You are currently viewing [북리뷰+핵심정리] 사례로 풀어보는 지분경매 – 조홍서

[북리뷰+핵심정리] 사례로 풀어보는 지분경매 – 조홍서

MY NOTE

PART 01 지분경매 해결하는 첫 단추

1 내용증명을 보낼 때 시한을 정해야 한다
  • 지분경매 낙찰→ 잔금 치룸 → “내용증명” 발송
  • 내용증명3부 : 발송용+내가보관용+우체국보관용
  • 인터넷 우체국에서 온라인으로 보내기
  • 내용증명 : 어떤 내용을 누가 언제 누구에게 전송핸쓴지 그 보낸사실을 우체국장이 공식적으로 증명하는 제도
  • 발신인, 수신인 정보는 내용물과 봉투 동일해야함
  • 상대방이 회신해줄 기한을 꼭 명시
  • 공유물분할청구, 부당이익반환금 청구 할떄 증거서류가 될수 있음
  • 처음에는 간단하게 지분해소 원한다고 씀
  • 연락없다면 내용증명 추가로2번까지 발송
    • 이후에 일어나는 모든 책임은 전부 귀하에게 있음을 알리는 내용을 추가해서 보내기
  • 연락없다면 “공유물분할청구 소송” 진행
  • 연락되면 커피숍에서 의견 조율
2 인터넷 우체국에서 내용증명 보내는 방법
  • 인터넷우체국 (www.epost.go.kr)
    • 우편->우편서비스->내용증명
3 도달되지 않는 내용증명 처리하는 법
  • 폐문부재, 이사불명, 수취인불명, 수취거절
  • 폐문부재
    • 부재로 전달못한경우
    • 등기우편물도착안내서를 현관에 붙이고 다음에도 부재면 우체국에 보관, 일정기간지나면 반송
    • 폐문부재 시는 1회 더 발송해보기
    • 또 폐문부재면 “공유물분할청구소송” 진행
      1. 폐문부재 상태의 내용증명을 증거로 사용
      2. 재판부에서 해당 공유자에게 소장을 발송
      3. 소장도 폐문부재시 : 보정명령, 나에게 주소보정명령서(보정서)를 보냄
      4. 주소보정명령서를 가지고 주민센터방문해 타공유자 주민등록초본 발급받음
      5. 공유자의 주소를 알수있게됨
      6. 초본은 재판부에 제출해야함
      7. 재판부에서 초본 주소로 재송달
      8. 그래도 송달불능이면 내가 특별송달 신청 : 집행관을 통해 야간 휴일 송달
      9. 정당사유 없이 거부시 : 유치송달 시행 : 송달 장소에 소장 놓고 송달된것으로 간주
      10. 공시송달 : 재판 진행위해 송달 받지 않았어도 송달받은걸로 간주. 법원이 송달할 문서를 보관하고 당사자 나타나면 즉시교부하겠다는 뜻. 2주가 경과해야 효력발생
    • 대법윈 사이트의 나의 사건검색에서 해당 소송 진행사항을 확인가능
  • 이사불명
    • 타공유자가 이사간사실은 아나 주소를 모름
    • 이사간게 거짓인경우 : 특별송달 신청
    • 이사간경우 : 공유물분할청구소송” 진행
  • 수취인불명
    • 송달주소지에 다른사람이 살고있고 타공유자가 살고있지 않은 경우, 주소모름
    • 공유물분할청구소송” 진행
  • 수취거절
    • 우체부가 당사자를 만났는데, 수취 거절한것
    • 공유물분할청구소송” 진행
4 주소가 해외로 등록된 경우 처리하는 법
  • 해외주소지로 내용증명 발송
  • 발송안되면 : 공유물분할소송 진행 + 외교부에 사실조회신청 (이민갔으면 주소가있음)
  • 주소확인시 : 해외특별송달 신청
  • 문서제출명령 신청서 진행 : 문서를 가진 자에게 문서를 제출하라는 법원의 명령을 따르라는 일종의 재판, 거부하면 과태료
  • 타공유자의 가족이 국내주소지에 있으면 그주소지로 내용증명보내서 연락하기
    • Tip : 식구들로 구성된 공유지물건이 편함
    • Tip : 공유자5명넘는건 피하자. 송달어려움
  • 선정당사자 : 공동의 이해관계에 있는 여러사람이 공동소송인이 되어 소송할때 소송수행을 당사자로 선출된 대표.
5 소송 진행 중 타 공유자 중에서 사망자가 있을 때 대응 방안
  • 상속관계를 파악해야함
  • 당사자 변경 신청을 통해 망자 피고를 상속인들로 피고 정정신청

