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[북리뷰+핵심정리] 돈되는 재건축 재개발 – 열정이넘처(이정열) – Chapter 1,2


MY NOTE

Chapter 1. 재건축·재개발 투자, 그거 어렵지 않나요?

개념정리

  • 조합원 : 가지고 있는 부동산을 재건축 재개발에 내놓는 대신 새로 지어질 아파트를 분양받을 권리
  • 조합원분양 : 조합원에게 새 아파트를 원가 수준으로 싸게 분양
  • 감정평가액 : 조합원이 가진 부동산의 가격을 객관적인 금액으로 평가, 감정평가사
  • 프리미엄P : 조합원 물건을 매입할때 감정평가액에 얹어주는 웃돈.
  • 기부채납 : 재건축 재개발할때 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅
  • 투자금이 많이 들지 않게 하기 위해
    • P가 붙지않은 초반에 들어간다
    • 재건축보다 재개발 물건을 노린다 : 재건축은 초반부터 급등, 재개발은 복잡해서 조심스럽게 오름.
    • 경매로 접근하기

재건축 vs 재개발, 무엇이 다를까

  • 재건축
    • 정비기반시설은 양호
    • 기부채납↓ : 할당 면적이 커서 개발이익이 크다
    • 세입자 주거이전비, 상가영업보상비가 없다.
    • 재건축부담금 부과
    • 투자금이 많이들어감
    • 조합원조건 : 건축물+토지 소유
  • 재개발
    • 정비기반시설이 열악
    • 기부채납↑ = 지을수 있는 대지면적 감소로 사업성이 적어진다.
    • 주거이전비, 영업보상비 지급해야함
    • 실투자금이 적은편
    • 조합원조건 : 건축 or 토지 소유

[꿀팁] 자주 쓰이는 용어 개념잡기

  • 비례율 : 사업성, 100보다 높으면 사업성이 좋다
    • = (종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 x100
  • 종후자산평가액: 사업장이 가진 전체 자산총액
    • = 조합원분양수입 + 일반분양수입
  • 총사업비 : 사업진행에 들어간 비용
    • = 공사비+기타사업비
  • 종전자산평가액 : 조합원이 종전에 보유하던 자산
    • = sum (현 소유 부동산의 감정평가액)
  • 감정평가액 : 감정평가사 평가한 자산 평가액
  • 권리가액 : 조합원들이 주장할수있는 권리
    • =감정평가액 x 비례율
  • 조합원분양가 : 조합원들 아파트 분양가 (일반분양가보다 10~20%저렴)
  • 일반분양가 : 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반인에게 분양할때 분양가
  • 분담금 : 조합원들이 분양받기 위해 추가로 부담한 금액
    • =조합원분양가 – 권리가액 = 조합원분양가 – (감정평가액x비례율)

프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계

  • 프리미엄이 높을수록 투자수익 감소
  • 투자수익 = (매도가-조합원분양가)-프리미엄
  • 일반분양수입이 높으면 분담금은 줄어듬

투자할 때 반드시 고민해야 할 2가지

  • 얼마나 시간이 걸리나 : 초기투자시 많은 수익을 얻을수 있으나 기약이 없을수 있고, 후기투자시 불확실성은 줄어드나 수익이 적다
  • 사업성이 좋은가

Chapter 2. 투자 전에 이것부터 체크하자

  • 매도청구 : 재건축 구역 부동산을 가지는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 자신의 부동산을 조합원에게 매도해줄것을 청구
  • 현금청산 : 재개발 구역내 부동산을 소유하지만 조합원될 자격이 부족하거나 조합원되기를 원하지 않는 경우, 조합원 자격포기하고 감정평가액 기준으로 보상받는것

재건축·재개발의 진행 과정

  1. 정비기본계획 수립 : 재건축의 경우 안전진단 (건물이 불량한지 검사) 시행, 재개발은 안전진단없음
  2. 정비구역지정
  3. 추진위원회 승인 : 추진위원회(조합원 전단계) 가 승인되려면 “토지등소유자(예비 조합원)” 과반수 동의를 받아야 함
  4. 조합설립 인가 : 추진위원회가 조합설립을 위해 주민들에게 조합 설립 동의서 받기
    • => 사업성의 가늠, 조합설립할때 개략적 분담금에 관한 안내책자를 배포하는데 그걸보면서 예측
  5. 시공자 선정 : 공개경쟁입찰로 선정 -> 서울은 사업시행인가 후에 시공자 선정
  6. 사업시행인가 : 정비사업 일체 내용을 시장이 최종적으로 확정, 인가하는 행정절차 -> 인가 받으면 본격적으로 사업시작
    • => 투자타이밍, 사업세부내용 확정되고 세대수파악가능, 수익성 계산가능
  7. 종전자산평가 : 기존의 부동산의 가치 평가 : 분양가, 사업비 따져보면 분담금 산출 가능 -> 조합은 60일내 토지등소유자에게 통지
  8. 분양신청 : 희망 평형 신청 -> 조합원분양 세대수와 일반 분양세대수가 정해짐
  9. 관리처분계획 인가: 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할것인지 종합적인 계획수립, 구체적인 철거와 분양계획을 최종적으로 수립 : 수익, 권리가액, 분담금 결정됨
    • => 분쟁Peak, 구체적 사업성이 나오는 시기, 구체적 비용과 조합분양가가 결정된 시기라 일반분양가를 예측해서 수익성 파악, 이미 수익성이 들어나서 투자타이밍은 아니고 실수요자는 관심가져볼만
  10. 이주, 철거 : 6개월~1년정도
  11. 동호수 추첨, 착공
  12. 일반분양 : 조합원의 입주권 거래 활발, 조합원들은 입주할 것인지 매도할 것인지 결정
    • =>투자 수익이 최종 확정되는 시기, 투자성과를 파악하고 수익을 챙겨서 빠져나갈지 결정단계
  13. 준공 및 입주
  14. 이전고시 : 공사완료되었음을 고시, 대지측량해서 분할, 소유권 정식 이전, 건물등기
  15. 청산 : 대략 10년걸림

