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[북리뷰+핵심정리]숨어있는 로또 그린벨트 투자의 법칙 -이인수

MY NOTE

서문 : 그린벨트는 기피해야 할 투자인가? 1

제1장. 개발제한구역이란 무엇인가?

개발제한구역 제도에 대한 이해
그린벨트의 역사 _ 17
개발제한구역이란 무엇인가? _ 19
개발제한구역을 지정한 이유 _ 21
개발제한구역은 어떻게 지정되었나? _ 22
국토계획법으로 보는 개발제한구역 _ 25
수도권 개발제한구역 제도의 개요 _ 27
도시지역 내 녹지지역과 그린벨트의 차이 _ 30
자연녹지지역과 그린벨트의 건축기준 _ 33
그린벨트에 대한 오해와 편견 _ 36
그린벨트의 역습 _ 37
그린벨트의 지정과 해제
그린벨트의 지정과 해제 절차 _ 39
그린벨트 해제의 구체적 내용 _ 41
그린벨트는 정부의 토지 창고인가?_ 48


제2장. 그린벨트 투자의 알파와 오메가

그린벨트의 투자 가치 분석
그린벨트 투자의 미래 _ 57
그린벨트를 알면 돈이 보인다 _ 59

  • 그린 벨트 투자할때는 시세차익을 기대하지 말아야한다. 그린벨트 해제 시기, 그리고 미래의 개발 기간을 생각하여 길게 내다 봐야함
  • 해제와 개발 기간을 고려하여 가능하면 가지고 있는 여웃돈을 투자하자
  • 돈이 많지 않으면 현재 허가없이도 매매가능한 그린벨트 내 대지나 주택중에 경매나 공매 물건을 매입
  • 도시 지역 내 자연 녹지지역은 그린벨트 해제시 개발1순위 -> 토지 투자 1순위 입지
  • 신도시 예상 지역에서 신도시 수용지 보다는 수용지 근접 지역에 투자해야 수익률이 높다
  • 기획부동산, 분할땅 매입은 절대 하지말것
  • 5년이상 장기투자

역대 최대의 경기도 그린벨트 거래량 _ 66

  • 정부에서 수도권 가구 공급정택으로 그린벨트에 조성되어 거래가 급증
  • 개발제한구역 해제 조건
    • 보존가치가 낮고 도시용지 공급을 위해 필요한 지역 : 환경평가 4,5 등급지
    • 주인이 집단적으로 거주하는 취락 지역으로 주변환개 개선을 위해 재정비 필요지역
    • 기반 시설 설치 및 시가화 면적조성등 토지 이용의 합리화위해
  • 목적이 달성되어 개발제한구역으로 유지할필요없는 구역
  • 개발 제한 구역에 존송죽인 주택도 다시 지을수 없다. 재축, 개축, 대수선, 증축 모둔 시군구청허가받아야함

긁지 않은 복권 그린벨트 재테크 _ 72

  • 그린벨트 해제가 거론된다고 당장 개발되는건아니다
  • 취락지구 중심으로 해제하는 정부 방침상 주거 가구 20호가 넘는 지역을 찾아라 → 해제시 1종 일반 주거지역됨
  • 주로 “조정가능지” 우선 해서 추진하는 편
  • 도시계획을 세워서 개발하는 경우가 있어서 내땅이라도 내맘대로 개발하기 힘들수있음
  • 송전선 위치 확인
  • 산업 단지나 평균 15층 이상의 국민임대주택단지 같은 공용개발 사업으로 들어오면 토지 보상이 매수가격이하가 될수있다.위험
  • 1만평이하의 소규모 지역은 투자가치가 있으나 3만평이상은 임대주택으로 수용될수 있어서 위험
  • 난개발을 방지위해 보존가치 높은 보존녹지는 개발제한있을수 있고, 경사도 15도 이상일 경우 개발행위 불허됨
  • 6개월이상 거주해야 소유권이전

그린벨트 취락지역 해제에 따른 미래가치 _ 77
그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까? _ 79
그린벨트의 투자 적지는 어디인가? _ 81
그린벨트는 기피해야 할 투자 대상인가? _ 95
그린벨트 투자의 성공과 실패 사례 _ 100
그린벨트 투자, 이 점을 주목하라
그린벨트의 정책 방향 판독 _ 103
바뀌고 있는 개발제한구역의 정책 _ 107
그린벨트 투자의 핵심 포인트
그린벨트는 골드 벨트인가? _ 110
그린벨트 투자의 경험칙을 명심하라 _ 116

