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[북리뷰+핵심정리] 아파트와 상가 토지 지분경매 실전투자의 비밀 (2020년 개정판) – 김동희

MY NOTE

Part 01 지분투자의 비밀과 어느 물건을 선택하면 성공하나?

01 지분을 바로 알고 투자해야 성공할 수 있다!

  • 수익내는 법
    • 지분을 팔아서 시세차익
    • 나머지 지분에 대한 영향력을 발휘해서 공유물 전체를 자신의 것으로 만들어 매도
    • 임대수익 높이기

02 지분경매 실전투자 대상의 비밀을 푸는 열쇠는?

◈ 주택이나 상가건물, 토지를 2 이상 공유로 소유하고 있는 경우

  • 주임법과 상임법의 보호대상: 과반수 이상과 임대차 체결했을때, 과반수 미만과 계약했을때는 그냥 일반 채권자임.
    • 주택의 소유권자가 A+B+C인경우, 과반수미만의 지분을 가진 A사람과 임대차 계약을 한 임차인은,
      • A지분이 경매로 넘어가면 임차인은 남은 지분의 권리행사할수 없고 주택임대차보호법 대상도 아니여서 대항력도 없고 우선변제권도없는 일반 채권자가되어 배당요구를 해서 보증금 을 받아야한다.
      • B+C의 지분만 경매로 매각되면, 임차인은 배당 절차에도 참여할수 없다!
      • 대항력있는 임차인을 인수하는 낙찰자는 지분비율만큼이 아니라 전액을 책임저야함.
  • ==> 결론, 과반수 미만과의 임대차 계약은 임차인의 권리를 보호받을수 없다. 과반수 이상의 동의로 임대차계약한 경우만 보호대상이되고 과반수이상의 동의한 지분까지만 대항력과 우선변제권을 가지고 동의하지 않은 지분은 대항력을 가짐

◈ 공동저당물과 유사공동저당물의 일부가 매각되는 경우

  • 공유물 일부가 지분경매로 진행되면, 채권불가분성의 원칙에 따라 전액 우선변제받을 수 있는 유사공동저당권자의 지위를 가짐
    • 공유물 전체에 설정된 저당권
    • 공유물에서 과반수 이상과 또는 이상의 동의를 거쳐 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받은 임차권
  • 채권자(가)가 A+B+C에 대한 공동저당권을 설정했을때, 다른 채권자(나)가 B물건에 저당권을 잡고 B물건에 대해서 경매에 들어가면 (가)입장에서는 “이시매각”절차가 되고 낙찰금액에서 (가)가 먼저 배당받게 됨
  • 채권불가분성의 원칙 : 채권에 전액을 변제받을 때까지 권리를 행사할 수 있는 것?

◈ 다가구주택이나 일반 상가건물에서 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

  • 갑토지 에 을건물이 지상권 설정된 경우
    • 갑토지+을건물 저당설정-> 을건물 경매 -> 갑토지+병건물 : 지상권 획득
    • 갑토지+을건물 저당설정-> 갑토지 경매 -> 병토지 + 을건물 : 지상권이 선순위이면 지상권 유지, 후순위면 소멸
  • 갑토지 와 을건물이 임대차 계약을 한경우
    • 갑토지 + 을건물 보존등기-> 을건물 경매 -> 갑토지 + 병건물 : 임차관계는 병에게 승계되지 않아서 병건물은 철거대상
    • 갑토지 + 을건물 보존등기-> 갑토지 경매 -> 병토지 + 을건물 : 을건물의 임대차 계약이 승인되어서 을의 대항력이 있음. 하지만 갑토지가 을건물 보존등기 전에 저당권이 잡혀있으면 대항력없음.
  • 토지 건물 소유자가 같다가 달라진 경우
    • 갑토지 + 갑건물 -> 갑건물 경매 -> 갑토지 + 을건물 : 을건물은 지상권있음

◈ 집합건물에서 구분건물 소유자와 대지소유자가 다른 경우

토지 별도 등기 상태인 경우에 대지권 상실의 위험이 있음

03 이런 지분경매 물건을 선택해서 투자해라!

◈ 지분경매에서 돈 되는 물건을 선택하는 비법은?

  • 현재, 미래 가치가 높은것, 임대 수익이 높은것,
  • 공동소유주택에 소유자(공유자)가 거주중
  • 대항력이 있는 임차인이 적은것
  • 등기된 주택
  • 토지만 매각되면 법정지상권 성립여부 확인 : 성립되면 건물 유지해야해서 가치가 떨어짐

◈ 근린주택 2/9 지분을 경매로 낙찰 받아 성공한 사례?


Part 02 지분투자의 비밀과 어느 물건을 선택하면 성공하나?

