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[북리뷰+핵심정리] 왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기 – 노일용

MY NOTE

PART 01 부동산 경매의 입문

부동산 경매의 의의 10

  • 부동산 경매 : 채무자가 약속한 변제기일까지 채무를 상환하지 않는 경우, 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 강제 집행 절차
  • 임의 경매 (담보권실행등을 위한 경매)
    • 부동산등기사항전부증명서(등기부)에 설정된 저당권 또는 전세권 등의 담보권으로 신청하는 강제집행 절차 ,
    • 공신력이 없기 때문에 경미 신청원인이 경매개시결정 이전에 무효되면 낙찰자가 잔금을 납부한 이후에도 소유권을 취득할수 없다. (경매개시결정 이후에 무효된 경우에는 낙찰자가 잔금을 납부하면 취득가능)
  • 강제경매
    • 법원 판결 등의 채무명의로 신청하는 절차
    • 공신력이 있어서 경매신청의 원인이 된 집팽권원이 처음부터 무효라고 하더라도 매각 절차가 무효가 아닌한 낙찰자가 잔금을 납부하면 정상적으로 소유권을 취득
    • 경매 절차의 원인이 무효가 되어 소유권을 취득못한 낙찰자는 민사상 부당이득 반환의 법리에 따라 배당받은 채권자를 상대로 매각대금중 배당받은 금액의 범위를 반환청구할수있음
  • 토지거래 허가구역의 토지를 매매할때 감독관청의 허가를 받아야 하나 경매를 통한 취득시에는 허가를 받지 않아도됨
  • 우리나라 등기부는 공신력이 없다.

부동산 공매의 의의 20

  • 국가(세무서), 지방자치단체, 금융기관 등에서 관련 법에 따라 부동산등의 자산을 한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)에 의뢰해 온라인 공매시스템 (온비드, online bidding system)을 통해 매각하는 절차
  • 공매는 인도명령제도가 없음 – 낙찰받은 부동산의 점유를 이전받기 위해서 명도소송해야함 (점유자와 이사비 협상이 성공하지 못하면)
  • 경매보다 덜활성화되어있어서 낮은 가격으로 매수 가능, 일주일에 한번 진행으로 빠른시간에 물건 취득, 잔금 납부 이자 없이 10일 유혜, 인터넷으로 입찰
  • 공매에서 매각결정일 (오전10시)
    • 세금을 체남해 공매들어간 체납자는 체납된 세금을 납부하고 공매 절차 취소가 되나, 매각결정일이 지나면 취소시킬때 낙찰자 동의가 필요하다 (거의 불가)
    • 매각 부동산의 소유자가 2인이상일 경우 한쪽 지분만 매각되는 공매에서 체납자가 아닌 다른 공유지분권자는 낙찰된 금액으로 유잘된경우는 최저매각금액으로 우선매수할수 있다. 이때 우선매수권은 매각결정기일이 되지 전에 권리행사해야함.
    • 경매의 매각물건 명세서 = 공매의 압류재산 공매재산 명세
    • 공매 경매가 같이 진행되는 경우는 우선 잔금낙찰한 사람이 소유권
      • 경매 : 입찰일로 부터 14일 후 납부가 가장 빠름
      • 공매 : 입찰일 다음 주 월요일 매각결정일이 가장 빠름 – 채권이 소액인경우 채권변제하고 경매취하할수있으므로 빠르게 납부하자

부동산 경매의 대상 29

부동산, 준부동산(선박, 항공기, 자동차..)