  • 그린 벨트 내 기존 구옥을 구입하여 증, 개축을 하든가 이축권을 이용해서 건물을 짓자
  • 이축권 = 용마루, 딱지 : 기존 주택의 주거환경이 나빠져 인근 지역으로 집을 옮겨지을수 있는 권리
    • 1)공익 이축권 : 도로 개설 등 공익사업으로 집이 철거된경우
    • 2)재해 이축권 : 수해지역으로 이전이 불가능한 경우
    • 3)일반 이축권 : 그린벨트로지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데, 토지 소유자가 재임대 거부해서 집을 옮겨야하는경우
    • 이축가능한 지역 : 같은 시군 지역에 나대지 또는 잡종지로 한정, 현재는 지목 구별없이 임야 아니면 이축가능
    • 나대지 : 지상에 건축물 등이 없는 대지. 미이용 택지인 동시에 언제라도 최고유효이용 원칙과 소유자의 의사대로 자유롭게 사용·수익·처분을 기대할 수 있는 부동산으로, 시장성이 가장 높으며 택지의 기본적인 형 -> 이축권이 없어서 집을 지을수있음
    • 용도 변경 : 5년이상 그곳에서 거주이력필요
  • 규제조항
    • 임야는 원칙적으로 개발금지
    • 개발가능한 평균 경사도는 21도
    • 최소 건축 가능 면적제한 : 60m2 이하는 건축허가 안됨
    • 건폐율, 융적률 제한 : 건폐율 60%, 높이5층이하, 용적율 300%이하
    • 주택 신축 제한
    • 용도 변경 제한

개발제한구역 내에서 할 수 있는 행위 _ 119

  • 처음으로 구옥을 사서 증,개축할때도 30평(100m2) 까지만 가능
  • 이축권을 구입, 원주민 이름으로증개축하거나 이축을 한후 자신의 명으로 소유권이전하면 60평 가능

그린벨트 투자에서의 핵심 포인트 _ 121

  • 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라
  • 환경이 좋은 곳을 노려라 (아파트 바로 되는거 아님, 전원주택이라도)
  • 전답 보다 대지를 매입하라 : 기존 주택이나 지목이 대지인곳이 안전하다. 농지는 언제 개발될지
  • 전 (밭), 답 (논), 임야(산), 대지(건물지을수있는땅)
  • 활용 가능성을 살펴라 : 돈이 없다면 투자2순위, 임야도 가족 유양지, 음식점, 휴게소 가능
  • 지자체의 개발계획을 숙지하라; 그린벨트가 해제되더라도 반드시 국토이용계획을 확인하라

질의 응답을 통한 그린벨트에서 가능한 행위 파악 _ 125
그린벨트 내에서 허가나 신고없이 할 수 있는 행위 _ 127
그린벨트 해설의 핵심 찌르기 _ 133

  • 한번 무너진 그린벨트는 영원한 그린벨트
  • 그린벨트 보물찾기
    • 그린벨트 지정 전 지목이 대지
    • 지정 당시 주택 입증
    • 지정 당시 주택건축허가를 받고 착공 신고 완료된 토지
  • 그린벨트내 사기 유형
    • 법정 대지 = 이축권 행사후 전 대지로서 지목 여하를 불문하고 녹지임
  • 그린벨트내 합법적 전원주택 건축방법
    • 그린벨트 내 대지
    • 그린벨트내 이축권 발생
    • 그린벨트내 기존 주택
    • 그린벨트내 상가매입

종목별 그린벨트 투자 예시 _ 136
그린벨트 이축권 투자 _ 140
이축권 투자에서 주의해야 할 사항 _ 152

  • 이축권 주의사항
    • 건축가능 평수와 거주횟수
    • 이축권 소유자가 원주민 여부
    • 매입 토지의 용도 변경 가능 여부 (건축물허가 제한 여부)
    • 지적공부와 가옥대장이 등기부와 일치한는지 여부
    • 토지거래허가 부분
  • -> 이축권 매입 계약서 작성시 : 원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다 라는 단서 조항을 단다
  • 이축권은 전원주택살고 싶은사람에게 추천, 투기목적 접근은 비추