01 채무자 또는 물상보증인 지분 매각인가를 알고 투자해라!

  • 공동담보물에서 공동 채무자의 일부지분이 먼저 매각되는 경우, 매각되는 지분의 후순위저당권자는 선순위근저당권을 대위할수 있고, 채무자는 변제자대위의 권리를 가져 구상권 및 근저당권을 대위할수 있다. –> 다른 지분권자가 공유자우선매수신청 어려워서 다른지분권에 대해서 경매당하는 과정에서 공유자우선매수신청으로 이득을 획득가능?

채권자대위권(債權者代位權, subrogation right of obligee[1]) <나무위키 발췌 : 링크 >
채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 자기 채무자에게 속하는 권리를 대신 행사할 수 있는 민법상의 권리이다. 강제집행의 준비로서 작용하며, 또한 강제집행을 할 수 없는 권리도 행사할 수 있게 한다. 채권자대위권 제도는 특정채권의 보전을 위하여 이용될 수 있다.

갑은 을에게서 1억을 받을 채권(편의상 A 채권)을 가지고 있고, 을은 병에게 1억을 받을 채권(편의상 B 채권)을 가지고 있다고 하자. 즉, 병은 을에게 1억을, 을은 갑에게 1억을 각각 갚아야한다. 이때, 만약 을이 빈털터리라서 스스로 갑에게 돈을 갚을 수 없는 등의 몇몇 요건을 만족하면 갑이 A 채권을 만족하기 위해 을을 통해 병에 대한 B 채권을 실행할 수 있다.
여기서 중요한 것은 갑이 병한테, 을에게 1억을 갚으라고 요구하는 것. 즉 자신(갑)에게 갚으라고 요구하는 게 아니다. 을이 병으로부터 1억을 받으면 비로소 그 돈을 자기에게 갚으라고 요구하는 것이다.
결국, 을을 대위하여 병에게 이행을 청구할 수 있는 갑의 이러한 권리를 채권자대위권이라 한다.

02 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 분석과 매수 이후 대응방법

  • 물상보증 : A의 채무를 위해 B의 재산을 담보로 하였을때
  • 물상보증인 : 타인의 채무보증 위해 자신의 재산을 담보로 제공해준 사람 B.
  • 매수 이후 대응법
    • 매수지분을 다른 공유자에게 매각
    • 다른 공유자에게 공유지분 매수
    • 주택사용료(차임)을 청구하여 임대수익
    • 공유물분할청구소송을 제기 -> 경매로 매수, 또는 매각되면 지분비율만큼 배당 (자기 지분도 경매되는거)
    • 이후 공유지분이 경매로 매각 되면, 공유자우선매수신청을 통해서 저렴하게 매수

03 공동담보물에서 공동채무자의 1/2지분이 먼저 매각되면 어떻게 할까?

  • 공동담보물에서 공동채무자의 1/2 지분이 먼저 매각되면, 후순위저당권자와 채무자(지분매각된자)가 다른 지분으로 변경 등기된 선순위저당권을 대위하여 권리행사할수 있어, 다른 공유자의 공유자우선매수신청이 어려워져, 이런 물건은 다른지분권자와 협의도 쉽고, 남은 지분이 경매로 넘어가면 공유자우선매수도 가능해진다.

04 공동담보물에서 채무자 1/3지분이 먼저 매각되면 물상보증인은
05 2분의 1 지분은 압류공매, 2분의 1 지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우
06 재개발구역에서 수인의 공유지분 중 일부가 경매로 매각되는 경우
07 다가구주택 7분의 2를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례


Part 03 공유물의 관리방법과 지분권자의 권리와 의무

01 공유물의 관리와 각 공유자의 권리

  • 공유지분 : 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 공유물에 대한 소유비율
    • 공유자는 그 지분만큼 자유롭게 양도, 담보, 처분가능함. 단, 지상권, 전세권, 임차권은 불가함.

02 공유물의 사용, 수익과 부당이득

  • 공유물 사용 수익은 자기 지분에 의해 제약되므로 구체적인 사용 수익방법에 대해선 공유자와 협의필요
  • 다른 공유자가 점유하고 있는 경우에는 다른 공유자의 지분만큼 부당이익을 보는 것으로 부당이익에 대해선 청구가능

