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[북리뷰+핵심정리] 공간의 가치 : 한국 상업용 주거용 부동산의 구조적 이해 – 박성식

MY NOTE

1. 공간의 생산성 Space, Productivity

  • 핵심 업무권역 : CBD(Central business district, 중구, 종로구 도심부), YBD (Yeouido Business district, 여의도) GBD (Gangnam business district, 서초, 강남구의 테헤란로), DMC (Digital media city, 상암동, 미디어, IT산업) , 송파, 목동, 분당, 판교
  • 부피당 매출이익 =(판매가격-매출원가)/상품부피
  • 부피당 매출이익이 높을수록 상급지에 위치 (높은 입대료를 지불할 능력이 있다) e.g. 화장품, 커피
  • 공간서비스 가치 = 매출액- 상품원가- 판매비용 -적정이윤
  • 연동임대료 = 첫해 임대료 x 소비자 물가상승율 (%)
  • 비율임대료 = 매출액 x 임대료율(%)
  • 최소보장 비율 임대료 = max [ 비율임대료, 고정임대료(최소보장액) ]
  • 임대계약의 순현재가치를 높이기 위해 = 임대료높이기 + 할인율 줄이기
  • 할인율 = 임대차 기긴중 건물 훼손가능성 등 임대차 계약의 위험이 크다면, 할인율이 높은것.
  • 최유효이용 = 공간을 가장 생산성 높게 이용하는 것. 높을수록 부동산을 점유할 가능성이 높다

2. 공간과 신용 Credit

  • 임대차 계약 = 임대인이 임차인에게 공간에 대한 사용을 허락하고 그 댓가로 임대료를 받는 채권, 채무 계약
  • 임대인과 임차인 모두 임대차 계약을 지키지 않은 신용위험이있다.
  • 생산성 높은 공간은 대체로 신용이 높은 임차인이 사용한다.
  • 매후 임대차 거래 = 자산을 소유한 기업이 자산을 팔되, 그 자산의 장기 임차인으로 남는것
  • 매후 임대차 거래는 생산성이 낮은 공간을 신용이 좋은 임차인이 점유하기 위한 수단
  • 매후 임대차는 기업입장에서 회사채를 대체하는 자금조달 수단
  • 회사채는 기업의 재무상태표에 부채로 계산되나, 매후 임대차는 회계상 부채가 아니므로 부채비율에 영향을 주지않는다
  • 매후 임대차 거래의 임대수익률은 부동산의 특성보다 개별 임차기업의 신용도(회사채금리)가 더 중요하다
  • 임대수익율 = 임대수익/자산가치

3.공간의 체계 System

  • 개발 인허가 체계가 복잡하고, 규제에 따라서 부동산 상품이 결정된다.

4. 공간의 변화 Change

  • 도시가 한번 지어지고 물리적 형태를 바꿀수 없다면 비가역적인 도시(irreversible), 시장변화에 맞춰서 바뀔수 있다면 순응적 도시(malleable) 가 된다
  • 비가역적인 도시는 도시 중심부의 밀도(용적률)가 가장 낮고 외곽으로 갈수록 높아진다. e.g 유럽도시들
  • 도심의 재활성화 = gentrification : 낙후된 도심이 다른 기능으로 부활하는 현상
  • 유행에 민감한 수요와 풍부한 공급, 짧은 임대차 계약기간으로 인해 급격하게 변한 임대료, “상가권리금”으로 상권의 변동이 큼
  • 우리나라는 임차인 “점유권 posessory right”보장이 강하다.
  • 기능적 진부화(functional obsolescence) = 오래되어 현재의 경향과 다른 디자인때문에 자산의 효용이 떨어지는 현상

5. 공간의 유형 Type

  • 미국에서 유통업의 본질이 구매력이라면 동아시아 도시에서는 부동산업으로 달라진다 – 강력한 구매력이 없어도 목이 좋으면 잘팔림
  • 업무공간 : 입지기준, 보유목적, 사용목적, 사용기간에 따라 유형이 달라짐
  • 판매공간 : 근린생활시설은 주거일상생활을 지원하는 목적이지만 유흥시설이 주를 이룬다.
  • 주거 숙박공간 : 사용기간, 공유방식으로 유형이 달라진다. 무한기간 1명이 사용한다면 소유권이있는것,

