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[북리뷰+핵심정리] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 – 이선미

MY NOTE

등기부등본보기

  • 첫 장에는 표제부라고 하여 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어 있다.
  • 갑구라고 하여 소유권에 관련된 사항이 나타난다.
  • 을구에는, 쉽게 말해 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지가 기재되어 있다
    • 보통 은행은 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정
    • 근저당권자가 개인이면 보통 사채인 경우가 많은데, 이런 경우에는 채권최고액을 200% 이상 설정한다.

말소기준권리

  • 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리로서, 경매인들이 권리분석 시 편하게 통칭하여 사용하는 용어
  • 말소기준권리가 될 수 있는 것은 다음의 네 가지 경우이다.
    • 첫 번째, (근)저당
    • 두 번째, (가)압류
    • 세 번째, 담보가등기
    • 네 번째, 경매기입등기

대항력

  • 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장 할 수 있는 법률상의 권리를 말한다.
  • 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. 이는 배당요구신청을 하지 않은 경우에도 마찬가지이다.
  • 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 우선변제 권리를 취득하게 된다.

스마트폰 활용

  • 누수여부를 파악할 수 있는 외벽의 모습(균열 등의 흔적), 옥상의 모습(그냥 시멘트인지, 방수공사를 했는지 여부), 해당 호수의 우편물이 누구 앞으로 왔는지, 수도계량기나 전기계량기를 촬영하여 관련 기관에 미납요금을 조회해 볼 수도 있다.
  • 녹취한 내용을 증거물로 사용해야 할 경우에는 공인된 속기사 사무실(주로 법원 앞에 있음)에 찾아가 녹취록을 작성하여 법원에 제출
  • 유료사이트의 어플을 다운받아 현장에서도 감정평가서나 등기부등본을 열람할 수도 있다

인장활동 현장조사서

  • 임장활동 현장조사서를 지참하여 현장에서 확인
    • 사건번호, 입찰일, 주소, 면적 (대지, 건물,) 감정가
    • 물건조사 : APT/빌라/상가, 보존등기, 노후도, 전기/수도계량기, 우편물, 경사도, 채광, 방향, 구조, 층, 주차장, 방수/누수여부, 미납공과금, 도시가스, 전입세대열람, 관리비 (체납), 현거주자
    • 주변조사 : 버스노선, 지하철, 마트, 백화점, 학교
    • 시세조사 : 국토교통부, 네이버매물, KB시세, 현장실사 (부동산, 전세,월세, 매매)
    • 기타 특이의견
    • 임장일
  • 현장에 나가기 전에 인터넷에 올라온 매물들과 국토교통부 실거래가를 확인하는 습관을 기르면 좋다
  • 더 보수적인 매도가를 정확한 시세라 판단하고 입찰가를 선정한다.

근저당설정비와 중도상환수수료

  • 대출 시 은행에서 근저당설정을 한다. 이때 근저당설정비라 하여 그 비용을 낙찰자(대출자)에게 부담을 시켰으나, 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결이 나왔다. 이후부터는 은행이 설정비 전액을 부담하고 있지만, 일부 금융권에서는 아직도 설정비를 요구하고 있는 곳도 있으니 자세히 알아보고 선택하자.
  • 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명

대출시 필요서류

  • 주민등록등본 2통, 주민등록초본(전 주소포함) 1통, 인감증명서 2통, 보증금 영수증,
  • 근로소득원천징수 또는 그에 갈음하는 증명서류, 국세, 지방세 완납증명서 각 1통, 신분증,
  • 인감도장
  • 인감증명서를 제외한 등본, 초본, 국세, 지방세 완납증명서는 정부24(www.gov.kr)를 통해 인터넷으로도 발급 가능
  • 근로소득원천징수는 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 발급 가능