03 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위

  • 공유물 자기 지분은 처분가능하나 공유물전체는 임의로 처분불가

04 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법

  • 주임법 및 상임법으로 보호받는 임차인은 대향력과 우선변제권을 가짐
  • “일반건물, 토지”는 주임법, 상임법으로 보호받지 못함 -> 경매로 넘어가면 임차권을 상실하게 됨. 그러나 농지는 대항력은 인정됨
  • 과반수 이상의 공유지분권자와 임대차 계약을 하는 경우, 계약하는 특정 지분권자만 책임을 진다는 특약을 넣지 않아야 전체 임차인 권리 주장가능
  • 임대차 계약 해제도 공유자 지분의 과반수로 결정됨
  • 공유물 점유에 따른 인도청구
    • 채무자가 점유하는 경우 : 경매로 물건 넘어가면 매수인이 채무자 상대로 인도명령신청가능
    • 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유한 경우 : 낙찰된 공유지분이 과반수이상이면 인도명령신청가능, 미만이면 불가
    • 제3자 임차인 + 과반수이상 지분 매수 + 대항력 없음 : 임대차계약 해지(공유물 관리행위) 가능, 인도명령 청구
    • 제3자 임차인 + 과반수이상 지분 매수 + 대항력 있음 : 인도명령신청 불가 + 소유지분 이상의 임차보증금은 다른 공유자에게 구상권청구
    • 과반수 미만의 지분 매수 : 인도명령신청 불가

05 공유자 우선 매수신청

◈ 공유자 우선 매수신청 방법

  • 공유물 일부 지분 경매시, 다른 공유자는 경매지분에 대해서 우선매수청구권있음
    • 경매: 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지 할수있음
    • 공매: 매각 결정전까지

◈ 공유자우선매수신청을 할 수 없는 경우

  • 공유물 분할을 위한 경매시
  • 일괄 매각으로 진행되는 경매절차시
  • 구분소유적 공유관계에 있는 공유자
  • 집합건물에서 구분소유자의 대지권으로 그 부지에 공유지분으로 등기된 경우
  • 공유지분 전체에 대해서 경매 시

06 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우

  • 나머지 지분권자에게 보증금을 구상권 청구 가능

07 공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자 및 매수인의 대위행사

  • 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매 진행되는 경우, 공동임대인의 보증금 반환채무는 불가분채권이라 전액 배당받을 수 있다
  • 후순위 채권자들은 배상순위에 따라 배당
  • 대항력있는 임차인이 있는 경우 매수인이 임차인 권리를 인수

08 농지나 임야의 경우 지분경매일 때

  • 토지거래허가 구역 내에서는 지분거래는 허가되지 않는다

09 공유자의 공유물 분할청구와 분할방법

  • 협의 분할이 원칙이고 협의가 안되면 법원에 분할청구 가능
  • 분할 청구는 각자 가능, 분할실행은 공유자 전원참여해야함.

10 공유물 분할로 인한 담보책임(민법270조)과 공유물의 부담(민법266조)

  • 분할되기전 담보물권이 있고, 이후 공유물이 분할된 경우, 기존의 담보물권은 분할된 물건에 그대도 이어진다 (전사된다).
  • 일부지분에 등기된 권리를 말소하는 방법 : 소멸승락 서면 작성, 이거안만들었으면 분할된 토지를 경매신청해서 채권회수
  • 공유자A가 자기 지분만큼의 관리 및 의무를 1년이상 이행하지 않았다면 다른 공유자가 매수할수 있음

11 공유물 분할의 제한

  • 5년 낸의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할수 잇으나 합의있으면 분할가능

Part 04 채권과 물권 간의 우선순위와 충돌할 때 배당하는 방법

01 채권과 물권의 종류

◈ 광의의 채권의 종류

  • 특별우선채권 : 민법상 필요비, 유익비상환청구권, 주임법, 상임법상 소액보증금 중 일정액, 근로자 최우선변제금, 조세채권중 당해세
  • 담보물권 : 근저당권(저당권) 전세권
  • 저당권부채권 : 담보가등기, 확정일자부 임차권, 임차권 등기
  • 일반우선채권 : 일반조세채권, 공과금, 근로자 일반임금채권
  • 일반채권

◈ 물권이란

  • 특정 물건을 직접적, 배타적으로 지배하여 이익을 얻을수 있는 권리, 지배권, 대물권 : 사용, 수익, 처분
  • 등기부에 공시됨
  • 물건 위에 물권과 채권이 함께 존재하면 물권이 우선된다

◈ 채권이란

  • 채권자가 채무자에 대해 일정한 행위를 청구할수 있는 권리, 상대적, 비배타적인 권리
  • 특정사람에게만 주장할수 있는 대인적인 권리, 등기부에 공시되지 않음.
  • 주임법 및 상임법으로 대항력있는 임차인은 배당요구 가능, 우선변제권 가능

02 물권과 일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습
03 배당에서 우선순위 결정방법

  1. 경매 집행비용
  2. 필요비, 유익비
  3. 주택 및 상가임차인과 근로자의 최우선변제금
  4. 당해세
  5. 일반조세채권
  6. 공과금 : 저당권 부채권 보다 공과금 납부기한이 빠른경우
  7. 근저당권,전세권, 담보가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권
  8. 일반 임금채권 (최우선변제금 제외한 임금, 퇴직금)
  9. 일반조세채권
  10. 공과금 (국민건강, 국민연금, 고용보험, 산재보험) : 저당권 부채권 보다 공과금 납부기한이 늦은 경우
  11. 일반채권자

04 실전 배당사례에서 어떤 점에 유의해서 배당해야 하나?