PART 02 지분경매 해결은 부드러움이 이긴다

1 제자들의 ‘협상’을 통한 해결(ㅅ, o, ㅈ, ㅊ2 법칙)
  • 경매제출 서류 : 입찰 봉투, 기일입찰표, 매각보증금 봉투
  • 협상법칙
    • 상급자 법칙 : 결정권자는 다른 사람인척 하기
    • 엄살부리기 : 내키지 않는척 엄살부리기
    • 질문하기 : 질문을 던저서 상대방의 정보와 의중을 가늠, 상대방 정보를 최대한 수집하는게 중요
    • 침묵하기 : 대답하지 않고 침묵하여 상대방이 먼저 말문열기를 기다려보자
    • 첫제안에 Yes 안하기 : 상대방이 이겼다고 생각하도록
2 ‘협상’이 결렬되면 이제 소송으로 해결
  • 공유물분할소송 + 부동산 처분금지가처분
  • 소송물가액 : 대한법률구조공단(www.klac.or.kr)의 소송비용 자동계산기 이용
  • 가처분 : 서울보증보험 홈피에서 공탁보증보헙증권 발행 -> 서울보증보험 지점에서 알아서 법원에 접수시켜줌.
3 협상이 지지부진하면 공유물분할소송 제기
  • 공유물분할소송 : 공유자 사이의 기존 공유관계를 폐기하고 각자 단독 소유권을 취득하게 하는 형성의 소
  • 청구취지 : 지분대로 배당, 또는 지분대로 토지 분할 등을 써준다 -> 판사가 재량것 바꿀수도있다
  • 공유분할 방법 : 현물분할 , 가격분할, 대금분할 등
    • 원칙적으로는 현물분할이나 상황에 따라 다른 방식으로 분할하기도함
  • 공유자 전원이 참여해야 불할 가능
    • 분할에 협의가 되지 않으면 소송
  • 검증 신청 : 법관이 직접적으로 사물의 성상, 현상을 검사해 그 결과를 증거자료로 하는 증거조사 , 주로 사진,
  • 감정 신청 : 특별한 학식, 경험을 가진 전문가의 판단을 참고해 법관의 판단능력을 보충하는 증거조사
  • 검증료, 감정료 예납 : 검증은 법관의 출장비를 예납해야함. 감정은 감정료를 예납
4 소제기하니 조정실에서 협의를
  • 조정관이 조정 → 합의점을 찾으면 조정관이 판사를 부름 → 판사 주관하 조정조서를 적고 양자간 서명
  • 연대해 =연대채무 : 여러명의 채무자가 있을 때, 한 채무자가 모든 채무를 이행할 경우, 다른 채무자는 그 채무의 의무를 면하는 경우

