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[북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – chapter 5,6,7,8


MY NOTE

Chapter 5. 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’_ 분당 재건축 유망 단지를 중심으로

용적률 & 세대당 평균 대지지분

  • 용적률 : 기존 용적률이 낮다=저층아파트이다 = 앞으로 높게 지으면 수익성을 높일수 있다.
    • 용적률별 필요 대지지분 : 한세대 짓는대 필요한 대지 면적을 필요대지지분이라고 하고 용적률마다 달라짐
    • 용적률이 낮아도 세대수가 많으면 조합원분양 대지지분 늘고 일반분양대지지분이 줄어, 분담금이 커짐
  • 세대당 평균 대지지분 = 총대지면적/세대수
    • 일반 분양 물량이 얼마나 나올지 예측할수 있는 지표
    • 세대당 평균 대지지분이 클수록 사업성이 좋다
    • 여러 아파트의 사업성을 미리 비교할때 도움됨
    • 용적률 합정을 보완
      • 세대당평균대지지분↑ + 기존용적율↓ : 가장좋음
      • 세대당평균대지지분↑ + 기존용적율↑ : 대형평수의 적은 세대수-> 소형평수를 늘려서 일반분양을 늘리면 수익성을 올릴수있음
      • 세대당평균대지지분↓ + 기존용적율↓ : 소형평수로의 다수세대수 -> 사업성나쁨, 일반분양 물량이 적음
      • 세대당평균대지지분↓ + 기존용적율↑ : 사업성가장나쁨, 재건축 진행이 안됨
    • 세대당 평균 대지지분 최소15평은 되어야 개건축사업성이 있다 => 일반분량 물량이 기존 세대수대비 15~20% 정도 나옴
    • 그 이하로 나올경우는 리모델링으로 종전세대수에서 15% 늘려서 일반분양하여 분담금을 줄이자

[꿀팁] 일반분양 물량을 볼 수 있는 곳

  • 서울시 클린업시스템 : cleanup.seoul.go.kr -> 정비사업현황 -> 정비사업개요
  • 경기도청 홈페이지 정보공개 : www.gg.go.kr -> 정보공걔 -> 정보공개제도안내 -> 사전정보공표 -> 도시정비사업추진현황 : 엑셀파일 (1, 4, 7, 10월에 업뎃됨) -> 엑셀파일에 “일반정비구역” 시트 확인
  • 인천광역시 추정분담금 정보시스템 : renewal.incheon.go.kr -> 추진현황 -> 주택재개발사업

사업 시작 전의 분석은 어떻게 해야 할까

  • 세대당 평균대지지분 >15 평인지 확인
  • 조건이 맞다면 분담금 계산한다

[꿀팁] 분당구 아파트의 세대당 평균 대지지분 비교표

  • 정자동 : 한솔마을 LG, 한일, 청구/ 상록마을 우성, 라이프/ 정든마을 한진6단지, 8단지,
  • 수내동 : 푸른마을 벽산, 쌍용, 신성,/ 양지마을 금호1단지, 청구2단지, 금호한양3단지/ 파크타운 대림,서한, 삼익, 롯데
  • 이매동 : 아름마을 태영,한성,건영, 효성, 삼호,두산, 풍림

Chapter 6. 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기 _ 목동 재건축 단지 사례를 중심으로

좋아질 지역은 미리미리 분석해둬야 한다

  • 사업이 본격화되지 않은 재건축 단지의 사업성을 미리 분석한다
  • 먼저 진행된 인근 재건축 사업을 참조하자 : 분당 분석시 성남시 다른 지역 재건축참조
  • 일반분양가가 높을수록 분담금이 감소
  • 시공비가 오르면 분담금이 증가
  • 세대수가 많으면 기부채납도 증가 – 총 대지지분이 감소 – 일반분양 감소 – 분담금 증가
  • 용적률 오르면 (종 상향) – 필요 대지지분감소 – 일반분양 증가 – 세대수증가 – 기부채납도 증가
  • ==> 대지지분 큰물건, 2종보다는 3종, 세대당 평균대지지분 큰물건