경매의 절차 39

  • 1) 압류단계
    • 채권자가 경매 신청하면 법원은 경매 신청서를 심리한후 부동산을 압류, 경매개시결정, 부동산 등기부에 경매신청등기
    • 이해관계자 (채무자, 채권자, 임차인) 에게 경매개시결정정본 송달, 배당요구종기 (배당을 요구할수있는 최종일) 결정, 공고
    • 집행관이 매매최저가 결정, 신고를 최고
  • 2) 현금화 단계
    • 매각 물건 명세서를 작성, 비치, 매각기일 지정, 공고, 통지, 매각물건의 매각허가결정
    • 최초매각기일 (최초 입찰일) : 매각공고일부터 14일 이후 결정
    • 매각 결정기일 (매각 허가 여부 결정) : 매각기일 이후 7일내 지정
  • 3) 변제단계
    • 매각 허가 결정이 확정 (매각허가결정일로 부터 7일 후) 된 후 1개월 이내 대금 납부 기한을 지정
    • 낙찰자 -> 대금납부 + 소유권이전등기촉탁신청
    • 대금납부 -> 배당기일을 4주안에 지정하고 경매 물건의 채권자에게 배당을 실시
    • 매수인은 매각대금을 납부한뒤 6개월 이내에 부동산 점유자에 대해 인도명령신청, 부동산 인도받기
  • 4) 소유권이전등기 촉탁 신청
    • 잔금 납부하면 낙찰자는 소유권 취득함 -> 소유권이전등기 (법원이 등기소에 등기신청을 위임하는것으로 촉탁등기라함)
    • 은행에서 대출해서 매각대금을 납부할 경우 반드시 법무사가 소유권이전등기 촉탁신청
    • 대출이 없는경우 낙찰자가 직접 촉탁등기 신청

PART 02 부동산 경매의 진행 과정

물건 검색 52

  • 대한민국법원 법원경매정보, 민원24, 국토교통부 실거래가 사이트, 밸류맵, 온나라, 인터넷등기소, 호갱노노, 네이버지도, 다음지도

권리분석 55

  • 동순별접 : 갑구끼리 을구끼리 서로 같은 구 ( 동구) 있는 권리는 순위번호로 우선순위 정하고 갑구와 을구같이 서로 다른 구( 별구)에있는 권리는 접수번호로 우선순위를 정한다
  • 가압류 : 채권자가 채무자의 소유권을 처분하지 못하도록 묶어두는 보전처분 – 재판에서 가압류 권리가 변동가능
  • 압류 : 세금등 체납으로 국가가 체납자의 소유권을 묶어두는 것으로 확정적인 권리
  • 가처분 : 채무자의 소유권을 묶어서 처분행위를 하지 못하도록 하는 것이라 갑구에 기재되는 소유권에 관한 권리라는 점에서 가압류와 비슷하나 가압류는 금전에 관한 분쟁이고, 가처분은 권리에 관한 분쟁이다. 예를 들어 채무자가 점유권을 넘기지 못하도록 가처분신청해야함
  • 담보가등기 : 돈을 빌려주면서 담보로 채무자의 부동산에 가등기 실정, 채무자가 돈을 상환하지 못하면 채권자가 담보로 잡은 부동산의 소유권을 취득하는 권리, 경매에서는 저당권과 동일해서 말소기준권리가 될수있고 배당과 상관없이 말소된다
  • 소유권이전청구권가등기 : 계약일~잔금기일 사이에 발생할지 모르는 저당권 설정, 경매개시, 이중매매 등으로 부터 소유권을 지킬수 있는 권리. 소유권이전청구권가등권가자 본등기해서 소유권을 취득하면 가등기 이후 설정된 권리는 소멸됨
    • 선순위로 소유권이전청구권가등기 설정되있는 경매물건은 피하라 -> 낙찰되도 뻇김
    • 등기부에서는 따로 구별되지 않아, “등기된 부동산에 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의해서 그 효력이 소멸되지 아니하는 것” 이라고 적혀있으면 소유권이전청구권가등기로 생각하면됨
  • 저당권 : 금전을 대여하면서 채무자의 재산을 담보로 잡음, 확정된 채권금액을 담보함.
    • -> 채무액을 일부 채권자에게 변제하면 남은 채권액으로 등기부에 변경등기해야함
  • 근저당권 : 금전을 대여하면서 채무자의 재산을 담보로 잡음, 채권최고액 (원금+이자)를 담보함.
    • 등기 변경없이 채권최고액의 범위안에서 계쏙적으로 채무변제와 추가 대출 가능, 편해서 이걸 주로 사용
  • NPL (Non performing loan) : 채무자가 채무를 상환하지 못해 부실발생한 채권,
    • -> NPL을 매수한 채권자는 경매기일을 연기시켜서 연체이자를 높여서 근저당의 채권최고액까지 배당받는다
  • 임차인 : 주택임대차보호법, 강제경매, 지급명령, 토지의 경매라도 배당받을수 있음, 소액의 경우 일정금액을 보호받을수 있음.
  • 전세권자 : 임의 경매신청가능, 건물 등기부에 등기한 전세권자는 토지의 경매사건에서 배당받을수 없음
  • 임차권등기 : 임대차계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은상태에서 임차인이 이사 나갈때하는 등기, (임차인이 전출하면 대항권이 소멸되지 때문에 대항력을 유지하기 위해서하는 것)
    • 임차권등기가 있다면 임차인이 없단 말이므로 이사비가 필요없는 장점이있다
  • 말소기준권리 찾기
    • 낙찰 이후 인수와 소멸 여부 기준이 되는 권리, 금전 지급과 관련된 권리중 가장 먼저 등기된 권리
    • 건물 전부에 설정되어야하고 말소되어야한다
    • 말소되지 않는 권리 : 공익적 성격의 지상권, 건물 철거 및 토지 인도를 원인으로 설정된 가처분