이축권으로 그린벨트(개발제한구역 내)에 집짓기 _ 155
그린벨트 해제 집단취락지구 투자법 _ 160
자연부락(집단취락)지구 투자법 _ 164
취락지구 용도 변경 허용과 투자 유의점 _ 172

  • 도시지역에서 토지거래허가 없이 외지인 매입이 가능한 경우
    • 180m2 초과 거주지, 200m2초가 상업지, 660m2 초과 공업지, 100m2 초과 자연녹지

그린벨트 내‘ 단절토지·관통 대지’ 투자법 _ 176

  • 소규모 단절 토지 : 개발 제한구역 지정 후 도로, 철도, 하천 등 공공시설 설치로 인해 단절된 10000m2 미만 토지
  • 경계선단절토지 : 개발 제한구역 지정 당시 또는 해제 당시 부터 대지의 면적이 1000m2 이하로 개발 제한구역의 경계선을 관통한 대지

환경영향평가 등급이 그린벨트 해제의 열쇠 _ 184

  • 환경영향평가 정보시스템으로 그린벨트 등급확인
  • www.eiass.go.kr -> 우측하단 “우리동네 환경영향평가” : 들어가보니 없네??ㅎㅎ
    • 1~2등급 : 그린벨트 해제 불가 지역 / 3~5 등급 : 해제 가능지역
    • 그린벨트 토지 보상 해설

그린벨트의 토지 보상 _ 186

  • 토지수용 : 특정 공익 사업을 위해 법률이 정한 절차에 따라 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권을 취득하는것
  • 개발제한구역으로 지정된 것때문에 가치하락한 토지를 개발목적으로 현가치로 수용하면 부당함.

공법상 제한을 받는 토지의 보상 _ 188
그린벨트 토지 보상 평가지침 _ 197
그린벨트 환지 개발과 수용 _ 202

  • 환지 개발 : 환지는 사업시행 이전의 토지 소유권을 변화시키지 않고, 종전 토지의 위치 · 지적 · 이용상황 · 환경 등을 고려하여 사업시행 이후 새로이 조성된 대지에 기존의 권리를 그대로 이전시키는 개발방식을 말한다.
  • 수용개발 : 해당구역을 다 사드리고 개발

토지소유자의 토지 수용, 토지 보상을 위한 전략 _ 203
토지보상금 증액 전략 _ 206

  • 수용재결 거부 가능여부 확인
  • 수용재결, 이의 개별단계에서 보상금증액
  • 재판으로 보상금 증액

그린벨트 해제가 예상되는 지역은?
그린벨트 해제 요건 _ 210
신도시 그린벨트도 평가등급 1, 2등급지는 원칙적 배제 _ 213
그린벨트를 찾는 부자들 _ 214
투자가 유망한 그린벨트 농지는? _ 220

  • 대도시 주변 취락 마을 내 농지 중 지구단위계획 수립중인 농지가 투자가치와 환금성이 좋다.
  • 2만평 이상인 지역은 수용되어 임대아파트 생길 가능성있으니 피하자
  • 그린벨트 해제는 가구당 300평기준으로풀린다
  • 건축가능한 나대지는 “대” 이며, 3층까지 단독주택 건축가능하고, 다가구나 다중 주택은 안됨. 지적도로가 있어야하며 맹지인 경우 이웃 토지소유자의 토지사용승락을 받아야함.

그린벨트 임야의 활용 _ 223

  • 그린벨트내 묘지 신설도 허가받아야 가능
  • 수목원, 자연휴양림 가능
  • 골프장 신설 가능, 골프연습장은 골프장 부수시설로만 가능하고 단독불가
  • 미술관, 도서관은 가능, 박물관 불가, 생활체육관 가능
  • 목축업, 가축업 소규모 가능하나 원주민만 가능
  • 나무 없는 곳은 주차장 가능하나 진입통로 개설은 불가해서 실제로 어려움

그린벨트 해제 유망지역과 투자 전략 _ 228

  • 이미 오를때로 올라서 투자보다는 실수요자 입장에서 접근
  • 비오톱 : 특정 식물과 동물이 하나의 생활 공동체를 이뤄 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물 서식지
  • 비오톱1등급 : 개발 절대 불가 , 1~2등급은 해제
  • 그린벨트 해제지 공략법

