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[북리뷰+핵심정리] 신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 – 신방수 : 제1장~제3장

CONTENTS


MY NOTE

제1장 1인 부동산 법인의 허와 실

01 왜 법인에 열광하는가? …… 15

  • 법인 세금이 더 저렴하다
  • 개인비용을 법인 비용으로 처리가능하다
  • 부 대물림이 좋다

02 개인들이 부동산 세제 때문에 고민이 깊은 까닭은? …… 17

  • 취득세 강화
  • 보유세 강화 : 재산세+ 종합부동산세
  • 임대소득세 강화 , 건강보험료 상승
  • 양도세 일부 완화
  • 주택임대사업자에대한 세제 강화 : 별 실이익이없다
  • 자금출처조사가 심해지고있다

03 법인으로 운영하면 개인에게 적용되는 세제들은 어떻게 달라지는가? …… 20

  • 취득세 : 개인 1~12% → 법인 12%
  • 보유세 : 개인 1.2~6% → 법인 3~6%
  • 임대소득세 : 개인 6~45% → 법인 10~25%
  • 건강보험료 : 개인 자기소득에 비례 → 법인 조절가능한 소득에 대해 부담 (줄일수잇음)
  • 양도세 : 개인 1세대 1주택은 비과세, 그이상은 일반과세 , 중과세 20~30% → 법인 부동산 처분시 양도세가 아니라 법인세를 낸다
  • 주택임대법 : 2018.09 이전은 개인, 이후는 법인이 유리
  • 자금출처 조사 : 비슷함

04 법인의 주택취득 중과세에 대한 해법은 무엇인가? …… 25

  • 법인의 취득세 중과세 종류
    • 지방세법 제13조의2에 따른 법인의 주택 취득에 따른 중과세 (12%)
    • 지방세법 제13조의 과밀억제권역 내 부동산 취득에 대한 중과세 (4% 등 가산)
  1. 중과세 조건
    • 법인이 주택소유
    • 아래와 같은 제외 주택이 아닌 경우
      • 시가표준액1억이하 주택
      • 농어촌소재 주택
      • 건설사업자의 멸실 예정인 주택
      • 60m2 이하 사원용 공동주택
    • 과밀억제권내 설립된지 5년미만의 법인
    • 과밀억제권역 : 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥
  2. 일반과세
    • 시가표준액1억이하 주택
    • 건설사업자의 멸실 예정인 주택
    • 60m2 이하 사원용주택
    • 과밀억제권역 내 설립된 법인이 시가 1억이하의 주택을 취득할때 주택임대업으로 등록하면 중과세 면한다.

05 법인의 보유 주택 수에 따른 종부세의 차이는? …… 30

  • 종부세를 법인 비용으로 처리해서 법인세를 줄이자
  • 과세 방식을 이해하자
  • 주택수를 조절하자
    • 개인은 6억이하 주택1채에 대해서 공제가 가능
    • 1법인 1주택 : 단점은너무 많으면 관리부담, 과세관청으로 세무간섭 가능성 높음
  • 주택임대업으로 등록 : 비조정대상은 종부세 합산배제 받을수 있다. 건설입대주택은 합산배제 가능

06 추가 법인세율 인상이 1인 부동산 법인에 미치는 영향은? …… 36

  • 개인이 양도시 양도세, 법인이 양도시 법인세
  • 추가 법인세 : 일반법인세 외에 주택이나 비사업용 토지의 양도차익에 추가로 과세되는 법인세
    • 주거용 오피스텔, 별장, 분양권, 입주권 포함
    • 20%, 단 비사업토지에 대한 추가 법인세율은 10%
  • 양도시 세후 이익에 대해서 14% 이상의 배당소득세 발생함
  • 개인 [개인양도세( 60%) + 종부세] vs 법인[법인 법인세 + 종부세+ 배당소득세]
    • if, 양도세와 법인세가 같다면 개인이 더유리.

|심층분석| 1인 부동산 법인의 나아갈 방향 …… 40

  • 세무회계 관리는 투명하게
  • 법인이 주주 등과 거래시 법인세법상 부당행위계산의 부인제도, 상증법상 증여의제제도 등에 주의
  • 법인에게 부동산 규제가 들어오면 효과 분석
  • 추가 법인세율이 30% 정도 들어오면 법인청산
  • 부동산 세무에 정통한 세무전문가 도움받기