6. 공간과 자본 Capital ★

  • 전세 제도 : 임차인은 임대료 감소효과, 임대인은 무이자 대출효과
  • 아파트 선분양 : 수분양자는 주택 시세차익, 개발회사는 자본비용 충당
  • 골프장 회원권 : 회원은 회원권시세차익+이용료할인, 개발회사는 자본지용 절감 운영수익확보​

7. 공간의 가치 value ★

  • 순영업소득 (NOI) = 유효조소득 (EGI) – 영업비용 (OE)
    • : NOI net operating income : 부동산이 창출하는 현금흐름 ; 임대료로발생하는 현금흐름
    • = 기업회계에서 법인세, 이자, 감가상각비 차감전 영업이익 (EBITA, earning before interest, taxes, depreciation, and amortiztization) 같은 개념
  • 유효조소득 (EGI) = 기능조소득(PGI) – 공실및신용손실(V&CL) + 기타수입 (OI)
    • : 부동산의 매출액
  • 관리비 : 임차인과 임대인 중 누가 부담할지 다양하게 설정가능
  • 부동산 투자에서 임차구조, 자본구조, 투자 구조를 최적화해야한다
  • 개발원가가 낮을수록 개발회사의 자기자본이 적을수록 선분양이 유리
  • 부동산 가격상승률이 높을수록 개발회사의 자기자본이 많을 수록 준공 후 매각이 유리
  • 레버러지 전 현금 흐름 = 순영업소득 + 투자현금흐름 + 보증금 현금흐름 : 부동산 시장 가치를 평가할때
  • 레버리지 후 현금 흐름 = 레버리지 전 현금 흐름 – 부채서비스 현금흐름
  • 레버리지 특수 목적 기구 비용 후 현금 흐름 = 레버리지 후 현금 흐름 – 특수목적기구 비용 : 투자자가 부동산 투자에 대한 최종 수익률 기준

8. 공간 상품 Product

  • 부동산 공간 상품을 만들기 위해서는 차별화가 필요하고, 소비자의 탐색비용, 거래비용, 위험감소에 대한 것을 고려해야함
  • 경제성장이 둔화되면 부동산업이 서비스업으로 변화
  • 1인가구 증가로 공유서비스가 중요해짐

​부동산 거래의 공식적인 신용정보체계가 있으면 시장의 신용수준이 올라가게 되고 보증금 권리금이 감소하고 계약기간이 길어질것으로 보임


IMPRESSION

앞부분에 읽다가 음. 굉장히 건축학과 같은 접근인데? 라고 하면서 저자 이력을 찾아보니 저자가 건축학과출신이다.ㅎㅎ 공간을 바라보는 시점자체가 전형적인 건축학도 시선이라고 할까? 그리고 책의 전체적인 구조도 이과생이란 느낌이 역력하다. 단원별 묶음, 요약, 수식정리, 표,그림목차까지~ 글의 구조도 마음에 들고, 읽으면서 부동산 숲을 보는 관점에서 도움이 되었다.
보면서 내가 어디를 잘모르고 어디가 약한지 확실히 알겠더라. 돈문제에 약하고, 금융관련 용어를 잘모르니 바로 탁탁이해되지 않아서 답답했다. 이건 뭐 점차 공부하면서 익혀야겠지.

단점으로 꼽자면, 일단 2015년 출시된 글이라, 현재 시점과 좀 많이 떨어져있다. 일단 코로나 전에 쓴 글이니까.
용어가 낯선게 많은데 그런용어의 정의가 많지않고 계속 나열하듯 설명해서 중간부터 이해가 안가는 단락들이 았다.
두번읽어보고 왔다갔다 표랑 비교하다가 뒤에가선 포기.ㅋㅋㅋ 특히 부록부분…ㅎㅎ​
그리고 저자는 괜찮은데 편집자, 출판사가 문제가 있는듯. 강조 문자을 흐린 회색으로 했다거나 글과 표, 그림 사이에 글배치가 맘에 안든다.

보다 안정적인 시장을 위해서 부동산 거래의 공식적인 신용정보체계가 있으면 좋겠군


INFORMATION

– Title : 공간의 가치
– Author : 박성식
– Publication Date : 2015.3.6
– Publisher : 유룩출판
– Price : 25000
– Place : 친구대여
– Reading period: 2023.06.19-21

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