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[북리뷰+핵심정리] 경매교과서 – 설마 안정일


MY NOTE

제0장 경매

경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과

  • 채권자 : 돈 빌려준 사람
  • 채무자 : 돈 빌린 사람
  • 배당 : 경매로 채무자의 물건이 매각되고 받은 돈으로 채권자에게 돈을 나눠주는것. 순번이있다.
    경매로 강제매각되고 받은 돈이 빌린 돈보다 적다면, 이 경매로 돈을 받지 못하는 채권자가 생긴다
  • -> 돈을 못받는 채권자 : 미회수 채권 (누군가는 갚아야함! 그게 원래 돈빌린 채무자이냐, 아님 낙찰자이냐가 관건)

빚은 사라지지 않는다

  • 권리분석 = 미회수 채권을 누가 책임지느냐 파악하는것
  • 소멸 : 채무자가 책임지고 물어줘야하는 빚, 낙찰자는 신경안써도 되는 빚
  • 인수 : 경매 낙찰자가 채무자대신 떠안고 물어줘야하는 빚

권리분석이란?!

낙찰자가 떠안아야할 “인수” 가 얼마인지 확인하는 것!
인수가 있다면 그 금액만큼 싸게 낙찰받으면된다.
인수금액 파악이 젤 중요!!

경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

가장 단순 : 소유가자 점유 + 근저당 1개 -> 권리분석할것이 없다


제2장 임차인

임대차 보호법

임차인의 권리

대항력

  • 계약기간까지 안나가고 살수 있는 권리 / 보증금 전부 돌려받고 나갈 권리
  • 임차인이 전입신고를 해야 법적지위, 대항력을 가짐
    • 전입신고 효력은 신고한 다음날 발생한다 : 이사하기 전날 전입신고해라
    • 자녀가 이사가면 세대분리하고 꼭 전입시키자.
  • 전입신고 이후 말소기준권리 : 선순위면 대항력있음
  • 말소기준권리 이후 전입신고 : 후순위면 대항력없음
    • 대항력있는 임차인이 있다면 반드시 임차인의 보증금이 얼마인지 직접확인한다 -> 유료사이트정보 믿지말것.

우선변제권(확정일자)

  • 배당 받을 권리
    • 낙찰 대금에서 보증금을 돌려받을 권리, 임차인보다 후순위 채권자에 비해서 먼저 배당 받을 권리
  • 확정일자 받는다 = 채권확보

​배당요구

  • 배당요구마감일 전에 배당요구해야 배당받을수 있다.
  • 배당자격 = 전입+ 확정일자 + 배당요구
    • 확정일자와 전입일자가 다르면 더 늦은 날짜를 기준으로 배당순위

​권리분석 순서

  1. 말소기준권리찾기 (저당권, 가압류)
  2. 임차인선순위후순위파악 (전입날짜) -> 전입일자로 대항력 확인 (있다면 인수 대상)
  3. 임차인 배당순위 (전입+확정일자+배당요구) -> 확정일자로 배당여부 확인

​임차인 배당순위

한발 더 깊이 들어가 보기

배당요구하지 않은 선순위 임차인

  • 대항력있는 임차인이 있다면 반드시 임차인의 보증금이 얼마인지 직접확인한다 -> 유료사이트정보 믿지말것

​위장 임차인 잡는 법

  • 걍 알아보려고 하지말고 이런물건 대신 다른 물건봐라..

​보증금 증액

  • 각각 보증금 증액한 날짜(확정일자)에 맞춰서 배당하면됨
  • 계약서 갱신할때 기존 계약서는 폐기하면 안됨 (복사본이라도 가지고있자)
  • 계약서 갱신할때 등기부다시 때서 보자. 그사이에 새로 근저당 잡혀있을수 있다

​사례 ? 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)

  • 특약만 만들지말고 말소된거 확인후 잔금 주자
  • 입주한 다음날이라도 꼭 등기부를 확인하자.

​사례 ? 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…

전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?