법무비용

  • 내 명의로 소유권을 이전하려면, 법무사를 이용하게 된다. 간혹 셀프 등기를 하는 분들은 대출 없이 진행하는 분들이다. 어쨌든 법무비용의 경우에도 각 법무사 사무실마다 견적이 천차만별로 산출되므로, 미리 몇 군데의 내역서를 받아 비교하여 선택하는 것이 좋다.
  • 교통비와 여비 등, 보수액이 정액으로 정해져 있지 않은 사항들이다. 이 부분은 사무실에서 주관적으로 산정되는 부분이므로, 잘 협의하면 비용을 줄일 수 있다
  • 앞으로 계속 경매를 할 것이고, 이미 많은 경험이 있다고 하며 협상을 해야 상대도 수긍하고 좋은 조건으로 수정해 줄 것이다.
  • 또한, 채무자가 점유하거나 권리상 문제가 없는 후순위임차인이 점유하는 경우는 잔금 납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해 줄 것을 부탁해도 된다
  • 의뢰를 하면서 인도명령은 서비스(?)로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍한다
  • 토지구획정리가 아직 되지 않은 신축 아파트 물건의 경우, 대지권미등기 상태로 경매에 나오는 것을 많이 볼 수 있다.
  • 만일 대지권미등기인 집합건물을 낙찰받았다면, 추가 비용은 좀 들겠지만 소유권 이전 시 법무사 사무실에 대지권 등기도 해 줄 것을 요청해야 한다.


명도 Tip

1단계. 내용증명을 보내자
  • 낙찰 후 일주일이 경과되면 매각허가가 결정되며, 이 날을 기점으로 한 달 후에 잔금기일이 정해진다. 이렇듯 매각허가결정 이후에도 한 달의 여유가 있으니, 너무 조급해 하지 말고 그동안 낙찰자의 입장을 담은 내용증명을 작성하도록 하자.
  • 내용증명은 우체국에서 등기로 발송하면 되는데, 등기 이외에도 일반 우편으로 한 통 더 보내면 좋다
  • 보통 내용증명을 받은 점유자에게서 연락이 오면, 이후 1차 만남이 이루어지게 된다. 이 1차 만남에서의 대화가 앞으로의 명도를 결정짓게 된다고도 할 수 있을 만큼 중요하다. 서로의 첫인상이 결정되기도 하며 이때 정확하게 의사표현을 해야 주도적으로 협상을 이끌어갈 수 있다.
  • 내용증명은 우체국에서 보냅니다. 가실 때 원본 1통, 복사본 2통을 준비하시고, 원본이 여러 장일 때는 간인하셔야 합니다. 원본과 복사본이 같은지 확인한 후에 원본을 수신인에게 발송하는데요, 내용증명과 우편봉투의 주소는 똑같이 작성하세요. 복사본 1통은 우체국에서 3년간 보관하고, 1통은 낙찰자가 보관하게 됩니다. 비용은 1매에 1,000원, 1매 추가 시마다 500원이고 등기료가 추가되니 참고하세요~!
2단계. 명도에 효과적인 대화법은 따로 있다
  • 공공의 적을 만들고, 3자 화법을 통해 대화를 진행하면 얄미울 만큼 수월한 명도가 가능하다.
  • 세입자에게는 ‘낙찰자는 죄가 없다. 보증금 못 받게 된 건 채무자 탓이다.’라며 채무자를 적으로 만들고, 채무자에게는 ‘채권자가 좀 너무했지만, 어쩔 수 없지 않냐.’라는 식이다. 이렇게 하여 괜히 낙찰자에게로 향하는 원망과 흥분을 가라앉힐 수 있다.
  • 공공의 적을 만든 후에는 3자 화법을 사용한다.
  • 묘령의 사장님 한 명을 만들어 그 분이 낙찰자고, 나는 그 분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기를 하는 것이다
  • 작은 원룸의 경우에도 보통 100만 원 이상을 요구하고, 소유자의 경우는 500만 원 그 이상까지 요구하기도 하니 말이다. 이럴 때도 묘령의 사장님을 등장시킨다. 그러고는 이사비로 50만 원 이상 준 것을 보지 못했다고, 100만 원을 받아가는 당신은 진짜 행운인줄 알라는 이야기를 하면 오히려 점유자들은 나를 측은한 눈빛으로 바라보며, 그런 악덕사장(?) 밑에서 이런 험한 일을 하며 산다고 오히려 나를 위로(?)해준다.

잔금은 납부하고 오신 거예요?!
사모님, 잘 들어보세요. 저희가 잔금 납부는 내일 당장이라도 할 수 있어요. 하지만 그렇게 되면 내일부터 월세를 지급하셔야 하는데, 그렇게 하고 싶으세요? 아니시잖아요. 이사 날짜를 고려해보시고 미리 알려주시면, 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정입니다.