PART 03 지분경매 전자소송으로 제기하는 법

1 전자소송, 처음인가요?
  • 전자 소송 하더라도 변론기일에 재판갈때는 프린트해서 가야함
  • 전자소송 할때, 한글파일로 미리 양식에 맞게 신청서를 만들고 전자소송 신청하면 편하고 빠르다
2 전자소송으로 부동산 처분금지가처분 신청하기
  • 먼저 토지대장과 건축물대장을 발급받기
  • 목적물가액 산출 : 토지공시지가 및 건물시가표준액 산출 : 대한법률구조공단의 소송비용 자동계산
3 전자소송으로 공유물분할소송 신청하기
4 전자소송으로 부동산 가압류 신청하기
  • 가압류 : 금전에 관한 보전조치, 법원이 채무자의 재산을 묶어두는 것. 타 공유자 지분에 부동산 가압류를 올려 재산권 행사 + 압박수단
  • 제출 법원 : 가압류할 대상이 있는 소재지의 법원
5 전자소송으로 부당이득금반환청구의 소 신청하
  • 부당이득금 : 타인의 재화나 노무로 부터 얻는 이익-> e.g. 낙찰받은 지분에 타공유자가 점유하고 있을때 내 지분만큼 임차료 청구
6 전자소송으로 형식적 경매 신청하기
  • 조정기일이 깨지면 공유물분할소송에 의한 경매에 처하는 판결을 받음.
  • 형식적 경매 : 청구금액이 1원이기에 형식적이라 명명. 얼마 배당받을지 경매해봐야 알수 있기 때문에

PART 04 지분경매 실전 사례

1 ‘지분 경매’, 공매에서 더 좋은 기회가 있다
  • 지분물건은 채권, 채무관계에서 강제경매로 나오는 경우가 많아서 임의경매보다 질이 떨어짐.
  • 공매 : 세금 체납으로 압류되어 공매로 나옴
  • 공매는 정보가 제한적이라서 분석하기 힘들어서 실력만 있다면 보석찾기 가능
  • 온비드 -> 부동산 -> 지분에 체크 -> 지분공매 물건을 검색해서 분석 연습!
2 지분경매에 도전한 경매 초보자의 해결 패턴
  • 공유 토지에 타공유자가 자신의 지분에 근저당권 설정한경우 토지를 현물 분할하면 분할된 토지에 근저당권도 전사된다.
  • 근저당권이 있으면 현물분할전에 말소해줄 것을 협의 -> 말소안되면 현물분할하지 말자.
3 타 공유자가 낙찰받은 물건에 거주하는 경우
  • 부당이익금반환청구소송
    • 부당이익금을 받기위함 or 압박수단
    • 부동산 주소지 관할 법원 or 원고 주소지 관할 법원 담당
  • 공유물분할청구소송
    • 부동산 주소지의 관할 법원에서 담당
  • 공유물분할청구소송 + 부당이득금반환청구소송을 병합 제기시
    • 부당이익금청구소송을 주된소송 : 원고 주소지 관할 법원에서
    • 공유물분할소송을 주된 소송 : 부동산 소재지 관할법원에서
4 내용증명, 가처분과 인도명령으로 협의 시도

IMPRESSION

Pros,
직접 소송을 할 떄 필요한 소소한 것까지 다 적혀있다. 일단 법률 서류를 한번도 보지 못한 사람들에게 각 서류의 예시를 보여준다. 거기다 소송할때 들어가는 홈페이지나, 거기서 필요한 자료들을 찾는 방법들을 친절하게 설명해줘서, 혼자 처음시작할때 의외로 사소한것에 해매게 되는 부분을 잘 챙겨놨다. 당장은 쓸자료는 아니지만, 진짜 경매 들어갈땐 필요할 것 같은 소소하면서 소중한 내용들이 있다. 그래서 변호사의 도움없이 self로 할때 필요한 친절한 안내가 있다. 예를 들어, 계산기 위치라던가 공인인증서라던가, 홈페이지에서 신청 과정의 버튼까지 하나하나 챙겨준다. 혼자 해야하는 상황이라면 여기서 시키는대로 차근차근 따라해보자.

Cons,
경매에 대해서 처음 공부하기 위한 사람이라면 이책은 적합하지 않다. 개념이나 법적관계, 권리분석이 약해서 이것만 봐선 힘들다. 이건 이론 공부는 다 끝났고 실전에 들어갈때 필요한 자료들이다.

지분경매 찾아서 연습함해봐야겠다


INFORMATION

– Title : 사례로 풀어보는 지분경매
– Author : 조홍서
– Publication Date : 2020.06.25
– Publisher : 매일경제신문사
– Price : 17000
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.06.30-30

Leave a Reply