조합원의 조건

  • 재건축
    • 정비구역내 건축물+토지 소유자
    • 재건축사업 동의자
  • 재개발
    • 토지소유자 (서울기준 90m2이상)
    • 토지소유자 (서울기준 30~90m2) + 무주택자
    • 건물소유자
    • 토지소유자 (서울기준 <30m2) : 현금청산
    • 동의하지 않은 사람도 자동 조합원이 됨 (동의여부는 사실의미없음, 강제라)

※ 경매낙찰시 주의점 : 조합원 자격이 있는 물건인지 확인

조합원 분양권은 몇 개까지 가질 수 있을까

재건축시 소유한 주택수만큼 공급할수 있는 기준
  • 과밀억제권역이 아닌 주택재건축사업 : 지방
  • 근로자숙소, 기숙사 용도로 주택소유시 : 사택이나 기숙사
  • 국가, 지방자치단체, 주택공사, 공공기간
  • 과밀억제권역 + 투기과열지구아닌지역 : 3개까지 가능
  • 종전자산평가액 또는 주택 주거 전용면접 범위가 크면 : 2개까지 가능 (단 1개는 60m2이하)
재개발
  1. 1세대당 1개 가능
  2. 종전자산평가액, 주거전용면적이 크다면 2개까지 가능
사업 책자만 제대로 읽어도 사업성이 보인다
  • 공사비 : 건축시 들어가는 비용, “평당공사비” 중요! 총사업비 계산가능
    • 고급아파트 420만원정도?
  • 총분양수입 = 조합원분양+일반분양 : 조합원분양과 일반분양가 차이를 확인해두자 : 일반분양 세대수가 비율이 얼마나 되는지 확인!! 일반분양 세대수가 많을수록 사업성이 높을 가능성이 높다
  • 종전자산평가액 : 토지등소유자 가지고 있는 부동산 가치
  • 비례율 : (총분양수입-총사업비용) / 종전자산평가액 x 100%
  • 보상비 : 조합원 자격이 안되는 사람들에게 현금청산 비용 = 현금청산 + [ 세입자주거이전비 + 상가영업보상비 ]
    • 재개발은 강제수용이라 세입자주거이전비 + 상가영업보상비를 보상한다
  • 공과금 : “법인세” 확인-> 비례율이 100%넘으면 수익이 난다는 뜻= 해당 수익만큼 법인세를 내야함 = 법인세가 높게 잡혀있다는 것은 비례율이 높게 잡혀있다는 뜻
  • 금융비용 : 조합이 내는 각종이자, 일반분양으로 수입나기 전까지는 돈을 차입해서 사업진행하기에 모든것에 이자가 있다
  • 예비비 : 어떤일이 생길지 모르니 잡아둔 돈, 총사업비의 1%정도, 예비비가 높다면 사업장의 추가비용이 발생해도 예비비로 떄울수 있어서 비례율 하락 가능성이 적다
  • 미분양대책비 : 이 항목이 있다면 비례율이 낮아질 가능성이 적다, 사업성이 나쁜 구역엔 없는경우도 있다.
  • 이주촉진비 : 기한내 이주하는 조합원에게 주는 이사비, 사업성이 나쁜 구역엔 없는경우도 있다.
  • 수입추산액 : =조합원분양수입(관리처분계획때 확정)+ 일반분양수입(부동산시장에 따라변경가능)
  • 추정비례율 : 일반분양이 이뤄지기전에는 비례율이 변동될수 있어서 추정비례율이라함
    • = (종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 x 100
    • 기존 조합원들의 보유하던 자산 가치대비 얼마나 벌었는지 수치
    • 100%이상이면 사업성이 높다
    • 100%이상되면 법인세를 내야해서 100%에 맞추려고 하는 경향이 있다.
    • 언제든 바뀔수 있으므로 고대로 믿지말자

[꿀팁] 재건축?재개발 정보 얻기 좋은 「하우징 헤럴드」

재건축 재개발 전문 언론사 : www.housingherald.co.kr
-> 입찰 코너에서 올라오는 입찰공고문 참고


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INFORMATION

– Title : 돈되는 재건축 재개발
– Author : 열정이넘처 (이정열)
– Publication Date : 2017.05.02
– Publisher : 잇콘
– Price : 18000
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.07.03-07.04

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