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[북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 3,4


MY NOTE

Chapter 3. 재건축·재개발 투자의 기본 구조 익히기 _ 서울 A구역 재개발 실제 사례를 중심으로

시공비와 총사업비의 비율부터 파악하자

  • 재건축재개발 투자 핵심 : P와 분담금 예측
  • 공사비 : 기타사업비 비율을 확인하자
    • [재건축] 공사비 : 기타사업비 = 75%: 25%
    • [재개발] 공사비 : 기타사업비 = 65%: 35%
    • 재개발은 보상비 항목이 추가되기 때문 기타사업비중이 높다.
      • 손실보상비 (= 현금청산자 비용), 주거이사비용(=세입자이사), 기타이주보상비(=상가영업자)
      • 보상비가 늘어나면 금융비용(이자)가 늘어남 : 대여금이자, 이주비금용비용
    • 기타사업비 = 총사업비 – 공사비

사업성을 보여주는 대표적 지표 ‘비례율’

비례율 = (종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 x 100

  • 종후자산평가액 = 조합원분양비 + 일반분양비
  • 총사업비 = 공통부담소요비용
  • 종전자산평가액 = 기존 부동산 감정평가액
    • 집합건물: 주변 거래 사례와 비교평가, 공동주택 공시가격 참고
      • 인근 재개발구역에 공동주택 공시가격의 몇% 나왔는지 확인하고 비슷하게 예측해본다.
      • 재개발구역이 아니라 재개발인근 지역시세 확인한다
      • 매매가와 전세가 중간 가격쯤으로 나온다
    • 단독,다가구주택 : 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액
      • 토지감정평가액 = 표준지 공시지가 x (지역 및 개별요인 x 그밖의 요인) x 토지면적
        • 개별요인 : 경기가 좋으면 오르고 경기가 나쁘면 낮아질수있다.
        • 토지 감정평가액은 주변시세의 100%나오면 현금청산자가 늘어날수 있어서 80~90%로 주는 경우가 많음
      • 건물감정평가액 : 원가법(원가와 연식으로 계산) = 연식별 예상 평당가 x 연면적
  • 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
    • 사업성이 좋으면 권리가액을 높게 평가 받을수 있다. 반대도 가능
    • 같은 감정평가액을 받았어도 사업장의 사업성에 따라서 주장할수 있는 권리가액이 다름
  • 분담금 = 조합원분양가 – 권리가액 = 조합원분양가 – (감정평가액x비례율)
    • 비례율이 높으면 분담금이 줄어들고 사업성이 좋다.
  • 추가분담금 : 사업성이 나빠져저서 기존에 분담금보다 추가로 더 돈을 내야하는 경우
    • 비례율이 낮아진것 =종후자산평가액이 줄어들거나, 총사업비가 커졌거나,

[꿀팁] 비례율을 맹신하면 안 된다

  • 실무에서 비례율을 조절할수 있다.
  • 보통 논란의 소지를 줄이기 위해 100%으로 맞추는 경향이있음
  • 비례율에 속으면 안된다. : 정비사업비 추산액, 미분양대책비, 예비비

[꿀팁] 감정평가액이 높으면 무조건 좋은 걸까

  • 전체적으로 감정평가액이 낮으면 종전자산평가액이 낮아지는 셈이라 비례율이 높아지고, 권리가액이 높아짐.
  • 감정평가액이 낮으면 조합원분양가로 함께 낮추는 경우가 많아져서 분담금은 감정평가가 높을떄와 달라지지 않음.

Chapter 4. 재건축 수익률 분석, 단계별로 배워보자 _ 서울 B아파트 재건축 실제 사례를 중심으로

관리처분계획이 나오기 이전 단계, 정보가 많지 않을때 재건축 사업성을 분석하는 것이 중요~!

기본 개념

  • 총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비
  • 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비
    • 한 세대당 들어가는 총사업비 : 조합원 분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 건설사업비
  • 공사비 (시공비) : 공사에 필요한 금액
  • 순수건축비 : 세대당 공사비 = 평당 공사비 x 계약 면적
    • 한 세대를 짓는데 필요한 공사비
    • 평당공사비는 개건축할 시점되면 물가상승으로 오를수 있음.
    • 전용 면적 : 한 세대가 단독으로 사용하는 집 내부 면적
    • 분양면적 = 전용면적 + 복도, 계단, 엘리베이터 면적
    • 계약면적 = 분양면적 + 주차장, 놀이터, 노인정, 기계실 등 각종 부대복리시설
  • 기타사업비 : 공사 제외한 모든 비용, 보상비, 설계용역비, 금융비용, 세금, 공과급, 조합사무실 운용비, 인건비, 홍보비, 예비비
    • 1/N (세대수) 방식으로 계산, 면적과 무관
    • 조합원 건축원가 계산시에는 중간평형대 순수건축비를 기준으로 기타사업비를 계산해서 다른 평형대에도 동일 금액으로 더한다.
  • 대지지분 : 등기부등본에서 대기권 표시를 확인, 아파트 전용 면적보다 대지지분이중요함
  • 필요 대지지분 = 한세대 짓는데 필요한 대지면적
  • 기부채납비율 = 기부채납하는 면적/ 아파트 단지전체의 총대지면적
    • 정비기반시설위해 지자체에게 기부해야하는 대지 면적비율
  • 일반분양 기여대지지분 = 기존의 대지지분(평) – (대지지분x 기부채납비율) – 조합원분양 필요대지지분(평)
    • 조합원분양필요대지지분: 필요 대지지분표를 참고해서 유추, 계산
  • 일반분양수익 = 일반분양가 – 순수건축비
    • 일반분양으로 얻는 수익
  • 대지지분 1평당 일반 분양 수익 = 일반분양수익 / 조합원분양필요대지지분(평)
  • 일반분양가 기여금액 = 대지지분 1평당 일반 분양 수익 x 일반분양 기여대지지분
    • 조합원이 내놓은 대지지분에 일반분양 아파트 지어서 생긴 수익, 조합원 부동산으로 일반 분양 수익에 기여한 금액
    • 대지지분이 클수록 일반분양 기여 금액이 켜짐
    • 기여금액이 클수록 나중에 분담금 산정시에 기여한 금액만 큼 되돌려준다는 의미로 조합원건축원가에서 그만큼 금액을 공제해줌
  • 분담금 = 조합원건축원가 – 일반분양 기여금액
    • = (순수건축비+기타사업비) – (대지지분1평당 일반분양수익 x 기여대지지분)
    • = (평당시공비x계약면적 + 기준평형의 순수건축비x33%) – [(일반분양수익/필요대지지분) x기여대지지분]
    • = (평당시공비x계약면적 + 기준평형의 순수건축비x33%) – [((일반분양가-순수건축비)/필요대지지분) x(대지지분-기부채납면적-조합원분양필요대지지분)]
    • 조합원분양을 받기 위해 조합원이 추가로 부담해야할 금액
    • 재개발에서는 조합원 분양가가 정해졌다는 전제하에 권리가액으로 뺐으나 재건축은 일반분양기여금액을 뺀다
    • 일반분양으로벌어들인 수익을 조합원에 돌려주는 개념