그린벨트 해제 총량 _ 236
그린벨트 해제지 투자 노하우 _ 237

  • 최고의 투자대상은 지목이 대지인 땅이다
  • 집단 취작지구가 형성되어 있는 개발 제한 구역 내 도로에 인접한 전답을 매입하는 것도 수익을 노릴수있다. -> 취락지구의 경우 해지되면 전답 임야 지목이 더이상 의미가 없어질 가능성이 높다.
  • 안전하게 가려면 해제가 임박한 걸 노려라 : 화성시, 광명시, 시흥시 등
  • 그린벨트는 언젠가는 풀린다
  • 그린벨트 토지 시장 분석

그린벨트 해제 투자 유망지 시장 분석 _ 245
환경평가 결과 4, 5등급지를 노려라 _ 252
개발제한구역 조정 대상 지역을 공략하라 _ 252
선거와 그린벨트 해제 _ 257
개발제한구역의 정책 흐름을 공부하라 _ 259

  • 투자에서 그린벨트 ‘매수청구권제도’를 활용하라

투자와 개발제한구역 토지매수제도 _ 266
그린벨트 매수청구제도의 이해 _ 267

  • 매수청구제도 : 개발제한구역 지정 단시부터 계속 소유하고 있던 토지를 종래 용도대로 사용할수 없어 토지의 효용이 감소되었거나 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능한 경우 토지 소유자가 정부를 상대로 매수 청구를 인정하는 제도
  • 그린벨트 규제 완화에 주목하라

서울시 그린벨트 지정 현황 _ 271
그린벨트(개발제한구역) 활용법
그린벨트의 관리제도 _ 273

  • 훼손부담금 : 개발제한 구역의 훼손을 억제하고 구역의 보전과 관리를 위핸 재원확보를 위해 보전 부담금을 부과함
  • 그린벨트 내 건축행위 일람

주택의 신축 _ 278
그린벨트 내 개발행위 허가 _ 288
그린벨트 내 개발행위 실무 _ 291
그린벨트 내 허가 실무 사례별 해설 _ 305

  • 신축 가능토지
  • 개발제한 구역 지정 당시 부터 지목이 “대”인 토지,
  • 개발제한구역 지정당시 부터 이미 있던 주택
  • 농업인이 10000m2 이상의 농장이나 과수원을 소유하고 있는 경우 기존 개발 제한 구역내 주택을 철거하고 자기 소유의 농장이나 과수원에 주택을 신축할 경우, -> 근린생활시설로 용도 변경은 불가
  • 건폐율 60%, 용적율 300%, 200m2이하로 건축

질의 응답 : 그린벨트 내 토지의 개발이용행위 사례 _ 320
질의 응답 : 그린벨트에서 가능한 행위 관련 사례 _ 325
그린벨트의 도시농업(농지) 활용 _ 335

  • 농업법인 만들기 : 관리용 주택과 유리온실 지을수잇음. 정책자금 지원받을수있음. 면세 해택 있음

그린벨트 시행령에서의 인허가 유형 기준의 규제 개요 _ 345
개발제한구역 개발행위 용도제한 분석(표) _ 356


제3장. 투자 리스크 관리와 그린벨트 경매

반드시 챙겨야 할 투자 리스크
로우 리스크 하이 리턴? _ 363
그린벨트 투자, 신중하고 또 신중하라 _ 365
그린벨트 투자 경험 수칙 10 _ 366

  • 서울 접근성 20분 이내
  • 1종 일반주거지역 이상의 용도 지역
  • 2000평 이상 1만평 이내의 면적
  • 근처에 새로운 역세권이나 신설 자동차 전용도로 이상의 고속도로 나들목이 생기는 지역
  • 종합대학교 등 대규모 인프라가 구축되어 많은 인구가 집중될 지역
  • 지가가 많이 오르지않는 지역
  • 성공 투자를 부르는 그린벨트 경매