  • 집주인이 임차인이 있으면 대출이 안된다고 잠깐 주소 빼달라고 부탁했을 경우임..-> 망한다.절대 빼주지말것

전입세대열람

  • 임차인의 대항력 파악하기 위해서 전입날짜 확인하는 방법 -> 전입세대 열람 -> 대항력확인


제3장 소액임차인(최우선변제권)​

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

소액임차인의 기준

  • 소액임차인 : 보증금이 적은 임차인

최우선 변제(=0순위 배당)

  • 순위가 낮은 임차인도 모든 사람 다 재치고 젤 먼저 배당받는다.
  • 전액은 아니고 법으로 정해진 일정금액만큼 우선변제금으로 받는다.
    • 계약한 날의 법적 기준에 적용받는다. 2020년기준, 서울 기준 1억1천이하가 소액임차인이고 3400만원 우선변제됨.
    • 보증금 vs 법적지정된 최소금액 vs 낙찰금액의 1/2 -> 이 셋중에서 적은 금액으로 받는다.
  • 단, 전입+배당요구는 필수! -> 안하면 배당못받음
  • 확정일자(배당순위를 위한) 는 필요없음
  • 경매시작후 전입은 인정하지 않음.

소액 보증금 범위와 우선배당금 한도

소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일

소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?

Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일

수도권정비계획법 : 과밀억제권역

같은 듯 다른 두 가지 사례

배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례

  • 배당배제 : 경매들어가면 임차인이 월세를 안내기때문에 요즘 채권자(은행)이 안낸 월세만큼은 배당에서 제외해달라고 배당배제 신청(이의)제기를 같이 한다 -> 원래 내야할 월세이므로 임차인이 억울한건 아님. 어짜피 보증금은 돌려받음.

소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입

  • 경매후에 전입은 적용안됨

집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱

부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)

소액임차인 : 주택가액 1/2조항

  • 우선변제금액이 낙찰금액의 1/2금액보다 크다면 낙찰금액 1/2만 받을수 있다.
    • e.g. 우선변제금이 3400만원이고 낙찰금액이 4000만원이라면 2000만원(4000/2)만 받는다.

​임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)

  • 낙찰가가 적어서 받을수 있는 금액이 적다면 낙찰가안에서 균등하게 나눠서 소액임차인에게 배당함
  • 임차인들의 보증금이 전부 우선변제금보다 크다면: 보증금 차이와 상관없이 소액임차인이면 동일하게 1:1로 나눠받음
    • e.g. 우선변제금 3400만원, 낙찰가 1억, 임차인 A 보증금 4000만원, 임차인B보증금이 8000만원일때
    • A,B모두 2500만원 (1억/2/2) 나눠가짐
  • 임차인 보증금중에 우선변제금보다 적은 사람이있다면 : 보증금 별로 비례로 나눠받음
    • e.g.우선변제금 3400만원, 낙찰가 1억, 임차인 A 보증금 2000만원, 임차인B보증금 8000만원 일때,
    • 2000:8000 = 1:4 로 비율로 낙찰가에서 나눠가짐. 낙찰가가 1억/2 = 5000만원안에서 1:4 비율로 나눠서 A는 1000만원, B는 4000만원 가져가게됨.


제4장 안분배당(평등배당)

깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기

  • 전입신고 : 신고한 다음날 0시에 효력
  • 확정일자 : 신고한 날 효력
  • 동순위 => 안분배당 (=평등배당)

​배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.

  • 순위배당 (우선변제) : 저당권
  • 안분배당 (평등배당) : 가압류

​배당의 방식 다시보기(순위배당)

​안분배당

  • 순위대로 일단 배당 받되, 안분배당을 받는 가압류 차례가 오면, 전액을 다 받는것이 아니라 남은 후순위 채권자들 금액을 비례해서 배당받는다.
  • e.g. 낙찰금액 8000, 1순위 저당권 4000, 2순위 가압류 2000, 3순위 저당권 4000, 4순위 저당권 2000
    • 1순위 저당권 4000만원 받음 -> 8000-4000=4000 남음
    • 2순위 가압류이므로 남은 4000을 후순위와 비례로 나눔 2순위:3순위:4순위 = 2천:4천:2천 =1:2:1
      • 따라서 2순위는 비율대로 4000×1/4 = 1000만원 받음 -> 4000-1000 = 3000남음
    • 3순위는 저당권으로 4000을 받아야하나 남은게 3000이라 3000 받음 -> 3000-4000 = 0원남음
    • 4순위는 남은 돈이 없어서 배당 못받음
      • 2순위 안분배당할때 마치 1000만원 받을수 있을 것같았는데, 3순위에서 다 먹어서 남은 돈이 없어서 못받게 되어서 3순위에게 배당금이 흡수되었다라는 관점으로 “흡수배당”이라고 함.
  • e.g. 만약 4순위가 임차인(전입+배당요구)이라면 소액임차인으로 최우선변제권을 가지게 되어 1순위보다 먼저 우선배당받게 됨
    • 4순위->0순위가 되어 2000만원 (변제금액 3200만원보다 작은보증금) 우선 배당받음 -> 8000-2000= 6000 남음
    • 1순위 저당권은 남은금액에서 4000만원 받음 -> 6000-4000= 2000남음
    • 2순위 가압류로 비율로 받되 4순위는 돈을 다받았으니 2순위:3순위 = 2천:4천 = 1:2 비율로 2000×1/3 = 666만원받음 -> 2000-666= 1333만 남음
    • 3순위는 1333만 받음.