제2장 현금출자로 법인을 설립하는 방법

01 법인은 무엇을 의미하는가? …… 47

  • 법인 : 자연인 이외의 것으로 법률에 의해 권리능력이 부여된 단체(사단법인) 또는 재산 (재단법인)
    • 법인은 그 주된 사무소의 소재지에서 설립 등기를 함으로 써 성립
  • 회사 : 상행위나 그 밖의 영리를 목적으로 하여 설립한 법인 = 영리법인
    • 주식회사 : 주식을 발행해서 설립된 회사
    • 유한회사 : 사원의 균등액 이상의 출자로 이뤄진 회사
    • 합명회사 : 무한책임사원만으로 구성된 회사
    • 합자회사 : 무한책임사원과 유한책임사원으로 구성되는 회사
    • 유한책임회사 : 각 사원들이 출자금액만을 한도로 책임을 지게되는 회사
  • 법인 세법
    • 법인소득 : 회사종류와 무관 동일 법인세법
    • 법인의 주요 이해관계자인 임원과 주주 : 부당행위계산의 부인규정 및 증여세규정 등 적용

02 법인 설립 전에 결정할 사항들은? …… 50

  1. 상호결정
  2. 사업목적 결정 : 사업목적의 범위를 벗어나는 사업을 하면 관련법에 따라 제제받을수 있으나 세법은 무관함
  3. 본점 소재지 결정 : 주택외 부동산 취득세 중과세를 피하기 위해서
    • 과밀억제권역 밖에 설립
    • 과밀억제권역 밖의 부동산 취득 (주택은 중과세)
    • 중과배제 업종을 영위한 경우
  4. 자본금 결정 : 100원짜리도 가능. 다만 차입금이 커져서 재무제표가 안좋아보임
  5. 주주 결정 : 주주는 자본을 출자하게 되므로 가족중심으로 구성해도된다. 나중에 자금조달이나 햐후 배당받을 때 유리
    • 과점 주주: 가족의 주식수를 모아서 50% 초과한 주주집단 -> 납세의무를 이행못하면 제2차 납세의무를 지우거나 취득세를 추가부담
  6. 임원결정 : 이사와 감사
    • 10억이하의 경우 이사는 1명이상, 감사는 없어도됨 -> 1인법인
    • 출자임원 : 경영에 참여하는 주주
    • 전문경연인 : 경영에만 참여하는 임원
    • 배우자, 교직원, 공무원, 다른 회사의 사원등도 주식은 보유가능하나 임직원으로 근무하는 것은 겸직의무위반이 될수 있다

03 법인 설립 절차는 어떻게 될까? …… 54

  1. 정관의 작성
    • 정관 : 법인의 조직과 활동에 관한 기본규칙
      • 사업목적, 상호, 법인이 발행할 주식의 총수,1주의 금액
    • 반드시 공증인의 인증을 받아야함
  2. 법인의 실체구성
    • 주주를 확정하고 자본을 모집하고 법인기관을 구성하는 단계
    • 발기설립 : 발기인이 주식의 총수를 인수하는 방법 -> 이거 더 쉽다
    • 모집설립 : 자본의 일부를 별도의 주주로 부터 청약받아 모집하는 방법
  3. 법인 설립등기
    • 신청서, 정관, 주식청약서, 주식인수증빙서류, 창립총회의사록
  4. 법인 설립 신고
    • 설립 등기한 날로 부터 2개월내 본점 소재지 관할 세무서장에게 신고
    • 법인설립신고서, 법인등기부등본, 정관, 주주 등의 명세 임대차계약서 사본 등
  5. 사업자 등록
    • 법인 설립신고로 갈음할수 있다,
    • 사업장, 본점, 판재지점 등 있을때 모든 장소가 다 사업자등록이 필요함
  6. 설립 비용
    • 자본금에 대한 등록면허세 (자본금의 0.4%, 중과세시 1.2%) , 등기보수료 등…

04 본점과 지점, 사업장 등은 어떻게 구분이 되는가? …… 58

  • 본점 : 정관상의 목적사업을 달성하기 위해 영업전체의 지휘, 명령 및 통일이 이뤄지는 주된 영업장소 -> 법인주소
  • 지점 : 본점의 지휘 감독을 받지만 독자적으로 영업활동할수 있는 인적, 물적 설비와 회계적인 독립성을 가진 영업장소
  • 세법상의 납세지
    • 세금을 신고 및 납부하는 소재지 -> 해당소재지의 세무서 등에 신고
    • 부가가치세법 : 거래금액의 10% 징수, 부가가치세가 발생하는 사업장을 납세지로 함
    • 부가가치세법상의 납세지
      • 부가가치세가 과세되는 사업의 경우 ‘ 각 사업장의 소재지’ 가 납세지가 됨
        • 사업장 마다 사업자 등록을 해야함 -> 번거롭..
      • 사업자단위과세제도 : 각 사업장을 대신해서 각 사업자의 본점의 소재지를 부가가치세 납세지로 정함.
      • 본점과 무관하게 고정된 장소에서 사업하면 해당 장소(사업장)가 납세지가 됨
      • 사업자가 사업장을 별도로 두지 않으면 사업자의 주소, 거소를 사업장으로 한다 – 본점의 주소지가 사업장
    • 법인세법상의 납세지
      • 그 법인의 등기부에 따른 본점의 소재지, 지점이 여러개라도 본점에서 통합 신고 납부
    • 지방세법상의 납세지
      • 취득세의 경우 부동산 소재지가 납세지
      • 취득세 중과세 : 수도권 과밀억제권 내 소재한 법인이 해당 지역의 부동산을 취득하면 중과세 물게됨 12%