◈ 말소기준권리를 기준으로 인수할 권리가 있는지 확인!

  • 이전은 인수, 이후는소멸,

◈ 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라!

  • 대항력있는 임차인 : 1) 계약대로 살다가 나가거나 2) 배당받고 이사가나가거나 -> 얼마 배당받을수 있는지 확인
  • 확정일자 우선변제권, 최우선 변제금 확인

◈ 조세채권 등이 있다면

  • 당해세는 우선배당, 당해세가 없으면 저당권부채권과 우선순위에 따라 배당

◈ 경매에서 배당 순서

  • 우선순위에 따라

05 주택임차인의 권리와 다른 채권자 간에 배당방법은?

◈ 임차인이 최우선변제금

  • 주민등록 + 대항요건 + 소액임차인

◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?

  • 임차인이 주택인도(점유) + 주민등록(전입신고) + 확정일자 ++ 대항력

06 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배당방법은?

◈ 상가임차인의 권리분석과 배당

  • 환산 보증급으로 적용, 일정금액 이상인 경우에는 보호가 한정적
  • 계약시기가 상임법 개정 시기에 따라 적용되는 금액이 달라짐

07 배당순위가 평등한 관계와 충돌한 사례에서 배당 방법?

◈ 평등한 채권자와 후순위채권자가 병존할 때 안분 후 흡수배당
◈ 소액임차인으로 상호모순관계에서 놓일 때 배당사례

  • 소액임차인은 가압류와 근저당보다 우선하는 것을 원칙

08 다세대주택에서 배당순위가 순환관계에 있을 때 배당 방법


PART 05 공동담보물이 동시에 매각, 또는 이시에 매각될 때?

01 공동저당이란?

  • 동일한 채권의 담보를 위해 수 개의 부동산위에 설정된 저당권
  • 각 부동산에 관해 저당권설정의 등기 필요

02 동시(同時)배당(동시 매각절차에서 배당)

  • 동시배당 : 공동 저당물권이 동시에 경매 절차를 진행, 매각되어 동시에 배당받는 것
  • 각 부동산의 경매 대가에 비례해서 채권을 부담함
  • 경매대가 : 매각 대금에서 당해 부동산이 부담할 경매 비용과 선순위채권의 배당금을 공제한 잔액
  • 1순위 공동저당권자가 선택적으로 우선변제받는 것이 아니라 각 부동산 경매가액에 비례하여 그채권액에 부담액을 정한다 – 후순위권리자 보호

◈ 채무자이건, 물상보증인이건 공동저당부동산의 소유자가 동일인인 경우

  • 문제 없음. 그냥 진행

◈ 공동저당부동산 일부가 채무자소유, 일부가 물상보증인 소유인 경우

  • 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선 배당 -> 부족한 부분을 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가배당

◈ 동일절차에서 이시배당

  • 공동담보물이 동일 매각시작했으나 일부 먼저 매각되는경우, 해당 매각 대금으로 먼저 배당할수 있다.
  • 먼저 매각된 물건이 채무자소유일때만

PART 06 지분경매에서 물건분석과 배당은 이렇게 해라!

01 유사공동저당권은 무엇을 말하는 것일까!

  • 유사공동저당권 : 공동저당권과 유사한 지위에 놓인 근저당권
    • 공유물로 분활되기 전에 설정 등기된 근저당권
    • 공유물로 분할되고 나서 공유자 전원을 공동채무자로 설정한 근저당권
    • 지분권자 일부가 다른 지분권자의 동의를 얻어 본인을 채무자로 다른 지분권자를 물상보증인으로 전체 지분에 설정된 근저당

◈ 지분경매에서 전체지분에 설정된 근저당

  • 공유지분등기된 부동산 전체를 담보로 근저당권을 설정하였다면 각 공유지분권자에 대해 이 저당권은 공동저당권자와 위치

◈ 지분경매에서 임차인의 최우선변제금과 확정일자부 우선변제권

  • 공유지분등기된 부동산 전체에 대해서 임차인이 임대차계약을 할경우, 이때 임차인은 공동저당권자와 유사한 위치

◈ 나대지에 근저당 설정 후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우

  • 토지에 설정된 등기된 근저당권은 각 호수의 집합건물구분소유권의 대지권에 대해서 공동 저당권을 설정한것과 같다.