[꿀팁] 목동신시가지 아파트 단지별 대지지분표

목동 7단지, 목동9단지, 10단지, 11단지, 12단지, 13단지, 14단지, 5단지, 4단지, 6단지


Chapter 7. 도전! 재개발 사업성 분석 _ 경기도 C, D, E구역 재개발 실제 사례를 중심으로

재건축 공식이 재개발에 통하지 않는 이유

  • 초기에는 재건축과 비슷하나 재건축에 없는 “보상비” 가 추가로 들기 때문에 기타사업비가 더 많이 든다
  • 재개발 사업장의 현금청산자 비율은 10~20%
  • 보상비 = 총사업비의 15~17% 정도됨

조합 설립 단계에서의 분석

  • 공사비 = 총사업비 x 75% : 사업초기단계에만 유효
    • 시간이 지나면서 75%보다 줄어들게 됨, 보상비, 기타 비용이 추가되기 때문에 기타사업비가 늘어남
  • 공사비가 75%보다 많다면 기타사업비가 적게 측정되어있다는 것으로 나중에 큰일 당할수 있다 : 비례율을 올리기위한 꼼수일수있다
  • 평당공사비가 적게 잡혀있다면 :비례율을 높이기 위한 꼼수가능성있따

한 발 빠르게 감정평가액 예측해보기

  • 감정평가액이 공개되면 불확실성은 사라지지만 수익성은 낮아질수 있다
  • 감정평가액 공개전에 미리 예측하기 어렵다 = 단독주택, 다가구, 연식, 대지지분, 건축구조가 전부 다름
  • 감정평가액은 시세와 다르다. 시세는 오를수 있으나 감정평가액은 고정, 프리미엄 예측가능
    • 시세랑 비교해서 싸게 나왔다가 샀는데 나중에 감정평가액이 낮게 나와서 분담금이 커져서 손해볼수도 있다.
  • 종전자산평가 총액 = 토지등소유자들의 부동산의 감정평가액 합
  • 평균감정평가액 = 종전자산평가총액 / 전체 토지등소유자수
  • 조합원 분양가 = 일반분양가 x 80% 가격 : 20%싸게 측정
    • 주변 분양시세를 보고 조합원 분양가 예측시도
  • 프리미엄 = 매입가격 – 감정평가액
  • 예상시세차익 = 일반분양가 – 조합원분양가 – 프리미엄

[꿀팁] 감정평가액은 왜 시세보다 낮은 경우가 많을까

  • 시세보다 높으면 현금청산하려는 조합원이 많아서 금융비용이 늘어나기 때문에 일부러 낮게 잡는다
  • 사업진행될수록 재개발 기대수익에 따른 프리미엄이 붙기 떄문에 시간이 지날수록 시세와 감정평가액의 갭이 커진다
    • => 감정평가액이 낮으면 종전자산평가액도 낮아져서 비례율이 올라가는 효과도 있음

감정평가액 확정 단계에서의 분석

  • 조합분양가와 일반분양가 차이 확인
  • 일반분양 예정가와 주변시세 차이 확인
    • 낮게 측정되어있다면 오를 가능성이 높다
    • 일부러 비례율을 100%로 맞추기위해서 일반분양가를 처음에 낮게 책정한는 경우도 있음.
    • 오를 만큼 추정해보고 수익율예측하자

관리처분계획 단계에서의 분석

  • 불확실성은 거의 제거됨 ->사업분석용이
  • 이미 프리미엄이 많이 붙어서 수익성이 높지 않음
  • 사업성을 분석하자
    • 예비비가 많다면 비례율이 낮아도 나중에 비례율이 올라갈수 있음
    • 일반분양가 주변시세보다 저렴하다면 오를 기능성이 있음.
    • 평당공사비가 주변 개발과 비슷한 수준인지 확인

일반분양가의 변수 고려하기

  • 재개발은 변수가 너무 많다. 변수의 불확실성을 제거하는 것이 중요
  • 변수 : 일반분양가, 공사비

[꿀팁] 비례율 상승이 기대되면 큰 물건 투자가 유리하다

  • 비례율이 상승하면 감정평가액이 높은 물건을 가질때 권리가액상승으로 분담금이 감소함
  • 비례율이 감소하면 감정평가액이 높은 물건을 가질때 분담금이 더 증가함