​흡수배당

  • 후순위가 받을수 있을것 같았던 금액을 위에서 다 받아 갔을떄 흡수된거 같다고 해서 나온 용어

​가압류가 여러 개라면…

  • 안분배당 차례에 후순위와 비율대로 계산한 금액을 받으면 됨


제5장 다가구주택

다가구주택 권리분석

  • 모든 임차인을 호수별로 보증금과 전입신고날짜를 정리한다
  • 말소기준권리 찾기
  • 임차인의 대항력 파악 (선/후순위)
  • 임차인 배당순위 (전입일자, 확정일자)
  • 소액임차인 여부 확인 (전입여부, 배당요구여부)

​주택임차권등기

  • 주소를 뺀다면 꼭 보증금을 돌려받았을때할것.
  • 어쩔수 없이 주소를 빼야한다면 “임차권등기” 한다
    • 등기에 임차인의 권리관계를 적는것. -> 임차인 자격을 유지할수있다.
    • 임차권등기한 날짜는 중요하지 않고 원래의 임대차계약으로 인한 초기 전입날짜로 임차인 지위가 인정됨

​채권과 물권에 대한 이해

  • 물권
    • 불특정 다수에게 그 사물에 대한 권리를 주장하는 권리
    • 사용과 수익을 보장하기 위해 물권적 청구권이 인정됨
    • = 근저당
    • 우선변제(순위변제)
    • 경매하고 싶으면 경매신청만하면됨 -> 임의경매
  • 채권
    • 특정 채무자에게만 권리주장
    • 배타성이 없어서 모든 사람에게 권리보호를 주장할수있는 물권적 청구권을 인정하지 않음
    • = 가압류
    • 안분배당
    • 경매하고 싶으면 법원가서 소송신청하고 소송에서 이겨야 경매로 넘어감 -> 강제경매
    • 임차인의 보증금은 임대차계약에의한 채권임, 원칙적으론 안분배당대상
      • => 하지만 확정일자를 넣으면 근저당권자처럼 물권행사가능: 물권화

제6장 말소기준권리 5가지

근저당

가압류

전세권 : 저당권과 비슷

  • [선순위 전세권 + 배당요구 o ] = 말소기준권리 o -> 배당받고 소멸, 낙찰자는 신경안써도됨
  • [선순위 전세권 + 배당요구 x ] = 말소기준권리 x -> 배당 못받음, 낙찰자가 인수 해야함
  • [후순위 전세권] -> 소멸, 낙찰자는 신경쓸필요없음
  • 입찰자 입장에서 선순위 전세권자가 있다면,
    • 배당요구 o : 소멸될거니까 신경안써도됨
    • 배당요구 x : 전세권 인수해야하니까 그금액 제외한 만큼 금액을 낮춰서 입찰해라
  • 선순위 전세권을 가진 임차인
    • 선순위 전세권설정한 사람입장에서는 그냥 배당요구안하는게 좋다.
    • 어짜피 낙찰자가 인수해서 돈을 전액줘야하니까 배당안받아도 보증금은 다 받을수있다.
    • 전세권설정한사람이 배당요구했다면, 배당받을때 금액을 전액 받지 못하더라도 소멸되어서 전액 못받는 사태가 생길수있다.
  • 임차권, 전세권 둘다 가진 임차인
    • 임차권으로 배당요구했다면 전세권의 배당요구는 없다고 생각한다
    • 전세권으로 배당요구해서 소멸되었다해도 선순위 임차인의 대항력은 행사할수있다.

​가등기

  • [선순위 가등기 + 배당요구o] = 말소기준권리 o -> 일부만 배당받아도 소멸, 입찰자신경쓸거 없음.
  • [선순위 가등기 + 배당요구x] = 말소기준권리 x -> 배당 x, 낙찰자가 인수 (단! 얼마인지 알길이없다)-위험!
  • [후순위 가등기] -> 소멸

강제경매기입등기

  • 100% 강제경매로 경매등기 자체가 말소기준권리가 됨

​법원 입찰 방법

  • 입찰하고 개찰할때까지 어디 가면안됨
  • 입찰표는 수정이 안되니까 새로 작성해야함.