무리한 이사비를 요구할 때
결국 이사비는커녕 강제집행 당하시는 분들도 보았습니다. 법무사 사무실에 찾아가 전문가에게 한번 확인해보세요.

법대로 하세요, 우리는 계속 살만큼 살다 나갈 테니까
법대로 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한 달이면 충분합니다. 소유권 이전일로부터 사모님한테 월세받을 권리가 있지만 안 하고 있잖아요. 오히려 저희가 부당이득금청구를 하면 사모님이 소송비용 및 밀린 월세를 지불하셔야 합니다. 법대로 못해서 안하는 게 아닙니다.

배당받는 세입자 명도 시
배당기일에 보증금을 받으시려면 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요합니다. 명도확인서는 말 그대로 이사 나갔다는 확인서인데, 이사도 나가지 않은 상태에서 드릴 수는 없습니다. 그리고 소유권 이전일부터는 낙찰자에게 월세를 지급하셔야 해요. 원만히 협의가 되지 않으면 그때부터 이사날짜까지의 월세를 청구할 것이고요. 사모님 받으실 배당금에 가압류도 가능하지만 그렇게 처리하고 싶지는 않으니 신중히 생각해보세요.
배당받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 지참하여야 배당을 받을 수 있다. 따라서 이 두 가지 서류가 핵심이므로 명도 완료 이전에는 이 서류를 세입자에게 주어서는 안 된다는 것을 잊지 말자.

미리 이사비를 줄 수 없나요?
규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납부 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있습니다.


리모델링

철거
  • 도배와 장판업체 역시 ‘레몬테라스’라는 카페에 들어가 ‘도배, 장판공사 의뢰’ 게시판에 올렸더니 아주 많은 업체에서 견적줌
  • 매매 후 6개월에서 1년까지는 방수와 누수는 전 소유자가 책임을 져야 함
방수
  • 베란다 외벽 내부는 방수 페인트를 칠하고, 외부에는 방수 시멘트를 질척하게 반죽하여 물이 새어 들어올 것 같은 곳을 찾아 여러 차례 덧바르세요. 단, 날씨 좋은 날 3회 시행해야 합니다.
  • 천장 누수는 누수가 될 만한 지점을 찾아 옥상에 올라가 방수 시멘트를 여러 번 바르고, 내부는 혹시나 몰라 습기에 강한 실크 도배지로 마감을 했었어요. 바닥 역시 방수 시멘트를 3회 덧바르는데, 제습기를 틀어놓으면 습기가 금방 말라 일하기에 수월하니 참고하세요.
  • 유난히 외벽 쪽 창문과 아파트 베란다 새시 쪽에 누수자국이 많은 집은, 창문 새시의 틀과 이음새가 벌어져 그 사이로 빗물이 유입된 거예요. 이런 곳은 방수 시멘트로 해결하는 것보다 코킹 작업이라 하여, 벌어진 부분을 청소한 후 프라이머 같은 접착제를 도포하고 창호전용 실란트로 마감을 합니다.
화장실
  • 화장실을 리폼할 때는 부분적으로 변기, 세면대, 거울, 샤워기 등 기구들만 교체
  • 만약 전체적으로 상태가 심하지 않은 경우는 화장실을 리폼해주는 업체를 선택해도 좋습니다. 약 20~40만 원이면 타일의 묵은 때를 없애고 타일 사이에 낀 곰팡이를 제거한 후, 새롭게 매지(시멘트)를 입히고 광택처리까지 해주니까요. 부수적으로 수건걸이, 휴지걸이, 욕실장 등은 직접 사다가 시공해도 어렵지 않은 부분이니 이렇게 진행하면 저렴한 가격으로 훨씬 깔끔한 화장실이 탄생
싱크대·신발장·수납공간
  • 인조대리석 샌딩만 하면 리폼가능, 신발장은 싱크대 업체에게 같이 의뢰
도배장판
  • 벽면이 고르고 결로나 곰팡이 없으면 저렴한 합지, 결로현상이 있거나 누수있으면 실크벽지,
  • 장판보다는 데코타일 – 장기적으로 봤을때 더 나음
  • 방문 : 리모델링
  • 전등, 콘센트 : 인터넷으로 구입,설치
  • 입주청소 : 평당 1만원기준, 청소후에는 실내화2컬레 사다놓을것 – 집보여주면 더러워짐. 방향제 사놓을것