※ 수도권 과밀억제권역내 본점과 지점이 소재하면 지방세중 “취득세”에 불이익이 있다

05 지점설치등기는 반드시 해야 할까? …… 63

  • 지점 : 본점과 같은 형태의 물적 및 인적설비를 갖추고 독자적인 영업활동을 하는 장소 -> 안하면 500만원이하 과태료
    • 단순 창고나 임대용을 사용하는 경우는 지점이라 할수 없어서 상법상의 등기 의무는 없다
    • 지점 등기하지 않아도 부가가치세법상 사업장에 해당하면 사업자등록은 해야함
  • 서울주택 구입시 취득세 중과세 부과됨
  • 서울주택을 사서 임대시, 영업장소가 아니기에 지점설립이 필요없고, 주택임대법은 면세업으로 부가가치세가 과세되지 않고 본점에서 일괄 업무수행하기에 별도 사업자 등록필요하지않음.
  • 서울상가를 사서 임대시, 부가가치세 과세되니까 사업자등록을 해야함. 상가를 임대만 하는 경우 지점등기를 하지않아도됨.

06 부동산 법인의 사업자등록 신청과 세무회계 일정은? …… 67

  1. 법인설립 및 설치신고 : 설립등기일부터 2개월내 신고
  2. 사업자등록 :
    • 법인설립신고 하면 법인세법상의 사업자등록은 하지않아도됨
      • 사업등록안해도되는 경우: 주택임대업인 경우, 전용면적 85m2이하의 주택을 공급하는 경우
    • 부가가치세가 과세되는 업종은 부가가치세법상의 의해 사업자등록해야함
      • 전용면적 85 초과 주택, 상가 등 비주거용 건물 임대 또는 공급하는 경우
  3. 원천세 신고 : 임직원 급여, 사업소득,이자소득 지급시
  4. 부가가치세 신고 :
    • 면세업자 : 부가가치 신고 의무가 없다
    • 과세업자 : 매년 2~4회 부가가치세 신고
  5. 법인세 신고
    • 면세사업자 : 다음해 3월 법인세 신고
    • 과세사업자 : 다음해 3월 법인세 신고

제3장 현물출자로 법인을 설립하는 방법

01 현물출자란 무엇을 의미할까? …… 77

  • 현물출자 : 개인이 가지고 있는 부동산, 현금 등을 법인의 자본금으로 출자하는 것
  • 현물받은자(법인) : 현물출자를 받은 법인은 취득세를 내야함
  • 현물출자자(개인,법인) : 현물을 출자하면 주식을 받고, 주식을 받은 만큼 양도세(개인) 또는 법인세 (법인)를 내야한다

02 현물출자가액은 어떻게 평가하는가? …… 79

  • 현금은 재무제표에 쉽게 표시가능
  • 현물(부동산)은 가액을 어떻게 정하냐가 중요
  • 현물출자를 객관적으로 진행하기 위해 공인된 감정인(감정평가사)의 감정을 통해 업무진행

03 현물출자에 의해 발생한 세금을 줄이는 방법은? …… 84

  • 양도세 이월과세 : 향후 법인이 양도할떄 법인세 신고서에 반영하여 이월된 양도세를 내는것 ,
    • 거주자에게만 적용
    • 사업용 고정자산을 현물출자하거나 법인으로 전환해야함
      • 사업용 고정자산 : 재무제포상의 유형자산과 무형자산, 업무용 주택은 제외
    • 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액이상인 경우
  • 취득세 감면
    • 사업용 고정자산에 대한 취득세는 75/100 경감
      • 임대업용 부동산을 법인전환할시 취득세 감면안됨 -> 현물출자를 통한 법인전화는 제조업 등 영위사업장 정도만 실익이있을듯

04 현물출자에 따른 업무절차는? …… 90

  • 현금출자와 달리 재산에 대한 평가과정이 있어 공정성을 위해 법원이 개입함.

RELATED LINKS

https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-2/
https://lululalapicnic.com/2023/08/16/book20-3/

INFORMATION

– Title : 신방수 세무사의 1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라
– Author : 신방수
– Publication Date : 2021.06.11
– Publisher : 매일경제신문사
– Price : 17000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.07.05-07.06

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