현장조사 76

  • 인근 부동산에 가서 매매, 전세, 거래빈도, 호제, 악재유무 확인 -> 또는 미용실, 슈퍼마켓
  • 국토교통부 실거래공개사이트
  • 시세파악 후 점유자 만나기

부동산 경매 입찰 79

  • 대출 가능 여부 확인
  • 차순위 매수 신고 : 2순위로 입찰금액 신고하는것으로 1순위가 잔금 납부못하면 2순위가 매수하겠다는 의미로 경매법원에 신고
  • 입찰 법원
    • 경매 물건 소재지에 따라서 입찰병원달라짐
    • 정해진 입찰시간에 경매 법정에 준비되어있는 입찰 서류 및 봉투를 받아 준비한 서류를 입찰함에 넣으면됨.
    • 도장없으면 지장, 수표1장으로 보증금제출, 3개월내 발급된 서류
    • 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록 두서류를 간인
    • 인감증명서 제출에 갈음할수 있는 전자본인서명확인서 발급증 사용할수있다?
    • 입찰 법정에 도착하면 입찰 게시판에 당일 입찰 예정인 목록확인 – 바뀔수있음
  • 입찰서 작성법 : 법원 경매사이트 (www.courtauction.go.kr) -> 경매지식 ->경매서식 -> 기일입찰표 및 위임장
  • 입찰가 선정 : 0 잘못쓰면… 망한다..

부동산 인도 92

  • 경락잔금 납부-> 소유권 취득 -> 점유자 안나가면 “인도명령절차” : 인도명령신청 (6개월이내)
  • 물품양도 양수 계약서 : 채무자에게 미리 이사비를 지급하기로 약정한 경우, 채무자가 약속을 위반하고 부동산 인도하지 않을 경우를 대비한 계약서
  • 공과금 + 체납관리비 (공용부분+전용부분+연체이자): 낙찰자는 관리비의 공용부분만
    • 청소비, 소독비, 경비비, 승강기유지비, 공용난방비, 일반관리비, 장부기장쵸, 위탁수수료, 화재보험료, 수선유지비
  • 무잉여 : 경매는 유찰 횟수제한이 없고 무잉여가 될때까지 진행, 경매신청채권자에게 배당액이 남지 않는경우