계약시

  • ‘임대료 연체가 2기 상당의 금액에 해당할 경우 임대인은 일방적으로 임대차계약의 해지를 할 수 있다’라는 문구도 추가하세요. 여기서 2기는 두 번이 아니라, 두 번에 해당하는 금액이고요. 띄엄띄엄(?) 임대료를 입금하는 임차인들에게도 효과적

취득세

  • 취득세는 부동산을 매매 또는 경·공매를 통해 취득할 때 부과되는 조세이다
  • 취득세는 해당 지역의 세수로 걷히는 지방세이며, 매매 차익분에 대한 세금인 양도소득세는 국세에 포함된다. 취득세에는 등록세가 포함되어 있어 취득세를 내면 등록세는 별도로 내지 않아도 된다.

보유세

  • 부동산을 보유할 때 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 일컫는다. 과세는 매년 6월 1일 기준, 등기부상 명의자에게 부과

양도소득세

  • 양도소득세는 용어 그대로 누군가한테 내 집을 넘겨 줄 때(매도=양도), 그 차익(이익)에 대해 국가가 부과하는 세금
  • 양도세를 합법적으로 줄이는 가장 기본적인 방법은 필요경비를 잘 챙기는 것이다.
  • 부동산 취득 시 일반적으로 지출되는 취득세와 법무비 그리고 중개수수료도 필요경비에 인정되는 항목임을 알 수 있다
  • 필요경비 인정 항목을 알아야 하고, 이를 증빙삼아 공제를 받고 수익을 더욱 남겨야 하는 것이다.
  • 단기간 1년 이내에 매도했을 때와 전·월세 등 한 바퀴 돌리고 매도를 했을 때의 세금 차이는 엄청나다
  • 입찰 전이나 매도 전에 양도세 계산을 먼저 해본 후 입찰 여부나 매도 결정을 하면 좋다.
  • 국세청 홈택스 를 이용하는 것도 방법이다. 홈택스 사이트에 들어가면 ‘모의계산’ 서비스가 있는데, 여기를 클릭하면 ‘양도소득세 자동계산’ 메뉴가 나온다.
필요경비 인정항목

기타

  • 건물 소유에 대한 부분이 명확하지 않다
    • ->오래된 주택은 폐쇄등기부등본을 떼어 볼 것을 추천한다. 등기소나 인터넷등기소에서도 발급이 가능하다
  • 경매 비수기 : 날씨 춥고나 휴가기간, 명절연휴
  • 점유이전금지가처분과 명도소장을 접수하여 법적절차를 진행
    • 명도소송은 대략 5개월 이상 시간이 걸릴 수 있지만, 점유이전금지가처분은 보통 접수 후 10일 이내에 계고를 해서 압박 수단으로 사용하기에 좋다. 특히 공매의 경우 아주 유용한 협상 카드로 쓰일 수 있다

IMPRESSION

경매에 관심이 생겼는데 뭐부터 봐야할지 모르겠다면 이책부터 봐라.ㅎㅎ
사례중심이고, 아주 소소한 용어부터 친절하게 설명해줘서 1도 모르는 사람에게도 편히 읽을수 있다.
보니까 다른 책들과 비교했을때 가격도 매우 저렴함.
그리고 저자의 깨알 Tip들이 많아서, 진짜 초보에게 매우 도움되는 책이다.
저자가 참 진짜 강단있는 사람인가 보다 싶었다. 어떠한 어려운 상황에서도 저렇게 이겨내고 설수있을까?
쉽지 않은 결정일텐데 그런 모든걸 해내는 거보니 진짜 큰 사람인가보다.
여자 혼자 집알아보고 명도하기 쉽지않을꺼같은데 진짜 대단해..

경린이에게 추천합니다


INFORMATION

– Title : 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기
– Author : 이선미
– Publication Date : 2020.03.20
– Publisher : 지혜로
– Price : 밀리의 서재
– Place : 대여
– Reading period: 2023.06.25

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