[꿀팁] 일반분양 물량만 봐도 사업성이 보인다

  • 세대당 평균 대지지분 = 총대지면적/ 기세대수
    • 조합원 세대가 가지는 대지지분이 크면, 일반분양 물량이 많아지므로 사업성도 좋다

분담금과 프리미엄을 예측해보자

  • 분담금
    • 방법1: 분담금 = 조합원분양가 – 권리가액
    • 방법2: 분담금 = 조합원건축가원가 – 일반분양 기여금액
  • 프리미엄 : 투자자의 입장에서, 얼마나 더 얹어줄지 판단하는것.
    • P 범위 : 조합원분양가 ~ 일반분양가

[암기!!] 시공비와 총사업비 공식

총사업비 = 공사비 + 기타사업비
= 공사비 + 공사비x33%
= 공사비 x 133%
공사비 : 기타사업비 = 75: 25
기타사업비 = 공사비 x 33%
공사비 = 총사업비 x 75% = 기타사업비 x 3배

조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비
= 순수건축비 x 133%
순수건축비 = 평당 공사비 x 계약면적
기타사업비 = 순수건축비 x 33%
: 중간평형대 순수건축비를 기준으로 기타사업비를 계산해서 다른 평형대에도 동일 금액으로 더한다. 왜냐면 1/N이니까

[1] 조합원 건축원가 계산해 보기

  1. 계약 면적, 평당 공사비 확인
  2. 순수건축비 계산 = 평당공사비 x 계약면적
  3. 기타사업비 계산 : 중심평형의 순수건축비 x 33%
  4. 조합원 건축원가 계산 = 순수건축비 + 기타사업비

[2] 일반분양 기여 금액 산출하기

  1. 일반분양가 예측 : 주변 신축 시세 확인
  2. 일반분양 수익계산 = 일반분양가 – 순수건축비
  3. 대지지분1평당 일반분양 수익 계산 = 일반분양수익 / 해당평수 지을때 필요한 대지지분
  4. 기여대지지분 계산 = 본인 소유 대지지분 – 기부채납 면적 – 조합원분양에 쓸 대지지분
  5. 일반분양기여금액 게산 = 대지지분1평당 일반분양수익 x 기여 대지지분

[3] 분담금을 산출

  1. 분담금 = 조합원건축원가 – 일반분양기여금액
  2. 분담금 계산이 맞는지 두번째 방법으로 검증하기
    • 권리가액 = 가정평가액 x 추정비례율
    • 분담금 = 조합원분양가 – 권리가액
  3. 오차는 있을수있다, 중소형평형(20~30평)을 소유한 조합원이 신축 34평형(84m2) 분양신청했을때 가장 오차가 적다

재건축 분석에 필수! 필요 대지지분표 활용하기

  • 조합원 분양에 쓸 대지지분 찾는 법 : 비슷한 용적율과 평형을 가지는 다른 아파트의 대지지분을 참고한다
  • 용적률이 오르면 필요 대지지분은 줄어듬
  • 필요 대지지분표 : 중소형 평형이 80%차지하는 아파트에서 용적률에 따른 평형별 필요 대지지분을 미리 산출해놓은 표

[꿀팁] 용적률, 적용 법률이 다름

  • 일반건축물 : 서울시 건축조례상의 용적률
  • 재건축 재개발 사업 건축물: 서울시 2020도시 및 주거환경 정비기본계획상 용적률

RELATED LINKS

Backward : [북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 1,2
https://lululalapicnic.com/2023/08/11/review-note-recon-ch12/
Forward : [북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 5,6,7,8
https://lululalapicnic.com/2023/08/15/review-note-recons-ch5678/

INFORMATION

– Title : 돈되는 재건축 재개발
– Author : 열정이넘처 (이정열)
– Publication Date : 2017.05.02
– Publisher : 잇콘
– Price : 18000
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.03-07.04

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