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[북리뷰+핵심정리] 실전사례로 풀어보는 상가 셀프 경매의 정석 – 전병수

MY NOTE

Part 1 상가 경매의 ABC “역세권 상가 경매로 시드머니 만들기”

  • 수익형 부동산 의 포인트: 환금성 + 수익률
  • 수익형 부동산 종류 : 주거용, 상업용, 업무용, 숙박용, 토지용
  • 상가 물건 선정 노하우
    • 근린산가 : 주거지에서 걸어갈수 있는 인접한 위치, 7층미만 근린상가
    • 역세권 투자 : 개통 2~3년전

2. Part 2 섹션오피스 “상가 개발로 연봉 1억 원 세팅하기”

  • 상가유치권 : 금액이 많으면 인도명령 신청이 잘 안됨. 명도가 어려워짐.
    • “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권(債權)을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권 을 유치할 수 있는 권리이다. 예컨대, 시계를 수선한 자는 그 수선료를 지급받을 때까지는 그 시계를 그대로 가지고 있을 수 있는 것이다.
  • NPL 투자 : 부실채권(NPL, Non Performing Loan)이란 채무자의 신용이 저하되어 채무상환이 불분명한 채권을 의미합니다.
  • 관리비 : 안내고 버티고 있던 임차인이 많다..
  • 미납관리비 구상권 소송
    • 구상권 : 구상권이라 함은 상환을 청구하는 권리를 말한다. 구상권은 타인을 위하여 재산상의 이익을 부여한 자가 그 타인에 대해서 가지는 상환청구권을 의미한다. 일종의 반환청구권이다

Part 3 소호사무실·소호창고 “365일 월세 받는 연금 파이프라인 만들기”

Part 4 공유오피스·고시원 “상가 경매로 노후 대책 마련하기”

  • 대지사용권 : 아파트같은 집합건물의 구분 소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 가지는 권리,
  • 대지권 : 집합건물법에서 정의내린 “건물의 대지”에 대한 권리, 토지와 건물을 따로 처분할수없다.
  • 구분소유자 : 집합건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”
  • 전유부분 : “구분소유권의 목적인 건물부분”이라고 정의, 건물에는 구분소유권의 목적이 아닌 건물부분으로 “공유부분”이 있는데 이를 제외한 건물부분을 의미
  • 건물의 대지 : 전유부분을 소유하기 위하여 사용되는 토지
  • 고시원 : 다중주택, 단, 2종 근린생활시설에 설치되고 주택산입에 포함되지 않는다(일시적 주거형태로 다주택자아님)
  • 도시생활주택 : 주택 , 다주택자에 걸릴수 있어서 선호되지 않는다
  • 다가구주택 : 한 건물 전체가 하나의 주택, 단독주택, 주인도 한명, <660m2, 3층
  • 다세대 주택 : 세대마다 개별 주인, 개별등기, < 660m2 , 4층, 총19세대
  • 생활형 숙박시설 (레지던스) : 숙박업, 주택x, 단, 건축물 대장상 용도를 주택으로 변경, 숙박업 신고 필요

Part 5 NPL 경매 “NPL 경매로 투자 기회 엿보기” -> 잘모르겠다 ★

  • NPL경매 : 부실채권으로 인해 경매로 나온 물건을 말한다. 돈 받을 수 있는 권리를 사고파는것 ,
    • 부동산 경매: 부동산의 “소유권”을 사는것
    • NPL 경매: 부동산의 “근저당권”을 사는 것
    • 2016.7.26부터 자본금5억이상 대부법인에게만 NPL거해할수있도록 허용. 연체이자를 기준금리+3%만 받도록 함 -> 그래서 인기가 한풀 꺽
  • 관리비 협상 : 미납관리비 중 3년치 공용부분(60~70%) 에서 타협
  • NPL 대위변제 투자 : 개인도 가능,
    • 대위변제 : 재무자 이외 3자 또는 공동채무자가 채무자를 위해 변제함으로써 채무자에 대해 구상권을 취득하는 경우에, 그 구상권의 범위내에서 종전에 채권자가 가지고 있던 채권 및 담보에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것.

Part 6 법인 투자 “법인 경매 투자의 허와 실”

  • 법인이 소득세 4단계로 유리함,
  • 법인의 주소가 수도권 과밀억제권에 있으면 취등록세가 중과되고 신규 취득하는 부동산도 중과된다
    • 성장관리권역 : 김포 파주 양주 연천 포천 화성 평택 안성
  • 연결호수 매입시 법인과 개인 명의를 병행할것 : 대출 확보, 양도세 감소
  • 법인은 대형평수 (32평이상) 시 취득세 중과

Part 7 상가 경매 심화학습 “경매 지식은 부자로 가는 지름길”

