비를 지급할 때 반드시 갖춰 놓아야 할 것들은? …… 182

  • 임원 급여 : 주주총회에서 정한대로 준다
  • 임원 상여 : 상여 지급규정이 미리 있어야함.
  • 임원 퇴직급여 : 정관이나 정관에서 위임받은 퇴직 급여 지급 규정에 따라 지급

06 복리후생비를 많이 계상하려면 어떻게 해야 하는가? …… 187

  • 경조사비 지급규정을 두자
  • 경조사비는 근로소득에 포함된다 -> 연말정산을 통해 세금정산
  • 복리후생에 해당되는 것
    • 직장체육비
    • 직장문화비, 직장회식비
    • 우리사주조합의 운영비
    • 국민건강보험법 및 노인장기요양보험법에 따라 사용자로부터 부담하는 보험료 및 부담금
    • 영유아보육법에 의해 설치된 직장어린이집의 운영비
    • 고용보험법에 의하여 사용자로서 부담하는 보험료
    • 그 밖에 임직원에게 사회통념상 타당하다고 인정되는 범위에서 지급하는 경조사비

07 1인 부동산 법인도 접대비를 처리할 수 있을까? …… 190

  • 접대비 : 접대, 교제, 사례 또는 그밖에 어떠한 명목이든 상관없이 유사한 목적으로 지출한 비용
    • 법인카드를 사용하거나 세금계산서를 받아야함
    • 기본한도와 수입금별 추가 한도가 잇음
    • 임대법인의 경우 접대비 한도액이 절반으로 축소
  • 1인 부동산 법인들의 접대비
    • 연간 3600만원까지 접대비 인정
    • 주업이 임대법인인 경우에는 접대비 한도액이 1/2로 감소 -> 1800만원
    • 직원들의 회식비, 거래처등을 위한 접대비, 골프비 (20만원이하의 경조사비는 영수증없어도됨)

08 1인 부동산 법인이 업무용 승용차비용을 제대로 처리하는 방법은? …… 194

  • 차량비 자체도 감가상각을 통해 비용처리, 운행비도 비용처리 가능
  • 규정
    • 법인이 업무용 승용차(거래처방문, 출퇴근)를 취득하거나 임차한 경우
    • 화물차, 직원의 차량을 임대한 경우는 규제대상이 아님
    • 업무용 승용차와 관련하여 발생한 모든 비용 :감가상각비, 자동차세, 운행비 등이 규제대상
    • 감각상각비와 처분손실은 연간 800만원 한도내 비용처리 (임대법인은 1/2, 400만원)
  • 운행일지를 작성하지 않는 경우 처리법
    • 감가상각비는 5년정액법으로 강제 상각 (리스는 보험로료와 자동차세는 제외함)
      • -> 고가의 차량은 보유연수를 늘려야 감가상각비를 제대로 처리할수 잇다.
    • 업무전용자동차보험에 가입해야함
    • 차량운행기록부가 없어도 1대당 연간 1500만원까지 비용으로 인정, 임대법인은 500만원
    • 개인차는 규제대상에 제외되어 직원차를 임대차계약을 맺어서 사용해도된다.

09 부동산 임대 법인에게만 적용되는 비용 처리의 한계는? …… 199

  • 임대법인 : 상가, 주택 불문하고 주업이 임대업인경우
  • 불이익 : 접대비 기본한도 축소, 승용차 비용 한도 축소, 성실신고확인제도 적용

|심층분석 ①| 법인이 자금을 인출할 때 주의할 점들 …… 202

  • 지출전에 업무관련성확인
  • 특수관계인과 투명한 거래
  • 지출에 관련된 증빙을 무족건 수취, 보관
  • 지급처의 계좌로 직접 입금
  • 원천징수했는지, 사규에 없는 지출은 아닌지, 상법에 요구하는 절차를 잘맞췄는지 확인

|심층분석 ②| 법인이 사규로 갖춰둬야 할 규정들 …… 205

  • 임원상여급 지급규정
  • 임원퇴직금 지급규정
  • 경조금 지급규정

RELATED LINKS

FORWARD : 제4~제9장

https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-1/
https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-3/

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