02 왜 지분경매에서 동시배당과 이시배당을 알아야 하나?
03 주택이 갑·을·병 각 3분의 1 지분에서 갑 지분만 매각되는 경우
04 다가구주택의 일부 지분이 매각될 때 물건분석과 대응방법


PART 07 지분경매 입찰사례에서 배우는 권리분석과 매수 후 탈출방법

01 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있나?

◈ 유사공동저당권자에 대한 배당방법

  • (A+B)물건에서 공유물의 A지분 경매시 선순위 유사공동담보물권자는 채권전액을 우선 변제 받게 됨.
  • 선순위 유사공동담보물권자는 매각되는 지분을 초과해서 배당받게 되는 셈이라 전체지분을 동시에 배당되는 경우에비해서 후순위 채권자의 배당금이 그만큼 적게 배당됨.
  • 후순위 채권자는 동시 매각시보다 적게 배당되는 금액을 한도로 다른 공유지 분권자에게 선순위 유사공동담보물권자을 대위하여 청구가 가능하다.
  • 단, A+B가 공동채무자의 경우

02 다가구주택에서 임대인의 지분이 매각될 때 잘못하면 큰코 다친다

  • 다가구 주택이 공유물이면 임대차계약은 과반으로 결정하는데, 임대인 지분이 경매되면 낙찰자는 임대인 지위도 그대로 승계해서 임차인 보증금을 인수한다
  • 공동소유의 경우, 채무자가 임대인인 경우고 임차인 승계가 필요한지 확인이 필수

03 지분경매에서 다른 공유자의 잘 못된 판단으로 수억을 손해본 사례

  • 임차인이 배당요구했을때 vs 임차인이 배당요구포기하고 낙찰자에게 인수되었을때 -> 금액비교

04 경매에 있어서 밭(田)의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우
05 근린생활시설 중 일부지분에 경매된 경우 낙찰 받고 나서 대응방법
06 지분 매수 후 공유물분할청구 소송 도중에 공유자가 변경된 사례다
07 공유물분할 경매에서 일부지분에 가등기가 있는 경우에 대응방법
08 선순위로 가등기나 가처분이 있는 물건에 투자하는 방법


PART 08 지분공매에서 낙찰 받은 사례로 권리분석과 탈출하는 방법


PART 09 공유자 또는 임차인이 점유하고 있는 경우 명도대상과 인도명령신청서 작성방법

01 종전 공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우

  • 인도명령 신청가능

02 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우

  • 매수인이 취득한 공유지분이 과반수 이상이면 인도청구가 가능하다
  • 매수인이 취득한 공유지분이 과반수 미만이면 인도청구가 불가하다
  • 매수인지분이 과반수 미만도 다른 공유자가 과반수 미만으로 점유하면 인도청구가 가능하다

03 남편½ 과 부인½ 로 공동소유지분중 부인지분만 경매된 경우

  • 인도명령 대상 : 채무자, 소유자(물상보증인). 대항력없는 제3자임차인, 그리고 그들의 가족구성원 모두 포함됨
  • 남편도 인도명령신청대상이 됨
  • 다른방법 : 남은 지분권자 (남편)도 과반수미만의 지분이기때문에 낙찰자 보존행위로 인도명령신청가능

04 임차인이 점유하고 있는 경우 명도는 어떻게?

◈ 매수지분이 과반수 이상이면 임차인의 명도는?

  • 임차인 대항력(-) : 임대차 계약 해지는 공유물 관리행위이므로 공유자의 지분 과반수로 결정해야함. -> 인도신청가능
  • 임차인 대항력(+)& 대항력주장 : 낙찰자가 임차인권리를 인수해야함. 인수되는 권리는 매수지분비율만큼 인수, 주택을 인수받을려면 전체 보증금을 지급해야만 인도가능
  • 임차인 대항력(+)& 배당요구 : 임차보증금 전체를 우선받음. 배당받은 금액 제외하고 인수대상이 됨.

◈ 매수지분이 과반수 미만이면 임차인의 명도는 어떻게 하나?

  • 임차인이 과반수 이상의 지분과 임대차계약을 했다면 대항력있든 말든 인도명령 못함

PART 10 공유물 관리 및 보존행위와 매수지분에 기한 인도청구에 관한 판례

01 공유물 관리 및 보존행위는 어떠한 권리인가?
02 다수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
03 소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
04 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 공유물 인도청구(=적극)
05 과반수 지분권자와 계약한 임차인을 소수지권자가 인도청구(소극)
06 계약당시 전체소유에서 그 후 다수지분이 매각시 임차인의 대항력은?
07 공유자 간사용·수익·관리에 관한 특약의 승계 및 변경


PART 11 지분경매에서 후순위 채권을 매입하면 꿩먹고 황금알을 낳는다!