  • 상가건물 임대차보호법 : 상가건문 임차인을 보호하기 위한 법
    • 사업자등록 대상여부와 상가 점유여부로 대항력생김
    • 환산 보증금 기준 이하의 경우만, : 서울기준 9억원이하
    • 환산보증금 = 임대보증금 + (월세x100)
    • 환산 보증금 초과한 임대차는 일부만 보호받음 ( 우선변제권이 인정되지 않음 )

  • 우선변제권 : 경매 절차에서 임차인이 배당시 우선변제 받을 권리
    • 법원에 반드시 배당요구를 해야함.
    • 필요조건 : 대항요건 (건물의 인도+사업자등록), 확정일자 (세무서장으로 확정일자), 임차건물이 경매 또는 매각되었을것

  • 최우선변제권 : 경매 배당시 소액보증금 대상이 되는 임차인이, 선순위 권리보다 앞서 보증금 일정액에 대해서 최우선변제받는것
    • 임차보증금이 일정금액 이하인경우
    • 임차인이 상가건물 경매 신청의 등기전에 상가건물임대차보호법상 대항요건 (인도+사업자등록) 갖추고 있고 배당시까지 유지
    • 법원에 배당 요구 신청해야함
    • 서울기준 : 보증금은 6500원 이하, 최우선변제금액은 2200만원 이하

  • 상가 수익률
    • 72법칙 : 투자원금을 2배로 늘릴수있는 기간 = 72/연수익률(%)
    • 대출제외시 상가 수익율 (%) = (월세x12/총매입액-보증금)x100
    • 대출 포함시 상가 수익율(%) = ((월세-월이자)x12/총매입액-보증금-대출금액)x100
    • 총매입액 = 매입가+매입경비(취,등록세+법무사비+중개사수수료+명도비+수리비)
    • 연6% 수익율 계산법 = (월세x200)+보증금
      • e.g 월100만원/보증금5000만원 상가 -> 100×200+5000 = 2억5000만원, -> 2억5천만원 매수한상가가 월세100에 보증금 5000받았다면 연 6%수익율로 볼수있다

  • 상가 장기수선충당금
    • 아파트 – 주택법 적용 : 장기수선충당금을 임차인이 돌려받음
    • 상가 – 특별수선충단금으로 임차인이 부담해야하므로 돌려받지 못함

  • 상가 체납관리비
    • 공유부분 : 매수인이 부담
    • 3년이내분 : 관리비 채권 소멸시효가 3년, 단 가압류는 시효중단 효력이있음
    • 공유부분을 냈으나 전유부분까지 요구하면서 밀린 관리비를 이유로 단전 단수는 불법행위로 손해배당청구가능
    • 이삿짐 방출을 방해시 강제집행 시행
    • 관리비 대납시 : 내용증명으로 관리사무소의 압박에 의해 어쩔수없이 관리비를 납부하나 추후 소를 제기하겠다는 점을 명시
    • 밀린공과금 (전기료, 수도료, 도시가스료) : 매수인 부담이아님. 매수인이 매각대금 완납한 시점부터 부담
    • 전유부분은 입주자대표회의에서 부담

  • 낙찰자의 미납관리비 대납 후 사후 처리요령
    • 미납관리비를 대납햇을 경우 관리사무소로부터 관리비 납부증명서를 발부받기
    • 관리비 채권은 3년 소멸시효,
    • 낙찰자가 이전주인 대신해서 납부한 구상채권은 소멸시효가 10년 -> 10년안에 구상권 소송제기해서 받을수있음
    • 미납관리비의 주체가 폐업한 법인일 경우 : 건물 관리소가 발급한 관리비 납부증명서만 있으면 부동산 매도 후 양도세에서 필요 경비로 전액 공제받을수 있음


IMPRESSION

경매1도 모르고 경매책을 처음 봤다. 실전 책이라 그런가 실제 있었던 경험을 중심으로 적혀있어서 읽는데 어려움이 없었다.
사례중심이랄까?
그래서 상식이 1도 없는 나는 중간에 나오는 용어를 이해하지 못하는게 많았지만 그럭저럭 검색하면서 읽을수있었다.
하루면 족히 읽을수 있는 분량!
보다 보니.. 내가 명도를 할수 있을지 모르겠다.
일단 안좋은 소리하러 가야하고 나는 여자고… 쉽지 않을듯… 그리고 불쌍한 사람 보면 나가라고 어떻게 말해…
그리고 NPL 경매는 개념은 알겠는데 세부적인 방법은 이해를 못했다. 이건 다른 책을 통해서 배워야겠다 싶었는데, 보다보니 요즘 이득이 많지 않다고 적혀있어서 ㅎㅎ 굳이 안봐도 되나? 싶기도하고.


INFORMATION

– Title : 실전사례로 풀어보는 상가 셀프 경매의 정석
– Author : 전병수
– Publication Date : 2021.09.07
– Publisher : 매경출판(주)
– Price : 18000
– Place : 친구 대여
– Reading period: 2023.06.22-22

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