그린벨트 땅 경매로 공략하기 _ 370

  • 전원주택은 건축법상 4m 도로에 접해있어야 건축허가가 난다.
  • 1000m2 이상의 농지는 농지취즉자격증이 필요함. 도시계획시설이 결정된 농지는 없어도 됨.
  • 그린벨트 151평 이상의 대지는 살떄는 토지거래허가를 받아야하나 경매로 구입하면 허가 안받아도됨
  • 주의사항
    • 그린벨트 속한 물건은 담보대출 쉽지 않다
    • 지목이 대지가 아니면 건축허가 받기 쉽지 않다
    • 건축물 대장에 등재된 내용외 불법 건축물이 없는지 직접 확인하고 법원서류 열람을 통해 내부구조도 확인

경매 사례로 보는 성공과 실패의 갈림길 _ 371
그린벨트 농지 경매 사례 _ 376
그린벨트 대지 경매 사례 1 _ 378
그린벨트 대지 경매 사례 2 _ 380
지가상승 1위 지역 하남 그린벨트 경매 공략기 _ 381


부록. 그린벨트 관련 법규 및 지침 해설

개발제한 구역 규제 개선 방안
실생활 불편 해소를 위해 그린벨트 정책 전환 _ 387
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 개정령 _ 394
부칙 _ 423
개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획변경안 수립 지침
개발제한구역 내 취락정비지침
개발제한구역법, 시행령 및 시행규칙
개발제한구역법 개정안 _ 461
개발제한구역법 시행령 개정안 _ 462
개발제한구역법 시행규칙 개정안 _ 463


IMPRESSION

이 책은 그야말로 그린벨트와 관련 된 모든 내용을 담았다고 할수 있는 책인거같다. 그래서 그린벨트와 관련된 법령 부터 상세한 조건들이 잘 넣어놔서, 이것만 봐도 대충 조건이나 필요한 정보를 얻을수 있을 것 같은 방대한 양이 들어있다.
문제는 저자가 내용을 좀더 정리해서 적었으면 어땠을까 한다는 점이다. 같은 말이 계속 반복된다는 점이다. 반복학습 매우 싫어하는데, 하나로 정리할수 있을것 같은데 같은 내용이 계속 반복해서 나온다. 먼가 짜집기한듯한 정리가 안된 느낌. 그리고 법령 등 다른 곳에서 퍼온 내용도 많아서 핵심내용만 정리하면 최소 1/5로 얇아질수있지 않을까 싶다.

모든 부동산 투자가 국가 정책에 좌지우지 된다지만, 그중에도 가장 의존적인것이 바로 그린벨트 투자인거 같다.
일단 국가가 풀어줘야 돈이 되니까. 풀어줄줄 알았는데 안풀면 폭망.. 그리고 막상풀어줬는데 내가 산 땅이 개발안되는걸로 물리면 또망..
도심이 아니라 적은 자본으로 투자할수 있는 장점은 있지만 그만큼 Risk가 높다는 생각이 들었다.
그리고 투자한다 쳤을때 조사 범위도 너무 넓고, 투자 기간도 진정한 장투가 필요한 영역..
진짜 오래 해봤던 고수아니면 섣불리 투자하면 안되겠다는 생각. 공부를 제대로 해야한다는 생각이들었다.
로우리스크 하이리턴이라고 적어놓으셨는데, 로우리스크라는게 적은자본이란 개념으로 쓰신건가? 난 아무리봐도 하리리스크같은데..ㅎㅎ
그래도 책을 읽다보니, 아 땅을 어떻게 나누고 관리하는지 아주 살짝 감을 잡을 수있었고, 부동산 사이트 들어가서 물건 나온거 한번 쓱 살펴보니까, 생각보다 도심내에도 그린벨트가 많이 묶여있다는걸 알았다. 그린벨트 하면 완전 시골인줄알았는데! 오호라…

전원주택이 꿈이시고, 도심과 너무 멀지 않는 곳에 살생각으로 도심근처의 환경좋은데서 집지어 살생각이 있는 사람이라면 좋은 참고 자료라는 생각이 들고, 이미 그린벨트에 묶인 땅이 있으신분에게는 필독서같다.
Q&A 파트가 맘에 들다. 만약 관련해서 문제가 있고 문의할 일이 있으면 저자가 운영하는 곳에 가보자.

정부가 깡패


INFORMATION

– Title : 숨어있는 로또 그린벨트 투자의 법칙
– Author : 이인수
– Publication Date : 2021.01.03
– Publisher : 청년정신
– Price : 50000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.06.23-24

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