PART 12 법정지상권 성립여부와 그 건물임차인에 배당방법

01 법정지상권이란 어떠한 권리인가?

◈ 민법이 인정하는 법정지상권 종류
◈ 법정지상권의 성립 요건

  • 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야한다
  • 토지에 저당권 설정당시에 건물이 존재해야한다
  • 단독 저당인 경우에만 한한다
  • 경매등으로 인해 토지와 건물소유자가 달라저야한다

◈ 법정지상권의 성립 시기

  • 토지와 건물의 소유자가 달라진 때 : 토지와 건물중 하나를 경매로 넘어가 잔금 완남시에 소유권과 함께 법정지상권 생김.

◈ 법정지상권의 존속기간
◈ 법정지상권이 인정되는 범위
◈ 지료청구 대상과 지료결정 방법

02 법정지상권이 성립되는 사례와 그 건물임차인에 대한 배당
03 법정지상권이 성립되지 않는 사례와 그 건물임차인에 배당분석
04 관습법상 법정지상권은 어떻게 분석하면 되나?


PART 13 공유물에서 법정지상권이 성립되는 사례와 성립되지 않는 사례분석

01 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되는 경우

◈ 토지가 갑의 단독소유이고, 건물은 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물도 갑ㆍ을ㆍ병의 공유인 사례
◈ 구분소유적 공유관계에 의한 법정지상권 성립 여부

02 토지와 건물의 공유물에서 법정지상권이 성립되지 않는 경우

◈ 토지가 갑ㆍ을ㆍ병의 공유이고, 건물이 갑의 단독소유인 사례
◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 울의 공유인 경우
◈ 토지가 갑 . 을의 공유이고, 건물은 갑 . 정의 공유인 경우


PART 14 토지만 또는 건물만 경매될 때 권리분석과 수익모델을 찾는 기법

01 주택에서 토지만 건물만 매각되면 이러한 물건을 선택해라!

  • 현재가치 미래가치가 높은것,
  • 임대수익좋은건
  • 소유자가 거주하는 경우
  • 등기된 주택
  • 대항력 있는 임차인이 적은 경우
  • 법정지상권 여부

02 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까!
03 공동저당권이 설정되고 나서 건물 멸실하고 신축한 경우
04 토지만 경매되는 경우 지상에 다가구주택이 존재한다
05 토지를 낙찰받고 난 다음 토지사용료로 건물을 강제경매 신청한 사례


PART 15 토지별도등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법

01 토지별도등기의 의미와 발생하게 되는 과정

  • 토지 별도등기 : 토지와 건물에 설정된 권리가 서로 다르다, 주로 집합건물

02 경매절차에서 토지별도등기가 소멸, 또는 인수여부?

  • 토지별도등기는 경매로 소멸되는 것이 원칙
  • 토지별도등기를 인수하는 조건으로 매각하면 매수인이 부담

03 토지별도등기가 있는 물건에 대한 권리분석과 대응전략


PART 16 대지권미등기가 있는 집합건물에 투자하는 비법

01 왜 대지권미등기가 발생하고 언제 등기가 되나?

  • 아파트 신축이나 재건축하면서 호수별 대지권을 구별하는데, 1~2년 소유되는 경우도 있을정도로 오래 시간이 걸림.
  • 이작업이 늦어지면 집합건물이 먼저 보존등기되고 대지권은 집합건물등기부상에서 미등기로 남음.
  • 지분정리가 모두 끝나고 집합건축물대장과 집합건물등기부등본에 대지권으로 표시됨 -> 이전까지 대지권미등기

02 대지 지분이 있는 데도 전유부분만 매각되는 이유?

  • 대지권사용권은 전뷰부분의 종속된 권리라서 전유부분과 분리해서 처분불가함.
  • 전유부분과 대지사용권이 일체되어 거래되기때문에 등기여부와 무관하게 넘어감

03 집합건물을 분양받았으나 대지권미등기인 경우

  • 대지지분이 정리되고도 분양대금이나 등록 비용을 미납시

04 대지권미등기인 아파트가 대지가격을 포함해 매각되면

  • 미등기된 대지권의 아파트도 감정평가서 상에서 대지권에 대한 평가가 이뤄줬다면 대지권도 매각취득할수 있다고 봄

05 대지권 평가 없이 전유부분만 매각돼도 대지권등기가 가능

06 대지권이 본래부터 없는 경우(아파트, 다세대, 연립 등)