제7장 땅(대지권, 토지별도등기)

대지권 미등기

  • 대지권이 등기 갑구에 없는 것으로 대지권이 있는지 없는지 모른다는의미

대지권이란

  • 땅의 권리
  • 대지권 미등기 경우,
    • 단순 누락 : 대지권이 있는거라서 낙찰받을때 대지권도 같이넘어옴, 낙찰후 대지권등기만 해주면됨
      • 감정가에 토지감정가도 나와있다면 단순누락인경우
    • 건물O + 대지권X : 건물만 넘어온경우, 법정지상권 설립여부확인
      • 법정지상권 O : 땅주인에게 비싸게 넘길수있고, 혹은 계속 건물유지할수있음
      • 법정지상권 X : 땅주인에게 건물을 헐값에 팔거나 철거당할수 있음..
  • 건물철거 가처분 : 후순위라도 소멸되지 않고 인수되어 나중에 건물 철거당할수있음
  • 예고등기 : 향후 일어날 등기(소유권변경) 사항을 미리 예고한것으로 낙찰후 소유권이 이전처리되면서 소유권잃어버릴수있음

​주의 : 미분양 아파트

  • 대지권이 미등기 상태이고 강정가에서 대기가격이 포함
  • -> 미분양아파트이면 분양대금이 미납된상태로 경매로 나온거라 대지권 가격을 추가로 인수해야하는 상황이 될수 있음. 피하자!

​토지별도등기

  • 땅주인이 건물세울 돈이 없어서 땅담보로 대출하여 건물을 세우고 건물임대 및 분양으로 돈을 받아서 대출을 갚는데, 이걸 마무리하지 않은 물건들이 아주 가끔있다. 그래서 토지 저당이 잡혀있는 것인데, 토지등기를 따로 때서 확인해봐야한다.
  • 낙찰대금에서 토지분/ 건물분 비율대로 나눠서 배당하고 건물분 배당금이 작으면 임차인이 배당못받아서 인수해야할수있음
  • 이런 물건은 손대지 말자

​조세채권/당해세, 체불임금

  • 0순위 채권 : 조세채권 (세금부과일이 배당기준일), 당해세, 체불임금, 소액임차인
  • 만약 이런 0순위 채권이 있는데, 선순위 임차인있으면 0순위가 다 돈을 가져가서 임차인이 배당을 받지 못해서 낙찰자가 인수해야할수도있다.

절대 건드리지 말자

  • 법정지상권없는 건물
  • 건물철거 가처분
  • 예고등기
  • 미분양아파트 (분양대금 미납인경우)
  • 토지별도등기있는 물건,
  • 0순위채권있는 물건중에 선순위 임차인이있는 경우 -> 돈계산 잘해보기


제8장 임차인 대항력 발생 시점

이혼한 경우

  • [이혼일 = 전입일]
    이혼전에는 동일 세대로 보기에 이혼한 사람은 이혼한 다음날 대항력이 생기는 임차인이 됨.

전소유자의 경우

  • [소유권을 넘긴날 = 전입일]

법인인 경우

  • 2014이후 법인도 대항력이있음. 단 기숙사처럼 이용하여 입주하는 직원이 바뀌면 바뀔때마다 대항력 발생일도 바뀔수 있어서 안전하게 전세권설정을 한다

외국인인 경우

  • 대항력 취득 요건 : 외국인 등록, 체류지 변경신고, 국내거소신고, 거소이전신고

상가 임차인

  • 사업자등록 = 주민증록 : 대항력취득

​마지막


IMPRESSION

지금까지 봤던 경매책중에 제일 초보에게 좋을것같은책이다.
개념부터 아주 쉽게 설명이 되어있고, 소소한 단어까지 설명해줘서 좋다.
“경매 권리분석이 이렇게 쉬웠어?” 라는 책보다 더 쉽다.
이책부터 보고 “경매권리분석이 이렇게 쉬웠어?”라는 책을 보는게 좋을것 같다.

경매초보에게 강추!


INFORMATION

– 서명 : 경매교과서
– 저자 : 안정일
– 출판일 : 2021.03.10 (최신판 2023.01.30 도 있으니 그걸보세요)
– 출판사 : 지상사
– 판매가 : 17000
– 구입처 : 도서관대출
– 독서기간 : 2023.07.16-17

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