Chapter 8. 틀을 깨는 투자가 필요하다

아직 투자하기에 늦지 않았을지 모른다

  • 이미 이주시작한 지역이라도 관리처방계획에서 예측한 일반분양가가 현재 시세보다 낮게 측정되었다면 나중에 오를가능성이높다
  • 부동산 상승기에는 일반분양가가 올라가기에 분담금이 감소할수 있다.-> 비례율 상승
  • 부동산 상승기에는 감정평가액이 큰 물건을 매입하자.

또 하나의 투자 전략 ‘이주세대를 잡아라’

  • 이주수요 : 재건축, 재개발 사업이 진행되어 주택 철거가 이뤄지면 기존에 살던 사람이 새로운 거주지를 구해야하는것
  • 재개발이 시작되면 그곳에 살던 사람이 이사갈 만한 곳을 미리 사두자 -> 재개발 인근 주택지
  • 재개발 지역의 입주권은 집주인에게만 오기 때문에, 재개발 후 세대수는 줄어든다. -> 세입자는 근처 저렴한 지역으로 이사갈거임

‘원 플러스 원’ 투자에 주목하자

  • 1+1(원플러스원)분양 : 1조합원 2주택분양, 기존주택의 종전자산평가액이나 주거전용면적이 커서 전용면적 60m2이하의 주택을 추가로 분양받는것
    • 종전자산의 감정평가액 > 1+1 분양 아파트 합산금액
    • 주거전용면적 > 1+1 분양 아파트 합산 전용면적
  • 신청한 추가 주택 평형이 다른 사람들이 많이 신청해서 경합이 있다면 1주택자에게 우선권이 있다
  • 3년 전매제한 : 추가 분양받은 1채는 이전고시후 3년전매 제한이있음= 아파트소유권 보존등기 후 3년간 전매 제한
    • 입주후 몇개월 뒤에 이전고시됨
  • 분리 매각 : 이전고시 및 건물 등기되고 나서야 분리 매각가능.
  • 세금 : 1+1 은 2주택자가 되어서 양도소득세, 비과세등의 해택을 받을때 문제가 됨

특별부록

  1. 용적률 별 필요 대지지분표
  2. 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표
  3. 일반분양가에 따른 대지지분 1평당 일반분양 수익표
  4. 서울시 아파트 주요 단지 용적률표

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Backward : [북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 1,2
https://lululalapicnic.com/2023/08/11/review-note-recon-ch12/
Backward : [북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 3,4
https://lululalapicnic.com/2023/08/15/review-note-recons-ch34/

IMPRESSION

책이 두꺼운데 부담없이 읽을수 있다,
저자가 쉽게 설명하기도 하였고, 편집도 매우 깔끔하다.
중간에 예시를 들때도, 표에서 특정 위치를 정확하게 표시해줘서 표에서 해매는 것을 막아주었다!
이전에 봤던 책들에 비하면 진짜 가독성좋게 만들어져있다.
재건축, 재개발에 관심있다면 한번 읽어보면 좋겠다.
여기책에 예시로 나온 분당을 확인해볼겸 오랫만에 부동산열어봤는데, 와… 7년동안 집값이 3배나 뛴걸 보았다.
내가 10년전에 살던 분당. 그땐 이정도는 아니였는데…
놀랍다.코로나..놀랍다 문정부..

단점은 이게 2017년도 출판이라 그사이에 많은 코로나 사태와 문정부 사태로 변화된 부동산의 변화가 반영되어있지않다는것이다. 그래도 기본적인 틀은 같을 거같아서 만족스럽다. 찾아보니 저자가 2도 출판했던데, 그걸 보는걸 추천한다

장기간 물려도 된다면 재개발 재건축에 투자해보자


INFORMATION

– Title : 돈되는 재건축 재개발
– Author : 열정이넘처 (이정열)
– Publication Date : 2017.05.02
– Publisher : 잇콘
– Price : 18000
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.03-07.04

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