  • 건물만 매각하는 것으로 낙찰자가 대지권의 소유가 불가함
  • 토지사용권 (+) : 토지사용료만 부담하면 됨
  • 토지사용권 (-) : 토지소유자가 집합건물의 구분소유권에 대해 매도청구권을 행사하면 낙찰자는 건물의 소유권을 잃음

07 대지권미등기인 집합건물이 경매로 매각된 사례 분석


PART 17 집합물건에서 건물과 대지의 일부가 매각 시 대응방법

01 대지권미등기와 토지별도등기가 있는 아파트 ⅔지분을 낙찰받은 사례
02 재건축으로 종전 아파트가 철거돼 구분소유권이 소멸되면 분리처분이 가능하다
03 구분소유자 간에 대지 지분 비율이 다를 때 투자방법
04 구분소유자가 아닌 자만 구분소유자들에게 부당이득을 청구할 수 있다
05 집합건물에서 건물만, 또는 대지만 낙찰 받았다면 누가 성공했을까?
06 대지만에 설정된 저당권을 사서 경매를 신청하면 성공과 실패?
07 황장군이 토지를 낙찰받고 그 지료로 건물을 강제경매신청한 사례
08 지상에 다세대주택이 있는데 그 대지만 매각되는 사례


PART 18 재건축과 재개발에서 지분투자로 성공하는 비법!

01 조합원분양권자가 현금청산자보다 훨씬 더 돈을 벌고 있다!

◈ 재건축사업에서 조합원 분양자격은?

  • 종전 건축물 중 건축+토지 모두 소유한자
  • 재건축 사업에 동의한자
  • 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모1가구 추산액 이상인자
    • -> 이조건이 안되면 현금청산대상자

◈ 재개발사업에서 분양자격은?

  • 토지 or/and 건물 소유자

02 재개발사업 분양대상 조합원과 현금청산자의 경우

◈ 단독·다가구주택 등에서 토지와 건물 전체 소유자 : o
◈ 타인의 토지 위에 건물만 소유한 경우 : o
◈ 토지 90㎡ 이상을 단독 또는 공유지분으로 소유한 경우 : o
◈ 단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자 : 다른사람 지분을 매수해서 90이상으로 만들면 분양대상자될 수 있음
◈ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 : o
◈ 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 : 1개의 분양자격
◈ 수 필지나 대지 소유자 각자 90㎡ 이상인 경우 : o
◈ 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러 필지나 여러 주택을 소유한 경우 : 1개의 분양자격
◈ 다세대주택의 분양자격과 유의할 점은?
준공시 부터 다세대 주택이였을 경우 분양자격 o
◈ 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우 : o
◈ 토지와 주택을 건축물 준공 이전, 이후 분리 소유한 경우
준공이전에 분리되었다면, 토지주와 주택주 각각에게 분양권
중공이후에 분리되었다면, 한개
◈ 재개발사업에서 현금청산 대상 조합원

03 분양권을 경매로 사려면, 꼭 알고 있어야할 내용

◈ 조합원분양권이 경매로 매각되는 경우

  • 분양 받을 평형대 가격을 미리 확인
  • 조합원의 종전자산 평가액, 신축아파트평가액 차이로 발생하는 청산금(추가부담금) 확인
  • 조합원의 청산금 미납금액+ 지연이자 확인

◈ 일반분양권이 경매로 매각되는 경우 : 역시 미납금확인
◈ 조합원분양권이나 일반분양권을 매수 후 수익분석

04 재건축 조합원분양권에서 대지만 경매될 때 실전투자 비법!
05 재건축에서 건물이 멸실되어 토지만 경매로 낙찰 받은 경우
06 재개발로 건물이 철거되고 토지만 경매가 진행되는 경우
07 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰받은 사례
08 재개발구역 상가주택 2분의 1을 공매로 낙찰받아 성공한 사례

09 토지투자와 도로투자 어떻게 해야 성공하나?

  • 현황도로는 사실상 도로
  • 지적도로 : 지적도면에 나오는 도로
  • 지적도상 도로가 현황도로와 일치하는가?
  • 도로소유자 + 도로폭(건축허가 여부를 확인하는 중요한 기준) 확인

10 재건축과 재개발구역 내의 도로에 투자해서 성공하는 비법!

  • 재건축사업 내 도로
    • 토지+건물 소유해야 분양권을 받을수 있기떄문에 현금청산대상
    • 보통 도로는 주변대지가격의 1/3로 평가되어 경매로 매각되고 낙찰가는 50%이하가격으로 결정되어 현금청산해도 수익성좋음
    • 토지의 현황이 도로여도 재건축이 추진되면 아파트단지의 일부가 되어 대지로 평가됨.
  • 재개발
    • 토지 90m2 이상을 소유 또는 공유지분으로 소유한경우 : 분양자격o
    • 토지 90m2 이하 : 현금청산 대상자, 권리산정기준일 이전에 추가 지분추가 배수해서 90이상되면 분양자격o

11 도로 지분으로 분양권을 선택한 사람과 현금청산금을 받은 사람들!