매각 103

  • 1주택자, 2년이상 보유시 비과세
  • 취득세 : 낙찰가 무관하게 시가표준액으로 부과
  • 배당순위 : 경매신청비용 > 최우선변제, 임금채권 > 당해세(상속세, 증여세, 재산세, 종부세) > 확정일자있는 임차인보증금, 근저당권, 전세권 > 세금, 보험료, 대여금 등 채권.
  • 법정기일
    • 소득세 같이 신고기간이 정해져있는 경우: 신고기간 다음날
    • 상속세, 증여세 같이 신고의무는 있지만 신고로 세금이 확정되지 않은 경우 : 고지서 발송일
    • 재산세 : 납부기간전 고지서 발송일

PART 03 권리분석의 실제

주택임차인 122

  • 주택임대차보호법으로 보호받음
  • 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차
  • 대항력
    • 확정일자 : 임차인이 주택의 점유와 전입신고마친 확정일자 다음날 0시부터 대항력생김,
    • 근저당권 : 등기한 날에 효력 발생
    • -> 확정일자와 근저당권의 날짜가 같다면 근저당권이 우선
    • 경매에서는 말소기준권리보다 선순위 전입, 점유한 경우를 대항권
  • 대항력이 있는 임차인은 보증금 전액 지급받을때까지 주거 거주 가능.
  • 대항력 + 확정일자받은 임차인 = 우선변제권 얻을수 있다. 단! 배당요구종기까지 배당요구를 하고 대항력유지해야함
  • 소액임차인 : 보증금만 본다. 월세는 얼마든 상관없음.
    • 최우선변제: 임차보증금이 소액인 경우 경매개시결정 이전에 전입과 점유 마친 임차인은 다른 채권자보다 우선해서 배당받음
    • 주택가액 1/2를 한도록 최우선 변제받음.
    • 소액보증금에 해당되는 기준일은 “담보물건(근저당권) 설정일” 이 됨. 근저당없으면 “배당일”
    • 임차권 등기 이후에 전입신고한 임차인은 최우선변제 받지 못함
    • 주택가액 = 낙찰가-경매신청비용+은행이자+몰수된보증금
    • 다가구주택에서 임차인 보증금이 서로 다른경우, 주택가액의 절반에서 모두 같은 금액으로 나눠서 변제됨 – 들어가기전에 임차인수확인
  • 입찰보증금 : 최저매각금액의 10% -> 재경매시에는 20~30%로 올라간다…신중하란이야기

상가임차인 159

  • 상가건물임대차보호법
    • 기준 금액 초과한는 임대차에 대해서는 보호받지 못하는 부분이 많다
    • 대항력 = 사업자등록 + 부동산 점유
    • 임차인이 임대차기간 만료 6개월전~1개월전까지 계약갱신 요구시 10년 범위내에서 정당한 사유없이 거절못함
    • 임차인이 3개월 연체하면 계약을 해제할수있음
    • 상가건물임대차보호법의 적용범위 : 주임법과 다르게 환산보증금액 기준으로판단
      • 환산보증금액 = 보증금 + 월차임 x100 ,
      • 부가가치세는 환산보증금액에 포함하지 않는다

법정지상권 171

  • 법정지상권 = 법으로 정해진 지상권
  • 토지와 건물의 주인이 다른경우 건물주에게 토지를 이용할 수 있는 우선권을 주는 것.
  • 처음에는 토지와 건물의 주인이 같았다가 달라지는 경우에 건물을 보호하기 위한 용도
    • 법정지상권이 성립하면 건물주에게 토지 사용권리가 발생해서 건물을 철거하지 않아도 된다.
    • 법정지상권이 성립하지 않으면 건물을 철거하고 토지 가격을 상승시킬수있음
  • 근저당권, 가압류의 등기 여부에 따라 판단됨
  • 법정지상권 조건
    • 토지주=건물주 로 동일했다가 달라진 경우
    • 근저당권이 등기되어있는경우, 최초 근저당권 설정 당시 토지주=건물주 인경우 (채권자 근저당권이 아니여도됨)
    • 채권자가 설정한 가압류가 있을때 그 가압류 설정당시 토지주=건물주 인경우
  • 소멸 : 건물주가 지료를 2년연체하면 법정지상권 소멸청구할수있다( 연속이 아니라 연체기간 합산)

공유지분 207

  • 보존행위 : 현상을 유지, 부동산 수리, 불법 건물 철거 요구등
  • 관리행위 : 1/2 초과 지분권자만 가능, 임대차계약
  • 처분행위 : 전원동의
  • 공유물 분할 : 공유물이 분할하기 힘든경우 공유물분할을 위한 경매 가능
  • 공유자 우선매수제도 : 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 매수하겠단느 신고가능.
    • 입찰전에 미리 하면 사람들이 입찰하지 않아서 낮은 금액으로 살수있어 악용..
    • 우선매수권를 1회에 한하는 특별매각조건 : 특별매각조건이 있으면, 우선매수신고를 입찰일전에 했던 지분권자는 우선매수신고 후 최초로 진행되는 매각기일에 입찰자가 없어도 최저매각금액으로 반드시 우선매수해야함.
  • 공유지분 종류
    • 일반공유지분 : 위치, 면적이 특정되지 않은지분
    • 구분소유적 공유지분 : 특정된 지분, 단독소유로 보기 때문에 우선매수권을 행사할수 없음. 취득후 공유물분할 청구권이 없음
      • 꼭 일반공유지분인지 구분소유적 공유지분인지 확인할것
  • tip) 채무자 아닌 소유자 입찰
    • 채무자는 남편, 소유자는 아내인경우, 채무자와 소유자가 달라서 소유자도 입찰가능, 소유자가 낙찰받아서 잔금을 납부한 경우에는 새로운 취득으로 보지 않아 취득세도 발생하지 않고, 낙찰로 인한소유권이전등기도 하지 않고, 저당권, 경매기입등기 등을 말소함.
  • 조합원 자격
    • 재건축 : 토지와 건물을 모두 소유해야 입주권획득
    • 재개발 : 토지와 건물 중 어느 하나만 소유해도 입주권 획득

유치권 237

  • 채권을 변제받을 때까지 부동산을 점유하여 소유자에게 점유의 이전을 거부할수 있는 권리
  • 등기에 있는것은 아니라서 배당은 받지 못하고, 낙찰자가 유치권자에게 채권을 변제해야 부동산을 넘겨받을수 있음
  • 적법한 유치권을 행사중이라 하더라도 점유로 인한 사용료는 부담해야함
  • 유치권은 부동산 일부를 점유해도 부동산 전부에 대해서 행사할수있다
  • 유치권자는 낙찰자에게 공사대금채권을 청구할수는 없으나, 부동산을 유치(점유)할수 있음
  • 소멸 : 보존행위 벗어난 유치물, 채무자 동의 없이 3자에게 부동산 임대한경우, 유치권 포기각서 작성, 피담보채권의 소멸(소멸시효기간이 경과된경우), 유지춴에 의한경매를 신청한경우
  • 형사분쟁 : 허위유치권행사시,
  • 대지권 무상취득하기 : 등기부에 대지권이 등기되지 않아 건물만 매각된경우, 소유권취득후 집합건물법20조에 따라 대지권을 무상으로 이전해 달라는 소를 제기해서 무상으로 대지권취득

IMPRESSION

왕초보를 대상으로 쓰여졌다는 제목에 비해서 내용이 쉽지 않음.
정확히는 문장이 쉽지 않아서, 한번읽고 이해가 안가서 두번씩 읽기도 했고, 나와있는 설명으론 이해가 안되서 검색해서 개념을 찾아야했음
장점은 사례가 참 많아서 이해한느데 도움이 된다는점. 난 근데 사례는 다 안봤다.ㅎㅎ
다른 책을 더 읽어봐야 이해가될듯…

부동산 경매가 법 공부구만…


INFORMATION

– Title : 왕초보 투자자 부동산 경매 홀로서기
– Author : 노일용
– Publication Date : 2021.10.01
– Publisher : 한국경제신문
– Price : 18000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.06.26-27

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