PART 19 나 홀로 전자소송으로 공유물분할 청구 소송과 가처분 신청서를 작성 제출 방법

01 공유물분할청구 소장을 작성하여 법원에 직접 제출하는 방법
02 나 홀로 대법원 전자소송으로 소장을 작성하여 제출하는 방법
03 상가주택(겸용주택)의 공유물분할청구 소장 작성 방법
04 공유물에 대한 처분금지가처분 신청서 표지와 본문 작성방법
05 실제 작성했던 공유물분할청구 소장과 부동산 가처분 신청서
06 공유물분할을 위한 형식적 경매 신청서 작성방법


PART 20 공유물에 대한 부당이득반환청구 소송, 권리배제 및 인도명령 신청 방법

01 공유물 점유 또는 임대행위에 따른 부당이득금의 범위
02 제3자가 토지 또는 건물 사용시 권리배제 및 부당이득 반환청구는 어떻게 할까!
03 지분 매수 후 인도명령 신청서를 작성하는 방법


IMPRESSION

Cons,
분량이 방대한데….
편집이 매우 매우 아쉽고, 편집자가 책을 안읽는 사람이 아닌가 싶을 정도로… (빨간색은 공부할때 멀리해야하는색인데)
문장도 힘들다…
나는 글을 잘썼다 못썼다라는 기준은 “한문장”을 얼마나 가독성있게 썼는지를 기준으로 본다. 주어와 동사 그리고 그사이에 여러 단어들이 어떻게 들어가있는지, 한문장을 훅 읽었을때 한번에 뜻이 와닿지 않는다면, 난 힘든 글이라고 생각한다.
이 책이 딱 그러하다. 분량이 문제가 아니고 쉽게 읽을 수 없다는게 제일 문제라면 문제.
한문장자체를 이해하기 힘들거 적혀있다. 특히 주어와 동사가 안맞는 경우가 심심찮게 보이고, 한문장이 14줄이나 되는 것도 있음…(그냥 한페이지가 한문장 수준)
사용하는 단어도 그러하지만, 그건 전문용어라 그렇다치더라도 말이다. 그리고 다른 판결이나 판례를 그냥 예시로 가져다 붙여놓은 것들이 많은데, 그것에 대해서 설명해주는건 없어서 그냥 알아서 읽고 이해해한다.
쉽게 풀어서 써도 될거같은데.. 어느 수준의 독자를 대상으로 썼는지 궁금하다. 본인이읽어도 한번에 알아보기 편한게 맞는지 궁금하다. 저자는 자기 글에 매몰되어서 그렇다 친다면, 편집자는 이 내용을 모른다고 봐야하지 않을까? 알면 이렇게 둘리가 없는데.
다른 책도 많으니까 일단 다른책부터 읽어보고 영 다 부족하다 싶으면 그때 와서 이책을 읽어보는게 어떨까싶다.

Pros,
책의 장점은 예시가 많다. 내용을 다 이해하고 볼줄 안다면, 다양한 사례들로 실력을 올릴수 있을 것이다.
방대한 자료만큼 당신이 필요한 정보는 다 있을거같다. 발췌독하면 좋을듯-> 단, 다 이해한다면….
이거 읽다가 경매시장에서 종종 보이는 도로에 대해서 투자방법을 알려줘서 좋았다.
지분경매가 매력적인건 싸게 구입해서 크게 남길수 있다는점인데, 그만큼 법적 절차가 까다롭고 공유지분 처리를 하는 과정이 한번 더 들어간다는 점이 힘든거같다. 경매를 막 시작하는 사람이 해도 될진 모르겠네…
쭉보면서 생각든건,
임차인이 많은 다세대주택은 건드리지 말아야겠다, 가급적이면 임차인 없는걸로 해야겠다
지분관계가 복잡하면 건드리지 말자
일단,,, 간단한거부터해보고 권리분석에 자신이 생기면 그때 지분경매해보는게 어떨까?
능력이 되면 어떤 경매보다 수익이 좋을듯?
안전을 위해서 집 명의는 부부 공동명의로 하는게 좋겠다…한쪽이 넘아가도 한쪽이 찾아올수 있게

꼭 지분 경매를 해야하는걸까? 하하하핫.


INFORMATION

– Title : 아파트와 상가 토지 지분경매 실전투자의 비밀 (2020년 개정판)
– Author : 김동희
– Publication Date : 초판 2016.01.28 / 개정판 2019.11.05
– Publisher : (주) 채움과 사람들
– Price : 38000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.06.28-29

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